Northern Horizon Capital AS-i juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (Fond) auditeerimata konsolideeritud vahearuande tulemused 2022. aasta III kvartali kohta.
Kinnisvarainvesteeringute hindamine
Kontserni 2022. aasta 9 kuu puhaskasum oli 6,1 miljonit eurot (9 kuud 2021: puhaskahjum 6,9 miljonit eurot). Tulemile avaldas suurt mõju Galerija Centrsi majandustulemuste taastumine, mis saavutati tänu sellele, et rentnikele tehti 2022. aastal vähem pandeemiast tingitud rendisoodustusi ja rendi indekseerimine kasvas. 2021. aasta 9 kuu tulemit mõjutas märkimisväärselt ühekordne kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum summas 14,3 miljonit eurot. 2022. aasta 9 kuu jooksul oli ümberhindluse tulemuseks aga kasum summas 0,2 miljonit eurot (+0,1% portfelli väärtusest). Puhta renditulu kasvu positiivset mõju toetasid ka väiksemad halduskulud ja Läti valitsuselt saadud 0,3 miljoni euro suurune toetus. 2022. aasta 9 kuu kasum osaku kohta oli 0,05 eurot (9 kuud 2021: kahjum 0,06 eurot).
2022. aasta 9 kuu jooksul teenis kontsern 13,0 miljonit eurot puhast renditulu (9 kuud 2021: 13,2 miljonit eurot). 2021. aasta 9 kuu tulemustes kajastus 2021. aasta IV kvartalis müüdud G4S-i peahoone puhas renditulu summas 0,9 miljonit eurot. 2022. aasta 9 kuu tulemusi G4S enam ei mõjutanud. Rendihindade indekseerimine ja tulude taastumine suurendasid sama koosseisuga (võrreldava) portfelli puhast renditulu. Portfelli EPRA võrreldav puhas renditulu suurenes eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 5,9% peamiselt kaubandussegmendi, sealhulgas eelkõige Galerija Centrsi, paremate tulemuste tõttu.
Fondi südalinna kaubandussegment ei ole koroonapandeemiast tingitud täitumuse langusest veel täielikult taastunud. Kui kaubandussegmenti kuuluvate varade tulemused taastuvad koroonaeelsele tasemele ja Meraki esimese torni väljarentimine läheb edukalt, võib portfelli tootlus kerkida 6,5-7,0%-ni.
Väljamaksed osakuomanikele Fondi tulemuste eest
28. aprillil 2022 kuulutas Fond osakuomanikele 2022. aasta I kvartali tulemuste eest välja rahalise väljamakse kogusummas 1 555 tuhat eurot (0,013 eurot osaku kohta). See teeb 2022. aasta I kvartali kaalutud keskmise puhasväärtuse tootluseks 1,17%.
28. juulil 2022 kuulutas Fond osakuomanikele 2022. aasta II kvartali tulemuste eest välja rahalise väljamakse kogusummas 1 555 tuhat eurot (0,013 eurot osaku kohta). See teeb 2022. aasta II kvartali kaalutud keskmise puhasväärtuse tootluseks 1,17%.
2022. aasta III kvartali ja 2022. aasta IV kvartali osakuomanike väljamaksete tulemused avalikustatakse koos 2023. aasta alguse tulemustega.
| Tuhandetes eurodes | III kv 2021 |
IV kv 2021 |
I kv 2022 |
II kv 2022 |
III kv 2022 |
| (+) Puhas renditulu | 4 676 | 3 798 | 4 193 | 4 482 | 4 298 |
| (-) Fondi halduskulud | -735 | -633 | -659 | -726 | -752 |
| (-) Välised intressikulud | -1 407 | -1 408 | -1 372 | -1 403 | -1 441 |
| (-) Kapitalikulud1 | -38 | -222 | -266 | -369 | -237 |
| (+) Kinnisvarainvesteeringutega seotud erakorraline tulu2 | – | 440 | – | 261 | – |
| (+) Tagasi lisatud noteerimisega seotud kulud | – | – | – | – | – |
| (+) Tagasi lisatud omandamisega seotud kulud | 9 | 32 | 1 | 5 | – |
| Genereeritud neto rahavoog (GNR) | 2 505 | 2 007 | 1 897 | 2 250 | 1 858 |
| GNR kaalutud osaku kohta (eurodes) | 0,021 | 0,017 | 0,016 | 0,019 | 0,016 |
| 12 kuu jooksev GNR tootlus 3 (%) | 7,0% | 6,8% | 7,6% | 8,0% | 9,4% |
| Väljakuulutatud väljamaksed | 2 034 | 2 273 | 1 555 | 1 555 | – |
| Väljakuulutatud väljamaksed osaku kohta4 (eurodes) | 0,017 | 0,019 | 0,013 | 0,013 | – |
| 12 kuu jooksev dividenditootlus3 (%) | 4,5% | 5,4% | 6,3% | 6,9% | – |
- Tabelis on esitatud kvartali tegelik kapitalikulu. Osakuomanikele tulevikus tehtavate väljamaksete aluseks on eelarvestatud aastane kapitalikulu, mis on kvartalite vahel võrdselt ära jaotatud. See vähendab osakuomanikele tehtavate rahaliste väljamaksete kvartaalset volatiilsust.
- Läti valitsuse COVID-19 toetused, mis on seotud puhta renditulu vähenemisega Galerija Centrsi rentnikele tehtud soodustuste tõttu. Toetusi kasutatakse kinnisvarainvesteeringu tegevuskulude katmiseks.
- 12 kuu jooksva GNR-i tootluse ja dividenditootluse aluseks on osaku turuhind vastava kvartali lõpu seisuga (2022. aasta III kvartali osaku turuhind on esitatud seisuga 30. september 2022).
- Väljamaksele õigust omavate osakute arvu alusel.
Europa ostukeskuse rekonstrueerimise lõpetamine
Europa ostukeskuse renoveerimisprojekt lõpetati 2022. aasta III kvartalis. 2021. aasta septembris alanud rekonstrueerimine toimus kahes etapis. Esimene etapp lõpetati 24. jaanuaril 2022, kui avati täielikult väljarenditud toiduala Dialogai (900 ruutmeetrit). Esimese korruse liikumis- ja puhkealad, amfiteater, pagaritoodete ala ja uued eskalaatorid esimeselt neljandale korrusele valmisid 2022. aasta I ja II kvartalis ning kaupluste fassaadid, liftide vahetus ning kolmanda ja neljanda korruse pindade lõplik kohandamine viidi lõpule 2022. aasta III kvartalis. Europa ostukeskus avati taas 8. septembril 2022.
Meraki büroohoone valmimine
Fondi Domus Pro kompleksi kõrval valmis Fondil 2022. aasta septembris kaasaegse büroohoone Meraki ehituse esimene etapp, mis hõlmas esimese bürootorni ja kogu kompleksi maa-aluse parkimismaja ehitust. Esimene torn võeti renditegevuses kasutusele 2022. aasta III kvartalis. Kokku on esimeses tornis 8133 ruutmeetrit renditavat pinda. Fond on võtnud eesmärgiks taotleda valmis hoonele BREEAM-i sertifikaati hinnanguga „suurepärane“.
GRESB-i hinnang
2022. aasta III kvartalis sai Baltic Horizon esimest korda GRESB-i 4 tärni hinnangu, mis ületas Fondi esialgset eesmärki saavutada 3 tärni. Lisaks sai Baltic Horizon Fund 2022. aasta GRESB-i avalikustamisaruandes esmakordselt A-reitingu. GRESB-i kinnisvarahinnang on investorite huvidest lähtuv ülemaailmne börsil noteeritud kinnisvaraettevõtete, kinnisvarasse investeerivate erakapitalifondide, arendajate ja kinnisvarasse otseinvesteeringuid tegevate investorite võrdlus- ja aruandlusraamistik. GRESB-i kõrge hinnang näitab Fondi järjepidevat tööd ESG valdkonnas.
Varade brutoväärtus (GAV)
Fondi varade brutoväärtus kasvas aruandeperioodil 0,8%, tõustes 2022. aasta 9 kuu lõpuks 349,2 miljoni euroni (31. detsember 2021: 346,3 miljonit eurot). Tõusu peamised põhjused on kinnisvarainvesteeringute ümberhindamisest tekkinud kasum summas 0,2 miljonit eurot ja 2022. aasta 9 kuu jooksul tehtud kapitaliinvesteeringud (5,7 miljonit eurot) Meraki büroohoone arendusprojekti. Lisaks investeeris Fond 4,5 miljonit eurot teistesse (ümber)arendusprojektidesse
Varade puhasväärtus (NAV)
Fondi varade puhasväärtus pisut suurenes ja oli 2022. aasta III kvartali lõpu seisuga 135,7 miljonit eurot (31. detsember 2021: 132,6 miljonit eurot). Fondi varade puhasväärtus suurenes eelmise aasta lõpuga võrreldes 2,4%. Perioodi positiivseid tegevustulemusi ja kinnisvarainvesteeringute ümberhindamisi ning positiivset rahavoo riskimaandamise reservi muutust summas 2,4 miljonit eurot tasakaalustas osaliselt osakuomanikele tehtud väljamakse summas 5,4 miljonit eurot. Seisuga 30. september 2022 oli osaku IFRS puhasväärtus 1,1345 eurot (31. detsember 2021: 1,1082 eurot) ning EPRA puhas materiaalne põhivara ja EPRA puhas taastamisväärtus olid 1,2071 eurot (31. detsember 2021: 1,1884 eurot) osaku kohta. EPRA puhas võõrandamisväärtus oli 1,1299 eurot (31. detsember 2021: 1,1086 eurot) osaku kohta.
Kinnisvarainvesteeringud
Baltic Horizoni portfelli kuulub 15 Balti riikide pealinnades asuvat rahavooga kinnisvarainvesteeringut. 2022. aasta III kvartali lõpus oli Fondi portfelli õiglane väärtus 338,6 miljonit eurot (31. detsember 2021: 327,4 miljonit eurot) ja renditavat netopinda oli kokku 151 401 ruutmeetrit. Fondi portfelli kuuluvat pinda on suurendanud Meraki büroohoone esimene torn, mis võeti kasutusele 2022. aasta septembris.
Intressikandvad laenud ja võlakirjad
Intressikandvad laenud ja võlakirjad (ei sisalda rendikohustisi) moodustasid 198,3 miljonit eurot, jäädes 2021. aasta lõpuga sarnasele tasemele (31. detsember 2021: 198,6 miljonit eurot). Pangalaenukohustised vähenesid pisut graafikujärgse laenuamortisatsiooni tõttu. Aastane laenuamortisatsioon moodustab 0,3% kogu tasumata laenujäägist.
Rahavood
2022. aasta 9 kuu äritegevuse rahavoog oli positiivne summas 10,8 miljonit eurot (9 kuud 2021: positiivne summas 9,7 miljonit eurot). Investeerimistegevuse rahavoog oli olemasolevasse kinnisvaraportfelli tehtud täiendavate investeeringute ning Meraki, Postimaja ja CC Plaza kompleksi ning Europa arendusprojektide rahastamise tõttu 2022. aasta 9 kuu jooksul negatiivne summas 11,1 miljonit eurot (9 kuud 2021: negatiivne summas 4,0 miljonit eurot). Finantseerimistegevuse rahavoog oli negatiivne summas 10,9 miljonit eurot (9 kuud 2021: negatiivne summas 4,4 miljonit eurot). 2022. aasta 9 kuu jooksul tegi Fond osakuomanikele rahalise väljamakse summas 5,4 miljonit eurot ja maksis pangalaenudelt ja võlakirjadelt regulaarseid intresse ning preemiat intressi ülemmääralt.
2022. aasta III kvartali lõpus oli Fondil raha ja raha ekvivalente summas 4,9 miljonit eurot (31. detsember 2021: 16,1 miljonit eurot). Tegevuskulud on täielikult kaetud renditegevusest laekuvate rahavoogudega.
Peamised kasumlikkuse näitajad
| Tuhandetes eurodes | III kv 2022 | III kv 2021 | Muutus (%) | |||||
| Puhas renditulu | 4 298 | 4 676 | -8,1% | |||||
| Halduskulud | -752 | -735 | -2,3% | |||||
| Muu äritulu | – | 4 | -100,0% | |||||
| Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum | -14 | -5 | -180,0% | |||||
| Ärikasum | 3 532 | 3 940 | -10,4% | |||||
| Finantstulud ja -kulud (neto) | -1 502 | -1 470 | -2,2% | |||||
| Maksueelne kasum | 2 030 | 2 470 | -17,8% | |||||
| Tulumaks | -132 | -127 | -3,9% | |||||
| Perioodi puhaskasum | 1 898 | 2 343 | -19,0% | |||||
| Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv | 119 635 429 | 119 635 429 | – | |||||
| Kasum osaku kohta (eurodes) | 0,02 | 0,02 | – | |||||
Peamised finantsseisundi näitajad
| Tuhandetes eurodes | 30.09.2022 | 31.12.2021 | Muutus (%) | ||||
| Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud | 338 638 | 315 959 | 7,2% | ||||
| Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud | – | 11 400 | -100,0% | ||||
| Varade brutoväärtus (GAV) | 349 181 | 346 338 | 0,8% | ||||
| Intressikandvad laenud ja võlakirjad | 198 282 | 198 571 | -0,1% | ||||
| Kohustised kokku | 213 457 | 213 754 | -0,1% | ||||
| IFRS varade puhasväärtus (IFRS NAV) | 135 724 | 132 584 | 2,4% | ||||
| EPRA puhas taastamisväärtus (EPRA NRV) | 144 413 | 142 176 | 1,6% | ||||
| Ringluses olevate osakute arv | 119 635 429 | 119 635 429 | – | ||||
| Osaku puhasväärtus – IFRS NAV osaku kohta (eurodes) | 1,1345 | 1,1082 | 2,4% | ||||
| EPRA puhas taastamisväärtus (NRV) osaku kohta (eurodes) | 1,2071 | 1,1884 | 1,6% | ||||
| Laenu tagatuse suhtarv (%) | 58,6% | 60,7% | – | ||||
| Keskmine sisemine intressimäär (%) | 2,8% | 2,7% | – | ||||
Fondi kinnisvarainvesteeringute portfelli keskmine tegelik täitumus oli 2022. aasta III kvartalis 92,5% (II kv 2022: 93,4%). Seisuga 30. september 2022 oli täitumus 90,0% (30. juuni 2022: 93,3%). Portfelli üldine täitumus vähenes Meraki esimese torni arenduse valmimise tõttu. Esimesed rentnikud kolisid sisse 2022. aasta septembris. Septembris suurenes portfelli täitumus ilma Meraki hoone mõjuta 93,8%-ni. Täitumuse kasvu toetasid uued rendilepingud Europa ja Pirita ostukeskustes. Europa ostukeskus rentis peaaegu 500 ruutmeetrit pinda Leedu Punasele Ristile, kes kolis sisse 2022. aasta III kvartalis. Elektroonikakaupade müüja Avitelos prekyba avas ligikaudu 460-ruutmeetrise poe ning täiendas ostukeskuse tootevalikut elektroonikatoodetega.
Büroosegmendi täitumust mõjutab tugevalt Meraki büroohoone valmimine. Hoone võeti kasutusele septembris täitumusega 23,4%. Kui Meraki välja arvata, näitas büroosegment endiselt tugevaid tulemusi: 2022. aasta III kvartalis oli täitumus ligikaudu 97,6%. Enamik vabadest pindadest olid ajutised, kuna rendilepingud on sõlmitud ja rentnikud kolivad varsti sisse. Näiteks Vainodes I ja North Star on praeguseks täielikult välja renditud. Rendiprotsessi kiirendamiseks suurendati 2022. aastal nii kaubandus- kui ka büroosegmendis rentimisega tegelevaid meeskondi. Alanud on põhjalikud läbirääkimised ostukeskuste võimalike ankurrentnikega. Paljusid rendilepinguid pikendati 2022. aasta II ja III kvartalis, mis suurendas märkimisväärselt Fondi WAULT-i (kaalutud keskmine kehtiv rendiperiood). Kinnisvarainvesteeringute keskmine otsene tootlus oli 2022. aasta III kvartalis 5,0% (II kv 2022: 5,3%) ja kogu portfelli esmane puhastootlus 5,3% (II kv 2022: 5,6%). 2022. aasta II kvartaliga võrreldes tootlus vähenes, sest energiahindade järsk tõus Balti riikides suurendas kulusid, mida ei saa rentnikele edasi esitada).
Ülevaade Fondi kinnisvarainvesteeringutest seisuga 30. september 2022
| Kinnisvarainvesteering | Segment | Õiglane väärtus1 (tuhandetes eurodes) |
Renditav netopind (m2) |
Otsene tootlus III kv 20222 |
Esmane puhastootlus III kv 20223 |
Täitumuse määr |
| Vilnius, Leedu | ||||||
| Duetto I | Büroo | 18 525 | 8 587 | 8,1% | 6,6% | 97,6% |
| Duetto II | Büroo | 20 284 | 8 674 | 7,4% | 6,7% | 100,0% |
| Europa ostukeskus | Kaubandus | 39 610 | 16 901 | 3,0% | 3,3% | 87,3% |
| Domus Pro ostukeskus | Kaubandus | 16 543 | 11 226 | 7,9% | 7,5% | 98,5% |
| Domus Pro ärikeskus | Büroo | 8 010 | 4 830 | 8,3% | 6,7% | 97,3% |
| North Star ärikeskus | Büroo | 21 593 | 10 579 | 6,3% | 6,2% | 98,1% |
| Meraki arendus | Büroo | 17 194 | 8 113 | – | – | 23,4% |
| Vilniuses kokku | 141 759 | 68 910 | 5,5% | 5,3% | 86,8% | |
| Riia, Läti | ||||||
| Upmalas Biroji bürookompleks | Büroo | 21 979 | 10 459 | 6,3% | 6,9% | 98,8% |
| Vainodes I | Büroo | 18 481 | 8 052 | 6,3% | 7,4% | 95,2% |
| LNK Centre | Büroo | 17 668 | 7 452 | 6,6% | 6,5% | 100,0% |
| Sky ostukeskus | Kaubandus | 5 693 | 3 240 | 7,4% | 6,6% | 97,6% |
| Galerija Centrs | Kaubandus | 65 005 | 19 171 | 2,4% | 2,8% | 80,5% |
| Riias kokku | 128 826 | 48 374 | 4,3% | 4,8% | 91,1% | |
| Tallinn, Eesti | ||||||
| Postimaja ja CC Plaza | Kaubandus | 27 082 | 9 232 | 3,6% | 4,7% | 95,6% |
| Postimaja ja CC Plaza | Vaba aeg | 14 525 | 8 664 | 8,1% | 6,6% | 100,0% |
| Lincona | Büroo | 17 079 | 10 780 | 7,1% | 6,7% | 91,5% |
| Pirita ostukeskus | Kaubandus | 9 367 | 5 441 | 6,1% | 8,1% | 92,6% |
| Tallinnas kokku | 68 053 | 34 117 | 5,4% | 6,1% | 95,0% | |
| Portfell kokku | 338 638 | 151 401 | 5,0% | 5,3% | 90,0% |
- Põhineb viimasel, seisuga 30. juuni 2022 teostatud hindamisel, hilisematel kapitalikuludel ja kajastatud kasutusõiguse varadel.
- Otsese tootluse leidmiseks jagatakse puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikulude summaga.
- Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.
KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU KOONDKASUMI ARUANNE
| Tuhandetes eurodes | 01.07.2022-30.09.2022 | 01.07.2021- 30.09.2021 | 01.01.2022-30.09.2022 | 01.01.2021- 30.09.2021 |
| Renditulu | 5 352 | 5 332 | 15 422 | 14 844 |
| Teenustasutulu | 1 362 | 1 271 | 4 007 | 3 697 |
| Renditegevuse kulud | -2 416 | -1 927 | -6 456 | -5 335 |
| Puhas renditulu | 4 298 | 4 676 | 12 973 | 13 206 |
| Halduskulud | -752 | -735 | -2 137 | -2 236 |
| Muu äritulu | – | 4 | 278 | 4 |
| Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasum/kahjum | -14 | -5 | 158 | -14 264 |
| Ärikasum/-kahjum | 3 532 | 3 940 | 11 272 | -3 290 |
| Finantstulud | 1 | – | 1 | 1 |
| Finantskulud | -1 503 | -1 470 | -4 463 | -4 222 |
| Finantstulud ja -kulud kokku | -1 502 | -1 470 | -4 462 | -4 221 |
| Maksueelne kasum/kahjum | 2 030 | 2 470 | 6 810 | -7 511 |
| Tulumaks | -132 | -127 | -673 | 632 |
| Perioodi kasum/kahjum | 1 898 | 2 343 | 6 137 | -6 879 |
| Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum/-kahjum | ||||
| Rahavoogude riskimaandamise puhaskasum | 1 308 | 168 | 2 604 | 619 |
| Rahavoogude riskimaandamise puhaskasumiga/ -kahjumiga seotud tulumaks |
-102 | -3 | -217 | -34 |
| Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav tulumaksujärgne muu koondkasum kokku | 1 206 | 165 | 2 387 | 585 |
| Perioodi tulumaksujärgne koondkasum/-kahjum kokku | 3 104 | 2 508 | 8 524 | -6 294 |
| Tava- ja lahustatud kasum/kahjum osaku kohta (eurodes) | 0,02 | 0,02 | 0,05 | -0,06 |
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
| Tuhandetes eurodes | 30.09.2022 | 31.12.2021 |
| Põhivarad | ||
| Kinnisvarainvesteeringud | 338 638 | 315 959 |
| Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud | – | 11 400 |
| Immateriaalsed põhivarad | 7 | 9 |
| Materiaalsed põhivarad | 2 | 2 |
| Tuletisinstrumendid | 2 126 | – |
| Muud põhivarad | – | 23 |
| Põhivarad kokku | 340 773 | 327 393 |
| Käibevarad | ||
| Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded | 2 746 | 2 708 |
| Ettemaksed | 507 | 137 |
| Tuletisinstrumendid | 301 | – |
| Raha ja raha ekvivalendid | 4 854 | 16 100 |
| Käibevarad kokku | 8 408 | 18 945 |
| Varad kokku | 349 181 | 346 338 |
| Omakapital | ||
| Sissemakstud kapital | 145 200 | 145 200 |
| Rahavoogude riskimaandamise reserv | 1 558 | -829 |
| Jaotamata kahjum | -11 034 | -11 787 |
| Omakapital kokku | 135 724 | 132 584 |
| Pikaajalised kohustised | ||
| Intressikandvad võlakohustised | 82 836 | 157 471 |
| Edasilükkunud tulumaksukohustised | 7 170 | 6 297 |
| Tuletisinstrumendid | – | 756 |
| Muud pikaajalised kohustised | 1 335 | 1 103 |
| Pikaajalised kohustised kokku | 91 341 | 165 627 |
| Lühiajalised kohustised | ||
| Intressikandvad võlakohustised | 115 992 | 41 676 |
| Võlad tarnijatele ja muud võlad | 5 369 | 5 223 |
| Tulumaksukohustis | 1 | 5 |
| Tuletisinstrumendid | 5 | 109 |
| Muud lühiajalised kohustised | 749 | 1 114 |
| Lühiajalised kohustised kokku | 122 116 | 48 127 |
| Kohustised kokku | 213 457 | 213 754 |
| Omakapital ja kohustised kokku | 349 181 | 346 338 |
