Northern Horizon Capital AS-i juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (Fond) auditeerimata konsolideeritud vahearuande tulemused 2024. aasta esimese kuue kuu kohta.
Meie strateegilised püüdlused
Viimasel aastal oleme tegelenud oma strateegia ümberkujundamisega, et see toetaks jätkusuutlikku väärtuse loomist, keskendudes tegevustele, mis lubavad meie investoritele usaldusväärset ja järjepidevat kasvu. Võttes arvesse valitsevaid turutingimusi, usume,, et investorite huve teenib kõige paremini fondi strateegia „Kaasaegne linnaelu“. Kuigi turutingimused on olnud viimase paari aasta jooksul keerulised, ootame turu järkjärgulist taastumist 2025-ndal ja järgnevatel aastatel.
Eeldame, et Fond teenib lähiaastatel kaks kolmandikku oma puhtast äritulust „Kaasaegse linnaelu“ kontseptsioonile vastavast keskse asukohaga multifunktsionaalsest kinnisvarast. Need hooned on läbimõeldult kujundatud nii, et nad inspireeriksid tänapäeva inimesi ja kogukondi ning rikastaksid nende elu. Ülejäänud tulu peaks tulema peamiselt valitsusasutustele renditud pindadest, valitud äärelinna supermarketitest ning muudest segmentidest. Meie väärtuspakkumise aluseks on kvaliteet, paindlikkus, kestlikkus ja tipptasemel teenindus, mida toetavad strateegilised asukohad ja klientide muutuvatele vajadustele kohandatud pinnad.
Fondi juhtkond on teinud strateegilise otsuse võtta kasutusele peamised tulemusnäitajad, et tegevuse tulemuslikkust tõhusalt mõõta ja jälgida. See otsus tuleneb tõdemusest, et ilma selgete ja mõõdetavate võrdlusalusteta ei saa hinnata Fondi edusamme oma eesmärkide poole liikumisel. Konkreetsete peamiste tulemusnäitajate määratlemisega soovib meeskond suurendada läbipaistvust ja vastutust ning parandada otsustusprotsesse.
Fondi juhtkonna peamine fookus on järgmistel eesmärkidel:
- saavutada portfelli vähemalt 90% täitumus 2024. aasta lõpuks;
- viia laenu ja väärtuse suhe tasemele 50% või alla selle ning lunastada tähtaeguvad võlakirjad;
- kaaluda mittestrateegiliste varade müüki järgmise 18 kuu jooksul;
- selge parenduste ja üürnike strateegia järgmiseks 1-2 aastaks, et saavutada 2027. aastaks portfelli puhta äritulu (NOI) potentsiaal 18 miljonit eurot;
- säilitada 100% BREEAM või LEED sertifitseeritud portfell;
- saavutada GRESBi hindamisel vähemalt 4 tärni.
Tänaseks oleme edukalt lunastanud 2024. aasta juulis tähtaegunud võlakirjade lühiajalise osa, saavutanud portfelli 100% sertifitseerimise ning liigume täituvus suhte eesmärgi ning puhta äritulu potentsiaali realiseerimise suunas.
Üüritulemused
Kogu portfell koosneb ligikaudu 119 000 ruutmeetrist Balti pealinnades kahes suuremas segmendis ning teises kvartalis saavutati mitmeid olulisi verstaposte üüritegevuses. Keerulises turukeskkonnas, mida viimastel perioodidel iseloomustab vakantsuse suurenemine kõigi Balti riikide kinnisvaraturul, on Fond näidanud oma kohanemisvõimet, sõlmides 2024. aasta I poolaastal märkimisväärselt palju rendilepinguid. Edu tõid peamiselt märtsis ja aprillis sõlmitud olulised tehingud selliste tuntud rentnikega nagu Narbutas Merakis (3200 m2), MyFitness Galerija Centrsis (1700 m2) ja Apollo Group Coca-Cola Plazas (2200 m2).
2024. aasta I poolaastal sõlmisime uusi rendilepinguid 11457 m2 ulatuses, mille alusel saab Fond järgnevatel perioodidel renditulu 1811 tuhat eurot aastas. Meil on ka hea meel teatada, et oleme leidnud oma hoonetesse 18 uut rentnikku ning 26 olemasolevat rentnikku on otsustanud meiega koostööd jätkata. Ületas I poolaastal ja juulis sõlmitud uutest rendilepingutest tulenev lisandumine (väljarenditud pindade kasv) rendilepingute (pikalt teadaolnud) lõppemisest tingitud vähenemist ligi 630 m2 võrra. Kui aga võtta arvesse ka eelkokkuleppeid, mida oleme praeguseks sõlminud potentsiaalsete rentnikega, kes on huvitatud meie hoonetesse kolimisest, siis oleks väljarenditud pinna netokasv 6030 m2.
2024. aasta juuli seisuga oleme juba sõlminud 75% kavandatud rendilepingutest, mis tähendab olulist edasiminekut 90% täitumuse eesmärgi saavutamise suunas.
Fondi portfelli keskmine tegelik täitumus oli 2024. aasta II kvartalis 82,3% (I kv 2024: 81,6%). Seisuga 30. juuni 2024 oli täitumus 79,1% (31. märts 2024: 83,5%). Langus oli ootuspärane ja tulenes peamiselt rentniku LNK Industries rendilepingu lõpetamisest S27 büroohoones. Kinnisvaraobjektide üüriläbirääkimised on käimas ja kui praegused eelkokkulepped muudetakse allkirjastatud üürilepinguteks, võib eeldada, et portfelli täitumuse määr tõuseb 84,5%-ni.
Väljavaade
Kuna hiljutised majanduslikud ja geopoliitilised sündmused on avaldanud mõju teatavate varade tulemuslikkusele ja finantseerimiskuludele, kaubeldakse Baltic Horizoni osakutega praegu hinnaga, mis jääb enam kui 60% võrra alla osaku puhasväärtust. Selline kõrvalekalle ei ole kooskõlas meie standarditega ja on vastuvõetamatu nii meie investoritele kui ka fondivalitsejale Northern Horizonile.
Probleemi lahendamiseks keskendub Fond 2024. aastal keskse asukohaga ostukeskuste portfelli tugevdamisele. See hõlmab uute ankurrentnike leidmist ja täiendavaid kontseptsioonimuudatusi, et ostukeskuste atraktiivsust tõsta ja nende potentsiaali maksimeerida. Samal ajal tegeleb Fond aktiivselt büroohoonete vakantsuse vähendamisega, sõlmides uusi koostöölepinguid valitsusasutustest rentnikega, rakendades paindlikke tööruumilahendusi ja pidades tihedat dialoogi tavapäraste büroopindade rentnikega. Käimas on aktiivsed läbirääkimised enam kui 10 500 m2 büroopinna väljarentimiseks.
Lisaks jätkab Fond võla teenindamise parandamist ja finantsvõimenduse vähendamist. See on vajalik finantspositsiooni tugevdamiseks ja portfelli üldise vastupidavuse suurendamiseks jätkuvalt volatiilses ja ebakindlas turukeskkonnas. Nende strateegiliste algatustega püüab Fond vähendada vahet osakute turuhinna ja puhasväärtuse (NAV) vahel..
Vastavalt oma strateegilistele eesmärkidele lunastas Fond 8. juulil 2024 edukalt võlakirjade lühiajalise osa. Võlakirjad summas 8 miljonit eurot refinantseeriti kuluefektiivsema pangalaenuga, mis võeti Meraki kinnisvarainvesteeringu tagatisel.
Fondi juhtkond kavatseb 2024. aasta teises pooles korraldada uute osakute otsepakkumise. Kaasatavat kapitali soovime kasutada pindade kohandamiseks ja ettevalmistamiseks rentnikele ning tegevusteks, mis on vajalikud Baltic Horizoni strateegia elluviimiseks: täitumuse suurendamiseks, ilma et see kergitaks praegust laenu ja väärtuse suhet.
Pöörame suurt tähelepanu stabiilse finantsseisundi tagamisele, sest see on Fondi pikaajalise strateegia elluviimise jaoks äärmiselt oluline. Konservatiivse finantsjuhtimise ja aktiivse renditegevusega soovime saavutada kestlikke ja investorite jaoks edukaid tulemusi.
Tulem ja puhas renditulu
Kontserni 2024. aasta I poolaasta puhaskahjum oli 12,9 miljonit eurot (I pa 2023: puhaskahjum 15,0 miljonit eurot). Tulemust mõjutas peamiselt kinnisvarainvesteeringute ümberhindlusest saadud kahjum. 2024. aasta I poolaasta kahjum osaku kohta oli 0,11 eurot (I pa 2023: 0,13 eurot).
Kontsern teenis 2024. aasta I poolaastal 6,0 miljonit eurot puhast renditulu (I pa 2023: 8,5 miljonit eurot). 2023. aasta I poolaasta tulemustes kajastub 2023. aasta veebruaris müüdud Domus PRO ostu- ja ärikeskuse kahe kuu puhas renditulu summas 0,3 miljonit eurot ja 2023. aasta mais müüdud Duetto hoonete viie kuu puhas renditulu summas 1,2 miljonit eurot.
Portfelli EPRA võrreldavaks korrigeeritud puhas renditulu oli eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 14% väiksem. Seda tingisid peamiselt vakantsed pinnad Läti büroohoonetes, kuna lõppes rendileping Upmalas Biroji bürookompleksi põhirentnikuga ja S27 oli 100% vakantne, ning renditulu langus Europa ostukeskuses, kus uus ankurrentnik IKI sisustas ruume ja avas uksed märtsis.
Kinnisvara hindamine
2024. aastal korraldati hange ja Fondi uueks väliseks kinnisvarahindajaks kinnitati järgmiseks kolmeks aastaks Newsec, kes hindas Fondi kinnisvara väärtust esimest korda pärast kinnitamist 2024. aasta juuni lõpu seisuga. Fondi portfelli võrreldavaks korrigeeritud õiglane väärtus vähenes 250,4 miljonilt eurolt seisuga 31. detsember 2023 239,9 miljoni euroni seisuga 30. juuni 2024. Fond kajastas 2024. aasta l poolaastal kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutusest tingitud kahjumi summas 12,5 miljonit eurot (I pa 2023: kahjum 14,6 miljonit eurot). Kinnisvarahindaja vahetumine toob sageli kaasa väiksemad muutused kinnisvara väärtuses. Põhjuseks on erinevused andmete tõlgendamises, mida on näha ka seisuga 31. detsember 2023 ja 30. juuni 2024 läbi viidud hindamiste tulemustest. Portfelli väärtust mõjutasid muu hulgas projektidest väljumise kapitalisatsioonimäärade muutused ja kaalutud keskmise kapitalihinna (WACC) ülespoole korrigeerimine 2024. aasta I poolaastal.
Kinnisvarainvesteeringud
2024. aasta I poolaasta lõpus kuulus Baltic Horizoni portfelli 12 Balti riikide pealinnades asuvat rahavooga kinnisvarainvesteeringut. Fondi portfelli õiglane väärtus oli 2024. aasta juuni lõpus 239,9 miljonit eurot (31. detsember 2023: 250,4 miljonit eurot) ja renditavat netopinda oli kokku 116,7 tuhat m2. 2024. aasta I poolaastal investeeris kontsern ligikaudu 1,9 miljonit eurot, et kohandada pindasid rentnike vajadustele.
Varade brutoväärtus (GAV)
Fondi varade brutoväärtus oli 2024. aasta I poolaasta lõpus 250,1 miljonit eurot (31. detsember 2023: 261,1 miljonit eurot). Ligi 11 miljoni euro suurune varade brutoväärtuse langus tulenes peamiselt Fondi kinnisvara-investeeringute ümberhindlusest 2024. aasta I poolaasta lõpus.
Varade puhasväärtus (NAV)
Fondi varade puhasväärtus seisuga 30. juuni 2024 oli 96,4 miljonit eurot (31. detsember 2023: 109,5 miljonit eurot). Fondi varade puhasväärtus vähenes eelmise aasta lõpuga võrreldes 11,9%. Languse peamiseks põhjuseks oli kinnisvarainvesteeringute ümberhindlus. Seisuga 30. juuni 2024 oli osaku IFRS puhasväärtus 0,8058 eurot (31. detsember 2023: 0,9156 eurot) ning EPRA puhas materiaalne põhivara ja EPRA puhas taastamisväärtus olid 0,8523 eurot (31. detsember 2023: 0,9546 eurot) osaku kohta. EPRA puhas võõrandamisväärtus oli 0,9056 eurot (31. detsember 2023: 0,8057 eurot) osaku kohta.
Intressikandvad laenud ja võlakirjad
Pikaajaline eesmärk on omada konservatiivsemat laenu ja vara väärtuse suhet (LTV), sealhulgas tagasi maksta võlakiri, mis väljastati 2023. aasta mais. Seisuga 30. juuni 2024 moodustasid intressikandvad laenud ja võlakirjad (ilma rendikohustisteta) 146,4 miljonit eurot (31. detsember 2023: 143,5 miljonit eurot). Pangalaenude jääk suurenes Europa ja North Stari täiendavate laenude tõttu – neid kasutati peamiselt võlakirjade lühiajalise osa osaliseks ennetähtaegseks lunastamiseks 8. aprillil 2024 summas 4,5 miljonit eurot. Aastane laenuamortisatsioon moodustas 2,2% kogu tasumata laenujäägist.
2024. aasta veebruaris refinantseeris Fond edukalt Europa ja North Stari laenud pangas Šiaulių bankas. Peale selle pikendas Fond 2024. aasta aprillis S27 pangalaenu. Seisuga 30. juuni 2024 oli Fondil raha ja raha ekvivalente summas 5,4 miljonit eurot (31. detsember 2023: 6,2 miljonit eurot).
Rahavood
2024. aasta I poolaasta äritegevuse rahavoog oli positiivne summas 3,7 miljonit eurot (I pa 2023: positiivne summas 6,2 miljonit eurot). Äritegevuse rahavoo vähenemise tingis Duetto ja Domus Pro kinnisvarainvesteeringute müük 2023. aasta I poolaastal ning vakantsete pindade kasv, peamiselt S27 ja Upmalas Biroji büroohoonetes. Investeerimistegevuse rahavoog oli negatiivne summas 1,3 miljonit eurot (I pa 2023: positiivne summas 22,3 miljonit eurot tänu kinnisvarainvesteeringute müügile), mis tulenes olemasolevasse kinnisvarasse tehtud investeeringutest ja tehingukuludest. Finantseerimistegevuse rahavoog oli negatiivne summas 2,0 miljonit eurot (I pa 2023: negatiivne summas 15,6 miljonit eurot). 2024. aasta I poolaastal sai Fond täiendavad laenud Europale ja North Starile summas 8,6 miljonit eurot ning tasus pangalaenudelt ja võlakirjadelt tavapäraseid laenu- ja intressimakseid. Lisaks lunastas Fond 2024. aasta I poolaastal võlakirjade lühiajalise osa kogusummas 4,5 miljonit eurot.
Kõigil Baltic Horizoni portfelli kuuluvatel hoonetel on nüüd BREEAM-i sertifikaat
Meie pühendumust jätkusuutlikkusele näitab see, et 2023. aasta lõpuks oli kõigil meie portfelli hoonetel BREEAM-i sertifikaat, ja meie keskkonnaalast vastutustundlikkust kinnitab roheklauslite lisamine rendilepingutele.
GRESB-i hindamine
2023. aastal sai Fond GRESB-i hinnangus 4 tärni. Fond sai juhtimismoodulis 27 punkti (30-st) ja tulemuslikkuse moodulis 55 punkti (70-st).
Peamised kasumlikkuse näitajad
| Tuhandetes eurodes | II kv 2024 | II kv 2023 | Muutus |
| Puhas renditulu | 5 983 | 8 495 | -29,6% |
| Halduskulud | -1 114 | -1 414 | -21,2% |
| Muu äritulu/-kulu | -16 | 15 | -206,7% |
| Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist | -447 | -3 751 | -88,1% |
| Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum | -12 524 | -14 623 | -14,4% |
| Ärikasum/-kahjum | -8 118 | -11 278 | -28,0% |
| Finantskulud (neto) | -5 135 | -4 424 | 16,1% |
| Maksueelne kasum/kahjum | -13 253 | -15 702 | -15,6% |
| Tulumaks | 404 | 697 | -42,0% |
| Perioodi puhaskasum/-kahjum | -12 849 | -15 005 | -14,4% |
| Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv | 119 635 429 | 119 635 429 | – |
| Kasum/kahjum osaku kohta (eurodes) | -0,11 | -0,13 | -14,4% |
Peamised finantsseisundi näitajad
| Tuhandetes eurodes | 30.06.2023 | 31.12.2023 | Muutus |
| Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud | 239 927 | 250 385 | -4,2% |
| Varade brutoväärtus (GAV) | 250 164 | 261 138 | -4,2% |
| – | – | – | |
| Intressikandvad laenud ja võlakirjad | 146 447 | 143 487 | 2,1% |
| Kohustised kokku | 153 766 | 151 606 | 1,4% |
| – | – | – | |
| IFRS varade puhasväärtus (IFRS NAV) | 96 398 | 109 532 | -12,0% |
| EPRA puhas taastamisväärtus (EPRA NRV) | 101 975 | 114 205 | -10,7% |
| Ringluses olevate osakute arv | 119 635 429 | 119 635 429 | – |
| Osaku puhasväärtus – IFRS NAV osaku kohta (eurodes) | 1 | 1 | -12,0% |
| EPRA puhas taastamisväärtus (NRV) osaku kohta (eurodes) | 1 | 1 | -10,7% |
| Laenu ja väärtuse suhe (%) | 61,30% | 57,30% | 7,0% |
| Keskmine sisemine intressimäär (%) | 6,40% | 5,20% | 23,1% |
Ülevaade Fondi kinnisvarainvesteeringutest seisuga 30. juuni 2024
| Kinnisvarainvesteering | Segment | Õiglane väärtus1 | Renditav netopind | Otsene tootlus | Esmane puhastootlus | Täitumuse määr |
| (tuhandetes eurodes) | (m2) | I kv 20242 | I kv 20243 | |||
| Vilnius, Leedu | ||||||
| Europa | Kaubandus | 36 587 | 17 081 | 2,6% | 3,1% | 80,0% |
| North Star | Büroo | 19 148 | 10 631 | 7,1% | 7,6% | 88,9% |
| Meraki | Büroo | 15 950 | 8 114 | 1,1% | 1,3% | 83,9% |
| Vilniuses kokku | 71 685 | 35 826 | 3,4% | 3,9% | 83,5% | |
| Riia, Läti | ||||||
| Upmalas Biroji | Büroo | 19 231 | 11 213 | 3,7% | 4,2% | 58,8% |
| Vainodes I | Büroo | 15 860 | 8 128 | 8,7% | 8,5% | 100,0% |
| LNK Centre | Büroo | 11 570 | 7 450 | 0,8% | 0,9% | 0,0% |
| Sky | Kaubandus | 4 940 | 3 259 | 8,4% | 7,9% | 100,0% |
| Galerija Centrs | Kaubandus | 60 091 | 19 331 | 3,1% | 3,9% | 77,7% |
| Riias kokku | 111 692 | 49 381 | 3,7% | 4,4% | 66,9% | |
| Tallinn, Eesti | ||||||
| Postimaja ja CC Plaza | Kaubandus | 20 363 | 9 232 | 3,6% | 6,6% | 100,0% |
| Postimaja ja CC Plaza | Vaba aeg | 13 067 | 8 121 | 5,3% | 4,8% | 92,7% |
| Lincona | Büroo | 13 850 | 10 766 | 6,4% | 7,2% | 83,7% |
| Pirita | Kaubandus | 9 270 | 5 425 | 6,7% | 9,5% | 96,7% |
| Tallinnas kokku | 56 550 | 33 544 | 5,0% | 6,8% | 92,5% | |
| Portfell kokku | 239 927 | 118 751 | 3,9% | 4,8% | 79,1% |
1. Põhineb viimasel, seisuga 30. juuni 2024 teostatud hindamisel, hilisematel kapitalikuludel ja kajastatud kasutusõiguse varadel.
2. Otsese tootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikulude summaga.
3. Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.
Kinnisvaraobjektide üüriläbirääkimised on käimas ja kui praegused eelkokkulepped muudetakse allkirjastatud üürilepinguteks, võib eeldada, et portfelli täitumuse määr tõuseb 84,5%-ni.
KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU KOONDKASUMI ARUANNE
| EUR ‘000 | 01.04.2024 | 01.04.2023 |
| – 30.06.2024 | – 30.06.2023 | |
| Teenustasutulu | 3 821 | 4 821 |
| Renditegevuse kulud | 1 315 | 1 745 |
| Puhas renditulu | -1 947 | -2 273 |
| 3 189 | 4 293 | |
| Halduskulud | -529 | -678 |
| Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist | -80 | -2 218 |
| Muu äritulu | -26 | 5 |
| Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasum/kahjum | -12 520 | -14 619 |
| Ärikasum/-kahjum | -9 966 | -13 217 |
| Finantstulud | 15 | 1 |
| Finantskulud | -2 653 | -2 388 |
| Finantstulud ja -kulud kokku | -2 638 | -2 387 |
| – | – | |
| Maksueelne kasum/kahjum | -12 604 | -15 604 |
| Tulumaks | 379 | 577 |
| Perioodi kasum/kahjum | -12 225 | -15 027 |
| Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum/-kahjum | ||
| Rahavoogude riskimaandamise puhaskasum/- kahjum | -110 | 78 |
| Rahavoogude riskimaandamise puhaskasumiga seotud tulumaks | 17 | -14 |
| Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav tulumaksujärgne muu koondkasum/-kahjum kokku | -93 | 64 |
| Perioodi tulumaksujärgne koondkasum/‑kahjum kokku | -12 318 | -14 963 |
| Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum | -0.10 | -0.13 |
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
| Tuhandetes eurodes | 30.06.2024 | 31.12.2023 |
| Põhivarad | ||
| Kinnisvarainvesteeringud | 239 927 | 250 385 |
| Immateriaalsed põhivarad | 17 | 11 |
| Materiaalsed põhivarad | 6 | 4 |
| Tuletisinstrumendid | 241 | 295 |
| Muud põhivarad | 742 | 647 |
| Põhivarad kokku | 240 933 | 251 342 |
| Käibevarad | ||
| Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded | 2 842 | 2 591 |
| Ettemaksed | 869 | 402 |
| Tuletisinstrumendid | 149 | 621 |
| Raha ja raha ekvivalendid | 5 371 | 6 182 |
| Käibevarad kokku | 9 231 | 9 796 |
| Varad kokku | 250 164 | 261 138 |
| Omakapital | ||
| Sissemakstud kapital | 145 200 | 145 200 |
| Rahavoogude riskimaandamise reserv | 246 | 531 |
| Jaotamata kahjum | -49 048 | -36 199 |
| Omakapital kokku | 96 398 | 109 532 |
| Pikaajalised kohustised | ||
| Intressikandvad võlakohustised | 85 022 | 64 158 |
| Edasilükkunud tulumaksukohustised | 2 258 | 2 774 |
| Muud pikaajalised kohustised | 1 288 | 1 079 |
| Pikaajalised kohustised kokku | 88 568 | 68 011 |
| Lühiajalised kohustised | ||
| Intressikandvad võlakohustised | 61 672 | 79 584 |
| Võlad tarnijatele ja muud võlad | 3 114 | 3 343 |
| Tulumaksukohustis | – | 6 |
| Muud lühiajalised kohustised | 412 | 662 |
| Lühiajalised kohustised kokku | 65 198 | 83 595 |
| Kohustised kokku | 153 766 | 151 606 |
| Omakapital ja kohustised kokku | 250 164 | 261 138 |
