Northern Horizon Capital AS-i juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (fond) 2024. aasta auditeeritud majandustulemused. Finantstulemused jäid samaks, võrreldes esialgse avalikustamisega 17. veebruaril 2025.
Meie strateegilised püüdlused
2024. aastal tegi Fondi juhtkond strateegilise otsuse võtta kasutusele peamised tulemusnäitajad, et tegevuse tulemuslikkust tõhusalt mõõta ja jälgida. See otsus tuleneb tõdemusest, et ilma selgete ja mõõdetavate võrdlusalusteta ei saa hinnata Fondi edusamme seatud eesmärkide poole liikumisel. Konkreetsete peamiste tulemusnäitajate määratlemisega soovib meeskond suurendada läbipaistvust ja vastutust ning parandada otsustusprotsesse.
Fondi juhtkonna peamine fookus on järgmistel eesmärkidel:
- saavutada portfelli vähemalt 90% tegelik täitumus 2025. aasta lõpuks;
- viia laenu ja väärtuse suhe tasemele 50% või alla selle;
- kaaluda mittestrateegiliste varade müüki järgmise 18 kuu jooksul;
- selge parenduste ja üürnike strateegia järgmiseks 1-2 aastaks, et saavutada 2027. aastaks portfelli puhta äritulu (NOI) potentsiaal 130 EUR/m2.
2024. aasta eesmärke kokku võttes on meil hea meel teatada järgmistest saavutustest:
- Oleme edukalt saavutanud portfelli 100% BREEAM sertifitseerimise.
- Hoolimata sellest, et saime 2024. aastal GRESB-i 3 tärni hinnangu, analüüsisime hindamistulemusi põhjalikult ja töötasime välja tegevuskava, et saavutada 2025. aastal GRESB-i 4 tärni hinnang.
- Kuigi me ei saavutanud 2024. aasta lõpuks oma eesmärki saavutada portfelli 90% täitumus, tegime märkimisväärseid edusamme, saavutades 86,5% täitumuse rendilepingute sõlmimise kuupäeva alusel, mille järel on oodata ka tegeliku täitumuse suurenemist, kui üürnikud on sisse kolinud.
- Avaldasime hiljuti teatud objektide võõrandamiste plaanid, et vähendada laenu ja väärtuse suhet. 2025. aasta veebruari seisuga on alanud mõned võõrandamisprotsessid, kusjuures võimalik tehingute lõpuleviimine on kavandatud aasta jooksul hiljem.
- Jätkame 2025. aastal sama kindla strateegia ja eesmärkidega, mis stabiliseerivad Fondi finantsseisundit ja maksimeerivad portfelli potentsiaali.
Väljavaade
2025. aastal keskendub Fond paindlikele ja kestlikele lahendustele, et vastata rentnike nõudmistele ja turutingimustele. Meie peamised eesmärgid on portfelli mahu suurendamine ning laenu ja väärtuse suhte vähendamine võlakirjade osalise tagasimaksmise kaudu.
Fondi juhtkond võtnud ennetavaid meetmeid finantsstabiilsuse suurendamiseks, vähendades finantsvõimendust võlakirjade osalise tagasimaksmise kaudu. Selle strateegia eesmärk on leevendada finantssurvet, võimaldades Fondil saavutada kestlikumaid finantstulemusi.
2025. aastal jätkame sotsiaalsete ja keskkonnaalaste kohustuste täitmist. 2024. aasta lõpuks saavutasime kogu portfellis 98% roheliste rendilepingute eesmärgi. Soovime seda osakaalu järgmisel aastal veelgi suurendada.
Samal ajal on Fond oma finantsseisundi tugevdamiseks võtnud kohustuse parandada võla teenindamise suhtarvu ning vähendada laenu ja väärtuse suhet. Keskendudes täitumuse määra suurendamisele ja kinnisvarakontseptsioonide optimeerimisele, püüame parandada varade tootlust ja maksimeerida puhast äritulu. Peamisteks prioriteetideks jäävad kohandatavad rendistrateegiad, varade ümberpositsioneerimine ja sihtotstarbelised investeeringud suure nõudlusega segmentidesse. Nende algatuste eesmärk on luua investorite jaoks pikaajalist väärtust, tagades samal ajal Fondi vastupanuvõime dünaamilises turukeskkonnas.
Kõigil Baltic Horizoni portfelli kuuluvatel hoonetel on nüüd BREEAM-i sertifikaat
2024. aastal sai Baltic Horizon oma esimese BREEAM-i suurepärase sertifikaadi ning Meraki ärikeskus sai lõpliku sertifikaadi. 2025. aastal keskendub Fond asjaomaste sertifikaatide uuendamisele, et 100% sertifitseerimine säilitada.
GRESB-i hindamine
2024. aastal sai Fond GRESB-i hinnangus 3 tärni. Fond suurendas oma punktisummat juhtimismoodulis 27 punktilt 29 punktini (30-st), kuid tulemuslikkuse mooduli punktisumma vähenes 55 punktilt 50 punktini (70-st), kuna puudusid andmed aruandeperioodil müüdud kinnisvara kohta ja väline isik ei vaadanud andmeid üle. 2024. aastal rakendas Fond GRESB-i täiustamiskava ja kavatseb 2025. aastal saada taas 4 tärni.
Tulem ja puhas renditulu
Kontserni 2024. aasta puhaskahjum oli 16,8 miljonit eurot (2023: puhaskahjum 23,0 miljonit eurot). Tulemust mõjutas peamiselt kinnisvarainvesteeringute ümberhindlusest saadud kahjum. 2024. aasta kahjum osaku kohta oli 0,13 eurot (2023: 0,19 eurot).
Kontsern teenis 2024. aastal 11,6 miljonit eurot konsolideeritud puhast renditulu (2023: 14,6 miljonit). 2023. aasta tulemustes kajastub 2023. aasta veebruaris müüdud Domus PRO ostu- ja ärikeskuse kahe kuu puhas renditulu summas 0,3 miljonit eurot ja 2023. aasta mais müüdud Duetto hoonete viie kuu puhas renditulu summas 1,2 miljonit eurot.
Portfelli EPRA võrreldav puhas renditulu oli 2024. aastal 11,8% väiksem kui 2023. aastal. Seda tingisid peamiselt vakantsed pinnad Läti büroohoonetes, kuna lõppes rendileping Upmalas Biroji bürookompleksi põhirentnikuga ja S27 keskus vabanes 100%, samuti väiksem renditulu Europas, mis oli tingitud sellest, et uus ankurrentnik IKI sisustas oma ruume ja avas märtsis.
2024. aasta puhas renditulu jagunes segmentide vahel järgmiselt: kaubandus 53,3% (2023: 43,6%), büroo 41,7 % (2023: 50,9%) ja vaba aja veetmine 5,0% (2023: 5,5%).
Südalinnas asuvate kinnisvarainvesteeringute (Postimaja, Europa ja Galerija Centrs) renditulu moodustas 42,2% Fondi portfelli 2024. aasta puhtast renditulust. Elurajoonides asuvate ostukeskuste 2024. aasta puhta renditulu osakaal oli 11,1%.
Fondi 2024. aasta puhas renditulu jagunes riikide vahel järgmiselt: Läti 44,4% (2023: 41,8%), Leedu 22,8% (2023: 31,1%) ja Eesti 32,8 % (2023: 27,1%).
Kinnisvarainvesteeringud
2024. aasta lõpus kuulus Baltic Horizoni portfelli 12 Balti riikide pealinnades asuvat rahavooga kinnisvarainvesteeringut. Fondi portfelli õiglane väärtus oli 2024. aasta detsembri lõpus 241,2 miljonit eurot (31. detsembril 2023: 250,4 miljonit eurot) ja hõlmas neto renditavat pinda kokku 118,3 tuhat m². Portfelli väärtuse muutuse peamised põhjused olid projektidest väljumise kapitalisatsioonimäärade muutused ja kaalutud keskmise kapitalihinna (WACC) ülespoole korrigeerimine. 2024. aastal oli kontserni investeeringute kogusumma 6,0 miljonit eurot, mis kulus pindade kohandamisele rentnike vajadustega.
Varade brutoväärtus (GAV)
Fondi varade brutoväärtus oli 31. detsembri 2024. aasta seisuga 256,0 miljonit eurot (31. detsembril 2023: 261,1 miljonit eurot). Vähenemine võrreldes eelmise aastaga oli peamiselt seotud Fondi kinnisvarainvesteeringute negatiivse ümberhindamisega ligikaudu 15,6 miljoni euro võrra ning selle korvas osaliselt uute osakute suunatud pakkumine, mis toimus septembris ja mille tulemusel suurenes raha ligikaudu 6,29 miljoni euro võrra.
Varade puhasväärtus (NAV)
Fondi varade netoväärtus oli 31. detsembri 2024. aasta seisuga 98,1 miljonit eurot (31. detsembril 2023: 109,5 miljonit eurot). Varade puhasväärtuse vähenemine tulenes peamiselt kinnisvarainvesteeringute ümberhindamisest. 2024. aasta septembri lõpus emiteeriti 23 927 085 uut osakut, mille tulemuseks oli ligikaudu 6,29 miljonit eurot uusi omavahendeid. Seisuga 31. detsember 2024 vähenes osaku IFRS puhasväärtus 0,6833 euroni (31. detsember 2023: 0,9156 eurot) ning EPRA puhas materiaalne põhivara ja EPRA puhas taastamisväärtus olid 0,7267 eurot (31. detsember 2023: 0,9546 eurot). EPRA puhas võõrandamisväärtus oli 0,6797 eurot (31. detsember 2023: 0,9122 eurot).
Intressikandvad laenud ja võlakirjad
Seisuga 31. detsember 2024 moodustasid intressikandvad laenud ja võlakirjad (ilma rendikohustisteta) 149,0 miljonit eurot (31. detsember 2023: 143,5 miljonit eurot). Aastane laenuamortisatsioon moodustas 1,5% kogu tasumata laenujäägist. 2024. aasta juulis allkirjastas Fond Bigbankiga Meraki laenu kogusummas 10,3 miljonit eurot. Suurem osa laenust kasutati lühiajaliste võlakirjade tagasimaksmiseks summas 8,0 miljonit eurot, mille tähtaeg oli 2024. aasta juulis. 31. detsembri 2024. aasta seisuga olid Fondi konsolideeritud raha ja raha ekvivalendid 10,1 miljonit eurot (31. detsembri 2023. aasta seisuga 6,2 miljonit eurot).
Rahavood
Põhitegevusest tulenev rahavoog oli 2024. aastal 9,9 miljonit eurot (2023. aastal raha laekumine 11,4 miljoni euro ulatuses). Põhitegevusest tulenev rahavoog vähenes peamiselt Duetto ja Domus Pro kinnisvara müügi tõttu 2023. aasta esimesel poolaastal ning suurema hulga vabade pindade tõttu, peamiselt S27-s ja Upmalas Birojis. Investeerimistegevusest tulenev raha rahavoog oli negatiivne: 7,0 miljonit eurot (2023. aastal positiivne rahavoog 19,9 miljonit eurot), mis tuleneb investeeringutest olemasolevasse kinnisvarasse ja tehingukuludest. Finantseerimistegevuse rahavoog oli positiivne summas 1,0 miljonit eurot (2023: negatiivne summas 30,5 miljonit eurot). 2024. aasta neljandas kvartalis tegi Fond 2,7 miljoni euro ulatuses laenude ettemakseid ning maksis pangalaenudelt ja võlakirjadelt regulaarset amortisatsiooni ja intressi.
Peamised kasumlikkuse näitajad
| Tuhandetes eurodes | 2024 | 2023 | Muutus |
| Puhas renditulu | 11 588 | 14 617 | -20,7% |
| Halduskulud | -2 373 | -2 617 | -9,3% |
| Muu äritulu/-kulu (neto) | 18 | 44 | -59,1% |
| Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist | -863 | -4 047 | -78,7% |
| Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum | -15 581 | -21 876 | -28,8% |
| Ärikasum/-kahjum | -7 211 | -13 879 | -48,0% |
| Finantskulud (neto) | -10 344 | -9 750 | 6,1% |
| Maksueelne kasum/kahjum | -17 555 | -23 629 | -25,7% |
| Tulumaks | 774 | 656 | 18,0% |
| Perioodi puhaskasum/-kahjum | -16 781 | -22 973 | -27,0% |
| Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv | 126 303 633 | 119 635 429 | 5,6% |
| Kasum/kahjum osaku kohta (eurodes) | -0,13 | -0,19 | -31,6% |
Peamised finantsseisundi näitajad
| Tuhandetes eurodes | 31.12.2023 | 31.12.2023 | Muutus |
| Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud | 241 158 | 250 385 | -3,7% |
| Varade brutoväärtus (GAV) | 256 048 | 261 138 | -1,9% |
| Intressikandvad laenud ja võlakirjad | 148 989 | 143 487 | 3,8% |
| Kohustised kokku | 157 953 | 151 606 | 4,2% |
| IFRS varade puhasväärtus (IFRS NAV) | 98 095 | 109 532 | -10,4% |
| EPRA puhas taastamisväärtus (EPRA NRV) | 104 333 | 114 205 | -8,6% |
| Ringluses olevate osakute arv | 143 562 514 | 119 635 429 | 20,0% |
| Osaku puhasväärtus – IFRS NAV osaku kohta (eurodes) | 0,6833 | 0,9156 | -25,4% |
| EPRA puhas taastamisväärtus (NRV) osaku kohta (eurodes) | 0,7267 | 0,9546 | -23,9% |
| Laenu ja väärtuse suhe (%) | 61,8% | 57,3% | – |
| Keskmine sisemine intressimäär (%) | 6,7% | 5,2% | – |
Ülevaade Fondi kinnisvarainvesteeringutest seisuga 31. detsember 2024
| Kinnisvarainvesteering | Segment | Õiglane väärtus1 | Renditav netopind | Otsene tootlus | Esmane puhastootlus | Täitumuse määr |
| (tuhandetes eurodes) | (m2) | 20242 | 20243 | |||
| Vilnius, Leedu | ||||||
| Europa | Kaubandus | 35 946 | 17 092 | 2,3% | 2,8% | 80,6% |
| North Star | Büroo | 19 548 | 10 734 | 6,5% | 7,0% | 91,8% |
| Meraki | Büroo | 16 3804 | 7 833 | 1,2% | 1,5% | 86,3% |
| Vilniuses kokku | 71 874 | 35 659 | 3,0% | 3,6% | 85,2% | |
| Riia, Läti | ||||||
| Upmalas Biroji | Büroo | 19 224 | 11 203 | 3,7% | 4,2% | 64,1% |
| Vainodes I | Büroo | 15 900 | 8 128 | 8,8% | 8,8% | 100,0% |
| LNK Centre | Büroo | 11 360 | 7 303 | -0,6% | -0,9% | – |
| Sky | Kaubandus | 4 900 | 3 260 | 8,6% | 8,5% | 100,0% |
| Galerija Centrs | Kaubandus | 60 020 | 19 423 | 3,2% | 4,1% | 84,7% |
| Riias kokku | 111 404 | 49 317 | 3,7% | 4,5% | 71,0% | |
| Tallinn, Eesti | ||||||
| Postimaja ja CC Plaza | Kaubandus | 21 800 | 9 232 | 3,7% | 6,7% | 100,0% |
| Postimaja ja CC Plaza | Vaba aeg | 13 190 | 7 869 | 4,8% | 4,3% | 97,7% |
| Lincona | Büroo | 13 100 | 10 767 | 6,4% | 7,4% | 88,5% |
| Pirita | Kaubandus | 9 790 | 5 425 | 6,7% | 9,2% | 97,1% |
| Tallinnas kokku | 57 880 | 33 293 | 4,9% | 6,7% | 95,3% | |
| Portfell kokku | 241 158 | 118 269 | 3,8% | 4,7% | 82,1% |
- Põhineb viimasel, seisuga 31. detsember 2024 teostatud hindamisel, kajastatud kasutusõiguse varadel.
- Otsese tootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikulude summaga.
- Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.
- Meraki väärtuse aluseks on müügihind. Turuväärtus sõltumatu hindaja Newseci hinnangul on 17 490 000 eurot.
Konsolideeritud kasumi- ja muu koondkasumi aruanne
| EUR ‘000 | 01.01.2024 | 01.01.2023 | ||
| – 31.12.2024 | – 31.12.2023 | |||
| Renditulu | 15 136 | 17 743 | ||
| Teenustasutulu | 4 744 | 6 008 | ||
| Renditegevuse kulud | -8 292 | -9 134 | ||
| Puhas renditulu | 11 588 | 14 617 | ||
| Halduskulud | -2 373 | -2 617 | ||
| Muu äritulu | 18 | 44 | ||
| Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist | -863 | -4 047 | ||
| Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasum/kahjum | -15 581 | -21 876 | ||
| Ärikasum/-kahjum | -7 211 | -13 879 | ||
| Finantstulud | 196 | 104 | ||
| Finantskulud | -10 540 | -9 854 | ||
| Finantstulud ja -kulud kokku | -10 344 | -9 750 | ||
| Maksueelne kasum/kahjum | -17 555 | -23 629 | ||
| Tulumaks | 774 | 656 | ||
| Perioodi kasum/kahjum | -16 781 | -22 973 | ||
| Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum | ||||
| Rahavoogude riskimaandamise puhaskasum/- kahjum | -1 003 | -1 273 | ||
| Rahavoogude riskimaandamise puhaskasumiga seotud tulumaks | 52 | 123 | ||
| Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav tulumaksujärgne muu koondkasum/-kahjum kokku | -951 | -1 150 | ||
| Perioodi tulumaksujärgne koondkasum/‑kahjum kokku | -17 732 | -24 123 | ||
| Tavakahjum osaku kohta (eurodes) | -0,13 | -0,19 | ||
| Lahustatud kahjum osaku kohta (eurodes) | -0,12 | – | ||
Konsolideeritud finantsseisundi aruanne
| Tuhandetes eurodes | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
| Põhivarad | ||
| Kinnisvarainvesteeringud | 241 158 | 250 385 |
| Immateriaalsed põhivarad | 4 | 11 |
| Materiaalsed põhivarad | 5 | 4 |
| Tuletisinstrumendid | 1 | 295 |
| Muud põhivarad | 1 225 | 647 |
| Põhivarad kokku | 242 393 | 251 342 |
| Käibevarad | ||
| Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded | 2 800 | 2 591 |
| Ettemaksed | 802 | 402 |
| Tuletisinstrumendid | – | 621 |
| Raha ja raha ekvivalendid | 10 053 | 6 182 |
| Käibevarad kokku | 13 655 | 9 796 |
| Varad kokku | 256 048 | 261 138 |
| Omakapital | ||
| Sissemakstud kapital | 151 495 | 145 200 |
| Rahavoogude riskimaandamise reserv | -420 | 531 |
| Jaotamata kahjum | -52 980 | -36 199 |
| Omakapital kokku | 98 095 | 109 532 |
| Pikaajalised kohustised | ||
| Intressikandvad võlakohustised | 98 491 | 64 158 |
| Edasilükkunud tulumaksukohustised | 1 898 | 2 774 |
| Muud pikaajalised kohustised | 1 446 | 1 079 |
| Pikaajalised kohustised kokku | 101 835 | 68 011 |
| Lühiajalised kohustised | ||
| Intressikandvad võlakohustised | 50 736 | 79 584 |
| Võlad tarnijatele ja muud võlad | 4 473 | 3 343 |
| Tulumaksukohustis | 14 | 6 |
| Muud lühiajalised kohustised | 895 | 662 |
| Lühiajalised kohustised kokku | 56 118 | 83 595 |
| Kohustised kokku | 157 953 | 151 606 |
| Omakapital ja kohustised kokku | 256 048 | 261 138 |
