Uue ettevõtte loomisel või olemasoleva laiendamisel on üheks olulistest toimingutest firmale kontoripinna otsimine. Üks tegureid, mida kontori asukoha ja suuruse kõrval kindlasti silmas peetakse, on pinna kasutusega seotud kulud.
Kuna enamus kontoripindadest on Eestis täna kasutusel rendipindadena ning väiksem osa sellest omanike enda kasutuses, siis on üks esmaseid vaatluse all olevaid kulukomponente rent. Turuosalistel on tavaliselt keskmistest renditasemetest suhteliselt hea ettekujutus, info on kergesti leitav ning lihtne on kõrvutada ka erinevaid pakkumisi kinnisvaraportaalides. Siinkohal jätaks kõrvale üüri ja rendi terminitega seonduvad üksikasjad.
Kommentaariks vast ainult sedavõrd, et üüri mõiste kohaldub eelkõige äri- ja eluruumidele, rendil on võlaõigusseaduse kontekstis olemas küll kitsam tähendus, kuid laiemalt võttes võib renti käsitleda üldmõistena, mis kätkeb endas ka üürisuhteid.
Lisaks rendile on aga oluline olla teadlik ka kaasnevatest kuludest ning nende suurusest. Nende puhul on info juba tavaliselt puudulikum ja raskemini kättesaadav. Kaasnevate kulude puhul kasutatakse tihti ka terminit kõrvalkulud, mis on võlaõigusseaduses defineeritud kui muud renditud (üüritud) asjaga seotud kulud.
Igakuisele renditasule lisandub rentniku jaoks tasu igapäevaste tarbimisteenuste eest (vesi, elekter, kommunikatsiooniteenused), kuid lisaks sellele on just pikaajaliste lepingute puhul rentniku kanda ka kõik muud kulud, mis pinnaga seotud – hoone üldised haldus- ja hoolduskulud (siia alla võivad mahtuda näiteks lumekoristus, fassaadipesu, kliimaseadmete hooldus ja remont jmt), mõningate lepingute puhul ka näiteks kindlustusmaksed ning maamaks. Sellised kulud võivad aga hooneti olla väga erinevad.
Eraldi teema on loomulikult ka see, mida rent koos kaasnevate kuludega sisaldab. Kontor on kontor, võib olla üks vastus. Kuid seda vaid väga pealiskaudsel lähenemisel. Kindlasti on põhjust rääkida erinevast kvaliteedist ja seda mitte ainult füüsilist objekti silmas pidades, vaid ka selles osas, mis puudutab erinevaid pakutavaid teenuseid.
Osa neist väljuvad klassikalises mõttes kinnisvara kontekstist ja seetõttu kasutatakse tihtipeale ka kinnisvarakeskkonna ja kinnisvarakeskkonna kulude mõisteid. Sinna alla võib tinglikult mahutada kõik, mida võiks sisaldada üks täisteenust pakkuv kontor ehk siis kuni paljundusaparaatide ja sekretäriteenuseni välja. Järgnev jutt käib siiski pigem kinnisvara kohta.
Tallinna enamhinnatud kontorihoonete puhul jäävad keskmised lisaks rendile makstavad kulutasemed ca 2,5-3,0 eur/m²/kuu tasemele, kuid mõne hoone puhul ulatuvad ka kuni umbes 5,0 euroni m² eest kuus. Seega – olles teadlik kaasnevate kulude suurusest, on teadlikke valikuid tehes võimalik kontori rendikuludes oluline kokkuhoid.
DTZ Research paneb iga-aastaselt kokku 49 riiki hõlmavaid ülevaateid kontoripindade kasutuskulude kohta. Ülevaate põhjal saab end kurssi viia keskmiste kuludega konkreetses riigis ning samuti on võimalik enda soovitud pinna kohta teha järeldusi selle odavuse, või vastupidi, kalliduse kohta. Ülevaade keskendub A-klassi büroopindadele ehk hinnatud asukohas uues või heas seisukorras olevas hoones paiknevatele kontoritele.
Ühed olulisemad välispartnerid on Eesti jaoks Läti, Leedu, Soome, Rootsi ja Venemaa. Millega peaks arvestama ettevõte, kel on plaanis eelnimetatud riikidesse laieneda ning näiteks pealinnas ka kontor sisse seada?
Läti ja Leedu puhul on asi lihtne – kolm Balti riiki on ühed „taskukohasemad“ riigid Euroopa Liidus ja kõigi arenenud majandusega riikide hulgas. Lisaks rendile on suhteliselt madalad ka kaasnevad kulud.
Euroopa keskmine kulutase ühe töökoha kohta oli 2011. aastal 6 800 eurot aastases lõikes (see sisaldab renti ning kaasnevaid kulusid). Kui Tallinnas, Vilniuses ja Riias jäid ühe töökohaga seotud kulud aastases arvestuses umbes 2640 euro kuni 3240 euro piirimaile, siis Helsinkis on sama näitaja 8 180 eurot, Rootsis 9 950 eurot ja Moskvas 10 970 eurot. Seega on viimase kolme linna puhul tegu selgelt ka Euroopa keskmisest tasemest kulukamate linnadega.
Moskvat nähakse muuhulgas linnana, kus lähema 5 aasta jooksul tõusevad rentniku kulud kõige kiiremas tempos ning seda ennekõike just lähtuvalt renditasemete kiirest tõusust, mida omakorda mõjutab uute kontorpindade nappus linnas.
Maailma kalleimad linnad on Moskva kõrval veel näiteks Hong Kong, London, Genf, Tokyo, Zürich ja Oslo. Euroopas on aga kõige odavam kontoripinda kasutada Balti riikide kõrval ka näiteks Budapestis ja Bucharestis.
Üldplaanis on üle Euroopa rendi ning kaasnevate kulude arvestamise loogika ning maksmise kord sarnased. See tähendab, ei ole mõnda väga selgelt eristuvat riiki, kus võrreldes teistega oleks traditsiooniline kulude arvestus oluliselt erinev.
Kõige olulisemad erinevused ilmnevad ehk vaid rentimisperioodi alguses. Kui Eestis makstakse renti igakuiselt, siis näiteks Rootsis, Venemaal ja ka Suurbritannias on enamlevinuks maksmisviisiks kvartalipõhine rent. Rendiperioodi alguses tuleb suuremate kuludega arvestada Ühendkuningriikides ning Rootsis, kuna keskmiselt nõutakse nö rendigarantiina ettemaksu vastavalt Suurbritannias 3-18 ja Rootsis lausa 6-12 kuu rendi suuruses. Ühendkuningriikide suhteliselt kõrgete kulude taga on muuhulgas ka kõrge kinnisvaramaks.
Uue ettevõtte loomisel või olemasoleva laiendamisel on kulusid väga palju. Kindlasti ei ole kontori asukoha valiku tegemisel pinnaga seotud kulud määravad, aga samas on hea nendega kursis olla. Olles teadlik keskmistest kuludest, on võimalik ka välisturgudele laienedes oma ettevõtte kulud kontrolli all hoida.
Merilin Piik
DTZ Kinnisvaraeksperdi kutseline hindaja
Rentniku kulu suurus ühe töökoha kohta aastas, eurodes:
Tallinn – 2 607
Vilnius – 2 632
Budabest – 2 689
Lissabon – 2 723
Bucharest – 2 997
Riia – 3 240
Barcelona – 3 560
Varssav – 4 541
Praha – 4 678
Madrid – 4 701
Brüssel – 5 849
Kopenhaagen – 6 054
Rooma – 6 351
Berliin – 6 371
Milano – 7 804
Helsinki – 8 230
Amsterdam – 8 473
Frankfurt – 9 652
Stockholm – 10 002
London (City) – 10 306
Oslo – 10 314
Moskva – 11 029
Pariis – 12 345
Genf – 14 254
London (West End) – 17 182
