Viimastel aastatel on Tallinnas valminud kümneid tuhandeid ruutmeetreid uusi büroopindu ja arendajad pakuvad neid lähiajal suurtes mahtudes veelgi lisaks. Turuolukord survestab büroode omanikke olema paindlikud ja leidlikud, ütleb Arco Vara äripindade osakonna juhataja Tarmo Tuisk.
Uute ja renoveeritud büroopindade pakkumise märgatav kasv on toonud büroode üüriturule mitmeid muutusi. Kui varasemalt rajasid arendajad büroohooneid valdavalt nii, et enamasti oli olemas kindlus ankurüürniku osas, siis nüüd on turule tulnud arendusi, millel ei ole ankurüürnikku ega eellepinguid ja seetõttu on projekti õnnestumise riskitase kõrgem.
Teisalt mõjutavad turuolukorda A-klassi kvaliteedinõuetele vastavad uued ärihooned, mille järele on seni olnud küllaltki suur nõudlus, ent kasvava pakkumise tõttu on nimetatud nõudlus vähenemas ja omakorda üürihindu mõjutamas.
Kolmandaks, ettevõtete parema kvaliteediga büroopindadele liikumine on juba mõjutanud ja mõjutab lähiajal veelgi üsna drastiliselt madalama kvaliteediga pindu, kus on sõltuvalt objektist üürihindades juba korralikke allahindlusi näha.
Omanikud peavad rohkem pingutama
Kui üürnikud vahetuvad kiiresti või seisavad äripinnad pikalt tühjad, võib see olla ohumärk konkreetse pinna ja üüritingimuste suhtes, kuid mitte piirkonna suhtes tervikuna. Siin on omanike jaoks suur järelemõtlemise koht, sest üürnike pidev vahetumine ning äripinna tühjana hoidmine ei ole jätkusuutlik ärimudel. Tuleb vahetada kas kontseptsiooni, muuta hinda, üüritingimusi või teha midagi muud, mis omanikust sõltub.
Näiteks, kui äripinna omanik tahab leida ühte suurklienti, kes võtaks korraga 600-1000 või rohkemgi ruutmeetrit bürood, siis peab aru saama, et selliseid suurkliente liigub harva ja pinda tuleks jagada väiksemateks osadeks, millele oleks turul rohkem nõudlust.
Samas tuleb igale äripinnale läheneda individuaalselt, kõigile sobivaid üldisi soovitusi ei ole võimalik anda.
Kortermajade äripinnad ei leia kliente
Üheks problemaatilisemaks segmendiks ärikinnisvaras on kujunenud pinnad korterelamutes.
Tallinna üüriturul on praegu saadaval ligikaudu paar-kolmsada või isegi rohkem esimese korruse vaba äripinda, mis paiknevad valdavalt elumajades. Kuna varasematele tööstusaladele ehitatakse detailplaneeringutest tulenevalt just äripindadega korterelamuid (kinnistu sihtotstarbeks määratakse mingis osas ärimaa), on turule tulemas palju pindu, millele on üürnikke ja ostjaid raske leida põhjusel, et nad ei asu äripindade jaoks atraktiivses asukohas.
Taolised äripinnad on problemaatilised nii klientide kui majaelanike jaoks – üürniku tegevus ei tohi tekitada müra ega lärmi üle lubatud piirmäärade, kinni tuleb pidada öörahu kellaaegadest jms.
Kokkuvõttes saame me Tallinnas lähimas tulevikus näha büroopindade ülepakkumist, mis ilmselt toob kaasa surve üürihindadele ja olukorra, kus kõikidele kehvemas seisus pindadele ei suudeta kliente leida.
Tarmo Tuisk
Arco Vara äripindade osakonna juht
