Broneerimislepinguid on elamuotstarbelise kinnisvara müügipraktikas sõlmitud juba üle 10 aasta. Sellele vaatamata eksitakse endiselt selle lepingu olemuses, sest broneerimislepingu nime all sõlmitakse valdavalt lihtkirjalikke eellepinguid. Sellese praktika kujunemine võib olla seotud teadmatusega või ka sooviga kiiresti mingi paber ära vormistada lootuses, et kõik laabub. Esineb ka käitumist, kus teadvalt sõlmitaksegi lihtkirjalik eelleping, kuivõrd see nagunii mingeid kohustusi kaasa ei too. Kuna valdavalt sõlmitakse kinnisvaratehinguid kinnisvarabüroode vahendusel, tuleb broneerimislepingu ja eellepingu vahel erisuste mõistmine kasuks ka kinnisvarabüroode kaudu tegutsevatele maakleritele.
Et paremini mõista erinevust broneerimislepingu ja eellepingu vahel, on oluline ennekõike teada, mida kujutab endast eelleping. Eelleping on vastavalt seadusele kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Eelleping peab olema sõlmitud samas vormis nagu ka leping, mille sõlmimiseks pooled kohustusi võtavad. Näiteks tavapärase korteri soetamise korral tähendab eellepingu sõlmimine seda, et müüja ja ostja võtavad kumbki endale kohustuse sõlmida korteriomandi müügileping ja korteri omandi üleandmise leping ehk asjaõigusleping. Nendele lepingutele kehtestab seadus kohustusliku notariaalse tõestamise vorminõude. Kui aga eelleping sellele vaatamata sõlmitakse lihtkirjalikult, saabub tagajärjena eellepingu õigustühisus. See tähendab lihtsustatult seda, et eellepingut ei loeta sõlmituks, mistõttu selle alusel saadu tuleb teisele poolele tagastada ning mingeid leppetrahve ei ole kumbki pool kohustatud teisele poolele maksma.
Broneerimislepingu definitsiooni seadusest ei tulene. Samuti ei näe seadus sellisele lepingule ette kohustuslikku vorminõuet. Broneerimislepingu olemust on sisustanud Riigikohus selliselt, et broneerimislepingu sisu all tuleb mõista müüja kohustust jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata. Lepingust peab aga selgelt tulenema, et tasu makstakse ainuüksi kinnisasja broneerimise eest. Broneerimislepingus ei tohi sisalduda mitte ühelgi viisil müüjale ega broneerijale kohustust müügilepingut sõlmida, sest siis ei ole enam tegemist broneerimislepinguga.
Seega seisneb broneerimislepingu mõte selles, et konkreetne objekt broneeritakse või reserveeritakse võimaliku ostja kasuks teatud kokkulepitud ajaks, kuid muid kohustusi pooltele sellega ei kaasne. Vaidluse korral lepingu olemuse hindamisel on oluliseks kriteeriumiks ka broneerimistasu suurus. Riigikohus on märkinud, et kui broneerimistasu suurus ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud näiteks selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud. Isegi kui leping on pealkirjastatud kui broneerimisleping, taandub lepingu olemuse hindamine lepingu sisule, mitte pealkirjale.
Tavapraktikas sõlmitakse veel ka selliseid broneerimislepinguid, mille kolmandaks osapooleks on kinnisvarabüroo. Kinnisvarabüroo osaleb tavaliselt lepingus vahendajana, kelle arvelduskontole kantakse müügihinna ettemaksu osa. Sellistes lepingutes lepitakse sageli kokku, et kui müügitehingut ei toimu, jääb vastav osa kinnisvarabüroole maakleritasuna. Siinkohal tuleb tähele panna, et kui sellises lepingus kinnisvara ostmist puudutavad kokkulepped on vaadeldavad tühise eellepinguna, siis olenevalt konkreetsetest asjaoludest ja lepingu muudest tingimustest, võib see tähendada ka kinnisvarabüroo kaasamist õigusvaidlusse, tuvastamaks mille eest, kelle poolt või kelle palvel raha kinnisvarabüroole kanti.
Praktikas on kasutuses ka lepingud, kus ühes dokumendis sisalduvad nii broneerimislepingule kui eellepingule omased kokkulepped. Riigikohus on küll võimalikuks pidanud, et ühes lepingudokumendis võib põhimõtteliselt olla nii broneerimisleping kui eelleping, kuid rõhutanud seejuures, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse. Vaid väga loetletud juhtudel on võimalik väita, et tühise eellepinguga samas dokumendis sisalduva broneerimislepingu oleksid pooled sõlminud ka ilma eellepinguta.
Millal broneerimislepingut sõlmida
Kinnisasja ostmisel on mõtet broneerimislepingut sõlmida pigem siis, kui valitakse mitme huvipakkuva objekti vahel ja otsustusaeg on lühiajaline ning siduvaid kohustusi tehinguni jõudmiseks võtta ei soovita. Kui aga poolte tahe on kindlalt suunatud müügitehingu tegemisele, ei ole mõtet broneerimislepingu pealkirja all eellepingule viitavat dokumenti alla kirjutada. Kui mõlemad osapooled on valmis konkreetse objekti osas end siduma ja ootavad ka teise poole kohustuste kehtimist ja täitmist, on mõistlik sõlmida kohe võlaõiguslik notariaalne müügileping, mille alusel on kõigi osapoolte huvid paremini kaitstud.
Broneerimislepingu sõlmimine ei pea kõne alla tulema vaid kinnisvara müügi korral. Broneerimislepinguid saab sõlmida ka üüripinna broneerimiseks. Kuivõrd kinnisasja üürileping ei pea olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, siis ei teki korteri üürimiseks sõlmitud broneerimislepingu puhul vorminõudega seotud õiguslikke probleeme isegi siis, kui broneerimisleping ei ole korrektselt koostatud.
Pille Pettai
Partner
Advokaadibüroo Glikman Alvin & Partnerid
Tõnis Rüütel
Tegevdirektor
Eesti Kinnisvarafirmade Liit
