Northern Horizon Capital AS-i juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (Fond) auditeerimata konsolideeritud vahearuande tulemused 2023. aasta kaheteistkümne kuu kohta.
Rentimisaktiivsus
2023. aastal õnnestus Fondil pikendada olulisi rendilepinguid ostukeskuste ankurrentnikega. Eriti märkimisväärne on toidukaupade alade ankurrentnikuga Rimi sõlmitud rendilepingute pikendamine soodsatel tingimustel nii Postimajas kui ka Galerija Centrsis. Tugevat rentnikebaasi aitab hoida ka rendilepingute pikendamine suurte moebrändidega, mida haldavad Inditex, LPP ja Apranga Group. Lisaks tegime strateegilisi jõupingutusi, et täiendada H&M-i kauplust Postimajas H&M Home’i kontseptsiooniga, tugevdamaks meie pikaajalist partnerlust selle võtmerentnikuga.
Europa ostukeskuses kasvas rentimisaktiivsus 2023. aastal: sõlmisime lepingud kokku 2 941 m2 suuruse pinna rendile andmiseks 13 rentnikule, kelle seas on sellised tuntud ettevõtted nagu Pi Pilates, Optometrijos Centras, Codekus jt. Lisaks allkirjastas Fond hiljuti uue lepingu tuntud ankurrentnikuga IKI, sõlmides kümneaastase rendilepingu ligikaudu 1 900 m2 pinnale. Uuest ankurrentniku kauplusest, mille avamist ootame 2024. aasta alguses, saab keskuse uuendatud kontseptsiooni tuum.
Uute rentnike lisandumine Europa ostukeskuses koos Pirita tugevate tulemustega 2023. aastal tõi kaasa kaubandussegmendi puhta äritulu märkimisväärse kasvu võrreldes 2022. aastaga. Fond peab aktiivselt läbirääkimisi üle 8 000 m2 suuruse kaubanduspinna välja rentimiseks. Eesmärk on sõlmida rendilepingud 2024. aasta alguses.
Büroosegmendis toimus pandeemia ajal nihe töökorralduses ja paljud rentnikud läksid võimaluse korral üle kaugtööle. Töötajate seas kasvab siiski soov käia ka kontoris, et vahetult suhelda ja tulemuslikumalt koostööd teha. Kontoritöös toimuvaid muutusi arvestades on Baltic Horizon uuendanud suuremaid vabu kontoripindu, kohandades neid väiksemate rentnike vajadustele sobivateks paindlikeks tööruumideks. North Stari kontorihotell ja samalaadsed algatused Merakis on andnud häid tulemusi.
Turul toimuvate muutuste tõttu otsib Fond vabadele ja vabanevatele büroopindadele aktiivselt uusi rentnikke, arvestades muu hulgas EMERGN-i otsust vähendada pinda LNK kompleksis ja SEB lahkumist Upmalas Biroji bürookompleksist. Vabaks jääva pinna täitmisega tegeletakse aktiivselt. Näiteks on Fond leidnud ligikaudu 4 128 m2 pinnale Upmalas Biroji bürookompleksis rentnikuks Läti Politsei, mis aitab osaliselt kompenseerida SEB lahkumisega tekkivat vakantsust. Rendileping Läti Politseiga sõlmiti 2023. aasta novembris.
Väljavaade
Rahastamise valdkonnas oli oluliseks teetähiseks 50 miljoni euro suuruse võlakirjaemissiooni lunastamine 2023. aasta II kvartalis. Uue võlakirjaemissiooniga kaasasime Fondi kapitalistruktuuri optimeerimiseks 42 miljonit eurot. Emissiooni esimese osa (20 miljonit eurot) lunastustähtaeg on 2024. aasta mais. Pärast Duetto I ja II võõrandamist lunastas Fond 2023. aasta augustis ennetähtaegselt esimese osa võlakirju 7,5 miljoni euro ulatuses. Fondi juhtkond on kindlalt otsustanud vähendada finantsvõimendust nii kiiresti kui võimalik.
Juhtkond jätkab võimaluste otsimist veel mõnest investeeringust väljumiseks või refinantseerimis-lahenduste leidmiseks, et ka ülejäänud emissiooni esimese osa võlakirjad mahus 12,5 miljonit eurot enne tähtaega lunastada. Selle kohustuse täitmiseks pidasime Šiaulių pangaga edukalt läbirääkimisi uute Europa ja North Stari laenude üle, mille tulemusel suurenesid nende varade laenujäägid 8,6 miljoni euro võrra.
Suurem osa nendest laenudest saadavast tulust suunatakse võlakirjade lunastamiseks ja üldiste rahastamiskulude vähendamiseks. Oleme otsustanud teha 2024. aasta alguses refinantseerimiste ja potentsiaalsete varade võõrandamiste abil mitu ennetähtaegset võlakirjade lunastusmakset. See on kooskõlas meie üldise strateegiaga, mille kohaselt soovime järk-järgult vähendada finantsvõimendust, tuues selle lõpuks ligikaudu 50-55% tasemele pärast kõiki kavandatud refinantseerimisi 2024. aastal.
Tulem ja puhas renditulu
Kontserni 2023. aasta puhaskahjum oli 23,0 miljonit eurot (2022: puhaskasum 3,9 miljonit eurot). Tulemit mõjutas tugevalt kinnisvaraportfelli õiglase väärtuse hindamisest saadud kahjum 21,9 miljonit eurot (2022: kahjum 2,9 miljonit eurot). Lisaks müüs kontsern osalused ettevõtetes BH Domus Pro UAB, millele kuulub kaubanduskeskus ja büroohoone, ja BH Duetto UAB, millele kuulub kaks büroohoonet, millest tekkis müügikahjum 4,0 miljonit eurot. Tulemit mõjutasid ka suurenenud finantskulud. 2023. aasta kahjum osaku kohta oli 0,19 eurot (2022: kasum 0,03 eurot).
Kontsern teenis 2023. aastal 14,6 miljonit eurot puhast renditulu (2022: 17,4 miljonit eurot). 2023. aasta tulemustes kajastub 2023. aasta veebruaris müüdud Domus Pro ostu- ja ärikeskuse kahe kuu puhas renditulu summas 0,3 miljonit eurot ja 2023. aasta mais müüdud Duetto hoonete viie kuu puhas renditulu summas 1,2 miljonit eurot. Sama koosseisuga (võrreldava) portfelli puhas renditulu jäi eelmise aastaga sarnasele tasemele.
Portfelli EPRA võrreldav puhas renditulu jäi veidi eelmisele aastale alla (-0,2%). Seda tingisid peamiselt vakantsed pinnad Läti büroohoonetes, kuna lõppes rendileping Upmalas Biroji bürookompleksi põhirentnikuga ja EMERGN otsustas renditavat pinda LNK Centres vähendada.
Kõigil Baltic Horizoni portfelli kuuluvatel hoonetel on nüüd BREEAM-i sertifikaat
Baltic Horizon fond teatas ka oma ülejäänud ostukeskuste edukast BREEAM-i sertifitseerimisest. Sellega jõudsime kinnisvarasse investeerivate Balti ettevõtete eliitgruppi, kelle kogu portfell on sertifitseeritud kõrgeimate rahvusvaheliste keskkonnastandardite alusel. Praegu kuulub Fondi portfelli 12 kinnisvarainvesteeringut. Viimasena sai BREEAM-i sertifikaadi ajalooline Galerija Centrsi hoone Riias, millele anti muljetavaldav hinnang „väga hea“.
GRESB-i hindamine
2023. aasta III kvartalis pälvis Baltic Horizon teist aastat järjest GRESB-ilt (rahvusvaheline kinnisvarainvesteeringute jätkusuutlikkuse hindamise organisatsioon) 4 tärni hinnangu. Hindamisel saavutas Fond kokku 82 punkti 100-st võimalikust, mis oli kolmas kõrgeim GRESB-i punktisumma võrdlusgrupis „Põhja-Euroopa | Hajutatud – büroo-/kaubandushooned | Börsil noteeritud“. GRESB-i kinnisvarahinnang on investorite huvidest lähtuv ülemaailmne börsil noteeritud kinnisvaraettevõtete, kinnisvarasse investeerivate erakapitalifondide, arendajate ja kinnisvarasse otseinvesteeringuid tegevate investorite võrdlus- ja aruandlusraamistik. GRESB-i kõrged hinnangud peegeldavad Fondi järjepidevat tööd ESG valdkonnas.
Varade brutoväärtus (GAV)
Fondi varade brutoväärtus kahanes aruandeperioodil 24,1% ja oli 2023. aasta IV kvartali lõpus 261,1 miljonit eurot (31. detsember 2022: 344,0 miljonit eurot). Languse peamised põhjused olid BH Domus Pro UAB ja BH Duetto UAB müük ning kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse negatiivne tulemus.
Varade puhasväärtus (NAV)
Fondi varade puhasväärtus oli 2023. aasta lõpus 109,5 miljonit eurot (31. detsember 2022: 133,7 miljonit eurot). Fondi varade puhasväärtus vähenes eelmise aasta lõpuga võrreldes 18,0%. Perioodi positiivseid tegevustulemusi vähendasid kinnisvaraportfelli ümberhindlusest saadud kahjum summas 21,9 miljonit eurot ning BH Domus Pro UAB ja BH Duetto UAB müügist saadud kahjum summas 4,0 miljonit eurot. Need olid peamised põhjused, miks Fondi varade puhasväärtus langes. Hindamiste mõju arvestamata oleks varade puhasväärtus 2023. aasta lõpus olnud 131,4 miljonit eurot ehk 1,098 eurot osaku kohta. Seisuga 31. detsember 2023 oli osaku IFRS puhasväärtus 0,9156 eurot (31. detsember 2022: 1,1172 eurot) ning EPRA puhas materiaalne põhivara ja EPRA puhas taastamisväärtus olid 0,9546 eurot (31. detsember 2022: 1,1865 eurot) osaku kohta. EPRA puhas võõrandamisväärtus oli 0,9122 eurot (31. detsember 2022: 1,1143 eurot) osaku kohta.
Kinnisvarainvesteeringud
2023. aasta lõpus kuulus Baltic Horizoni portfelli 12 Balti riikide pealinnades asuvat rahavooga kinnisvarainvesteeringut. Fondi portfelli õiglane väärtus oli 250,4 miljonit eurot (31. detsember 2022: 333,1 miljonit eurot) ja renditavat netopinda oli kokku 119,7 tuhat m2. 2023. aastal müüs kontsern ligikaudu 23,5 miljoni euro eest Domus Pro hooned ja ligikaudu 37 miljoni euro eest Duetto I ja Duetto II hooned ning investeeris 1,1 miljonit eurot renoveerimisprojektidesse ja 2,3 miljonit eurot olemasolevasse kinnisvarainvesteeringute portfelli.
Intressikandvad laenud ja võlakirjad
Seisuga 31. detsember 2023 moodustasid intressikandvad laenud ja võlakirjad (ilma rendikohustisteta) 143,5 miljonit eurot (31. detsember 2022: 194,6 miljonit eurot). Pangalaenude jääk vähenes Domus Pro ja Duetto laenude tagasimaksmise ning Europa ja Kontor SIA laenude osalise tagasimaksmise ja graafikujärgse laenuamortisatsiooni tõttu. Lisaks lunastas Fond 1. augustil 2023 7,5 miljoni euro suuruse osa võlakirjadest, millega kaasnes võlakirjade nimiväärtuse vähendamine. Uus nimiväärtus on 82 142,85 eurot võlakirja kohta. Enne lunastamist oli võlakirjade nominaalsumma kokku 42 000 000 eurot. Pärast lunastamist on see 34 499 997 eurot. Aastane laenuamortisatsioon moodustas 1,4% kogu tasumata laenujäägist.
Rahavood
2023. aasta äritegevuse rahavoog oli positiivne summas 11,4 miljonit eurot (2022: positiivne summas 15,3 miljonit eurot). Investeerimistegevuse rahavoog oli tänu BH Domus Pro UAB ja BH Duetto UAB müügile positiivne summas 19,9 miljonit eurot (2022: negatiivne summas 9,7 miljonit eurot). Finantseerimistegevuse rahavoog oli negatiivne summas 30,5 miljonit eurot (2022: negatiivne summas 16,4 miljonit eurot). 2023. aastal Fond lunastas ja emiteeris võlakirju, maksis tagasi Domus Pro pangalaenu ja osa Europa pangalaenust ning maksis võlakirjade ja pangalaenude graafikujärgseid intresse. 2023. aasta märtsis tasus Fond BH Domus Pro UAB müügist saadud vahendite abil Domus Pro pangalaenu (11,0 miljonit eurot) ja 6,0 miljonit eurot Europa pangalaenust. Mais lunastas Fond viieaastaste tagamata võlakirjade emissiooni mahus 50 miljonit eurot, viis lõpule viieaastaste võlakirjade suunatud pakkumise ja emiteeris võlakirju kogumahus 42 miljonit eurot. Augustis lunastas Fond ennetähtaegselt 7,5 miljoni euro suuruse osa võlakirjadest. Augustis refinantseeris Fond edukalt Kontor SIA laenu aastani 2028, vähendades esialgset laenu 1,2 miljoni euro võrra.
2023. aasta lõpus oli Fondil raha ja raha ekvivalente summas 6,2 miljonit eurot (31. detsember 2022: 5,3 miljonit eurot).
Peamised kasumlikkuse näitajad
| Tuhandetes eurodes | IV kv 2023 | IV kv 2022 | Muutus |
| Puhas renditulu | 2 894 | 4 457 | -35,1% |
| Halduskulud | -631 | -996 | -36,6% |
| Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist | -237 | -423 | -44,0% |
| Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasum/kahjum | -7 250 | -3 072 | 136,0% |
| Ärikasum/-kahjum | -5 195 | -34 | 15 179,4% |
| Finantskulud (neto) | -2 509 | -1 849 | 35,7% |
| Maksueelne kasum/kahjum | -7 704 | -1 883 | 309,1% |
| Tulumaks | -53 | -310 | -82,9% |
| Perioodi puhaskasum/-kahjum | -7 757 | -2 193 | 253,7% |
| Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv | 119 635 429 | 119 635 429 | – |
| Kasum/kahjum osaku kohta (eurodes) | -0,06 | -0,02 | – |
Peamised finantsseisundi näitajad
| Tuhandetes eurodes | 31.12.2023 | 31.12.2022 | Muutus |
| Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud | 250 385 | 333 123 | -24,8% |
| Varade brutoväärtus (GAV) | 261 138 | 343 963 | -24,1% |
| Intressikandvad laenud ja võlakirjad | 143 487 | 194 569 | -26,3% |
| Kohustised kokku | 151 606 | 210 308 | -27,9% |
| IFRS varade puhasväärtus (IFRS NAV) | 109 532 | 133 655 | -18,0% |
| EPRA puhas taastamisväärtus (EPRA NRV) | 114 205 | 141 943 | -19,5% |
| Ringluses olevate osakute arv | 119 635 429 | 119 635 429 | – |
| Osaku puhasväärtus – IFRS NAV osaku kohta (eurodes) | 0,9156 | 1,1172 | -18,0% |
| EPRA puhas taastamisväärtus (NRV) osaku kohta (eurodes) | 0,9546 | 1,1865 | -19,5% |
| Laenu ja väärtuse suhe (%) | 57,3% | 58,4% | – |
| Keskmine sisemine intressimäär (%) | 5,2% | 3,0% | – |
Fondi portfelli keskmine tegelik täitumus oli 2023. aasta IV kvartalis 78,4% (III kv 2023: 79,5%). Seisuga 31. detsember 2023 oli täitumus 81,1% (30. september 2023: 77,1%). Üldise täitumuse kasv tulenes uutest büroosegmendi (Upmalas Biroji ja Meraki) rentnikest. Fond sõlmis pikaajalise lepingu, mille alusel annab rendile 4 128 m2 pinna nimekas Upmalas Biroji bürookompleksis. Uueks ankurrentnikuks on Läti Politsei, kes täidab osa SEB poolt 2023. aasta augustis tühjaks jäänud pinnast. Mõned uued rendilepingud sõlmiti 2023. aasta IV kvartalis ka Meraki büroohoones 1 223 m2 pinna rendile andmiseks.
Oma olemasolevate kinnisvarainvesteeringute arendamise strateegia kohaselt on Fond valinud Lätis asuvate büroo- ja kaubandushoonete haldamiseks uued partnerid. Juhtkond usub, et see muudab Lätis pindade väljarentimise kiiremaks.
Kinnisvarainvesteeringute tootlust mõjutasid 2023. aasta III ja IV kvartalis negatiivselt Upmalas Biroji bürookompleksi suurima rentniku rendilepingu lõppemine ja EMERGN-i otsus vähendada renditavat pinda LNK kompleksis. Kinnisvarainvesteeringute keskmine otsene tootlus oli 2023. aasta IV kvartalis 3,8% (III kv 2023: 4,3%) ja kogu portfelli esmane puhastootlus 4,5% (III kv 2023: 5,0%).
KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU KOONDKASUMI ARUANNE
| Tuhandetes eurodes | 01.10.2023- | 01.10.2022- | 01.01.2023- | 01.01.2022- | |
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | ||
| Renditulu | 3 755 | 5 060 | 17 743 | 20 482 | |
| Teenustasutulu | 1 487 | 1 967 | 6 008 | 5 974 | |
| Renditegevuse kulud | -2 348 | -2 570 | -9 134 | -9 026 | |
| Puhas renditulu | 2 894 | 4 457 | 14 617 | 17 430 | |
| Halduskulud | -631 | -996 | -2 617 | -3 133 | |
| Muu äritulu | 29 | – | 44 | 278 | |
| Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist | -237 | -423 | -4 047 | -423 | |
| Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasum/kahjum | -7 250 | -3 072 | -21 876 | -2 914 | |
| Ärikasum/-kahjum | -5 195 | – 34 | -13 879 | 11 238 | |
| Finantstulud | 29 | – | 104 | 1 | |
| Finantskulud | -2 538 | -1 849 | -9 854 | -6 312 | |
| Finantstulud ja -kulud kokku | -2 509 | -1 849 | -9 750 | -6 311 | |
| – | – | – | – | ||
| Maksueelne kasum/kahjum | -7 704 | -1 883 | -23 629 | 4 927 | |
| Tulumaks | – 53 | – 310 | 656 | – 983 | |
| Perioodi kasum/kahjum | -7 757 | -2 193 | -22 973 | 3 944 | |
| Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum/-kahjum | |||||
| Rahavoogude riskimaandamise puhaskasum/-kahjum | -759 | 142 | -1 273 | 2 746 | |
| Rahavoogude riskimaandamise puhaskahjumiga/‑kasumiga seotud tulumaks | 64 | -19 | 123 | -236 | |
| Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav tulumaksujärgne muu koondkasum/-kahjum kokku | -695 | 123 | -1 150 | 2 510 | |
| Perioodi tulumaksujärgne koondkasum/ ‑kahjum kokku | -8 452 | -2 070 | -24 123 | 6 454 | |
| Tava- ja lahustatud kasum/kahjum osaku kohta (eurodes) | -0,06 | -0,02 | -0,19 | 0,03 | |
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
| Tuhandetes eurodes | 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
| Põhivarad | |||
| Kinnisvarainvesteeringud | 250 385 | 333 123 | |
| Immateriaalsed põhivarad | 11 | 6 | |
| Materiaalsed põhivarad | 4 | 1 | |
| Tuletisinstrumendid | 295 | 2 228 | |
| Muud põhivarad | 647 | – | |
| Põhivarad kokku | 251 342 | 335 358 | |
| Käibevarad | |||
| Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded | 2 591 | 2 693 | |
| Ettemaksed | 402 | 273 | |
| Tuletisinstrumendid | 621 | 292 | |
| Raha ja raha ekvivalendid | 6 182 | 5 347 | |
| Käibevarad kokku | 9 796 | 8 605 | |
| Varad kokku | 261 138 | 343 963 | |
| Omakapital | |||
| Sissemakstud kapital | 145 200 | 145 200 | |
| Rahavoogude riskimaandamise reserv | 531 | 1 681 | |
| Jaotamata kahjum | -36 199 | -13 226 | |
| Omakapital kokku | 109 532 | 133 655 | |
| Pikaajalised kohustised | |||
| Intressikandvad võlakohustised | 64 158 | 124 017 | |
| Edasilükkunud tulumaksukohustised | 2 774 | 7 490 | |
| Muud pikaajalised kohustised | 1 079 | 1 240 | |
| Pikaajalised kohustised kokku | 68 011 | 132 747 | |
| Lühiajalised kohustised | |||
| Intressikandvad võlakohustised | 79 584 | 71 094 | |
| Võlad tarnijatele ja muud võlad | 3 343 | 5 644 | |
| Tulumaksukohustis | 6 | 10 | |
| Muud lühiajalised kohustised | 662 | 813 | |
| Lühiajalised kohustised kokku | 83 595 | 77 561 | |
| Kohustised kokku | 151 606 | 210 308 | |
| Omakapital ja kohustised kokku | 261 138 | 343 963 |
BHF IV kvartali vahearuanne 2023
