Eesti Pank muudab alates aprillist reegleid, mille alusel arvutavad pangad kodulaenu võtva kliendi maksimaalset laenuvõimekust. Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova selgitab, kuidas mõjutab muudatus inimesi, kes plaanivad lähiajal laenuga kodu osta.
Peamise muudatusena korrigeerib keskpank intressimäära, mida pangad kasutavad igakuise laenumakse arvutamisel, hindamaks laenuvõtja maksimaalset laenuvõimekust. Praegu kehtib arvutamisel kas laenupakkumises toodud intressimäär, millele on lisatud 2 protsendipunkti, või aastaintressimäär 6 protsenti. Pangal tuleb laenuotsuse tegemisel arvestada neist kahest variandist kõrgemat. Alates 1. aprillist 2-protsendipunktiline lisa kaob ning arvutus tuleb teha kas laenupakkumise intressimääraga või 6 protsendiga, sõltuvalt sellest, kumb on kõrgem.
See tähendab, et praeguse kõrge euribori tingimustes leeveneb maksimaalse maksekoormuse arvutamise nõue ja laenuvõtja jaoks maksimaalne võimalik laenusumma teoreetiliselt suureneb. Näiteks keskmist netopalka, u 1360 eurot teeniv inimene, kel ülalpeetavaid ei ole ning puuduvad ka muud finantskohustused, saaks täna Eesti Panga kodulaenude piirmäära järgi kodulaenu võtta maksimaalselt umbes 95 000 eurot, alates 1. aprillist aga umbes 113 000 eurot.
Endiselt jääb kehtima Eesti Panga nõue, et laenusoovija igakuised laenu- ja liisingumaksed võivad kokku moodustada maksimaalselt 50% tema netosissetulekust. Kuna pangad rakendavad lisaks ka sisemist maksevõime piirmäära ning muid maksevõimet hindavaid meetodeid, mis võtavad finantskohustuste kõrval arvesse ka ülalpeetavaid ning elamiskulusid, ei pruugi intressimäära muudatuse tegelik mõju olla nii suur nagu välja toodud näites. Laenusummat mõjutab lisaks maksevõimele ka tagatise väärtus ning kliendi omaosalus projektis.
Võimalused omafinantseeringu vähendamiseks
Kui kallinenud intresside keskkonnas tundub kodulaenu saamine varasemast keerulisem, tasub läbi mõelda kõik võimalused omafinantseeringu vähendamiseks. Kõige rohkem võetakse tavalist kodulaenu, mille puhul tasub koduostja omafinantseeringu ja ostetav kodu jääb laenu tagatiseks. Kui koduostjal on pakkuda piisava turuväärtusega lisatagatisi, saab kodu ostmiseks laenu taotleda ka ilma rahalise omafinantseeringuta.
Väga levinud võimalus omafinantseeringu vähendamiseks on ka KredExi käendus, mille abil võeti eelmisel aastal Coop Pangast neljandik kodulaenudest. KredExi käendus vähendab koduostja omafinantseeringu nõuet tavapäraselt 15% pealt 10% peale. Lasterikastele peredele on omafinantseeringu nõue vaid 5% soetatava kodu turuväärtusest. Näiteks 100 000-eurose turuväärtusega kodu on võimalik soetada 10 000- või 5 000-eurose omafinantseeringuga.
Kodulaen
Lisaks teistele kodulaenu käendustele aktsepteerib Coop Pank ainsa Eestis tegutseva pangana ka KredExi käendust maapiirkonda eluaseme soetamiseks. See on unikaalne käendus maapiirkonnas kodu ostjale – KredEx tagab kodulaenu 80% ulatuses ning 20% kodulaenust jääb tagatiseta. Kuna pank ei vaja kinnisvara tagatiseks, ei oma ka kinnisvara väärtus selle laenu puhul tähtsust. Kodu ostajal peab olema olemas üksnes omafinantseering 10% ulatuses projekti kogumaksumusest.
Näiteks, kui maamaja hind on 50 000 eurot ja renoveerimisele kulub teine 50 000 eurot, on projekti maksumus kokku 100 000 eurot. Kui ostjal on olemas 10 000 eurot, saab pank talle laenata 90 000 eurot. Seejuures tagab KredExi käendus laenust 72 000 eurot ja 18 000 jääb pangale tagamata. Coop Pank on siiani ainus pank Eestis, kes koostöös KredExiga sellistel tingimustel kodulaenu pakub.
Teine hea võimalus maapiirkonda kodu ostmiseks on kasutada Maaelu Edendamise Sihtasutuse (MES) kaaslaenu, mida Coop Pank arvestab kodulaenu omafinantseeringuna. MES-i kaaslaenu maksimaalne summa on 100 000 eurot, kuid see saab olla maksimaalselt 50% kodulaenu kogusummast. Näiteks, kui pere soovib võtta maakodu ostmiseks kodulaenu 180 000 eurot, siis saab MES-i osakaal olla 90 000 eeldusel, et pank finantseerib laenu samuti 90 000 euro ulatuses. Seda, et elu arendamine igas Eesti nurgas on kodumaisele pangale oluline, näitab fakt, et kõigist seni MES-i kaaslaenuga soetatud kodude laenulepingutest ligi 40 protsenti on finantseeritud Coop Pangas.
Pakkumiste võrdlemine on läinud lihtsamaks
Kolm tähtsat asja, mida pangad kodulaenu otsuseid tehes arvesse võtavad on laenutaotleja krediidivõimekus, tema varasem maksekäitumine ja tagatiseks jääva vara likviidsus. Selle kontrollimiseks küsivad pangad laenutaotlejatelt enamasti kuue kuu kontoväljavõtteid kõigist pankadest, kus taotlejad arveldavad, ning eksperthinnangut – rahvakeeles hindamisakti – tagatiseks jääva vara kohta.
Kodulaenupakkumine tasub kindlasti küsida mitmest pangast. Võrrelda tuleks panga pakutavaid laenumarginaale ja lepinguga seotud tasusid. Üldiselt tasub kodulaen võtta võimalikult pikaks perioodiks, maksimaalne periood on enamasti 30 aastat. Mida pikemaks perioodiks ja madalama lepingutasu ning marginaaliga on pank valmis laenu väljastama, seda kasulikum on see üldjuhul kodu ostjale.
Omavahel võrreldavate pakkumiste saamine on läinud tehnoloogiliste arenduste tõttu oluliselt lihtsamaks. Näiteks Coop Pangas näeb laenutaotleja kohe pärast taotluse esitamist esmast indikatiivset laenupakkumist ning saab seejärel otsustada, kas soovib siduva pakkumise saamiseks võtta ühendust ka laenuhalduriga või mitte.
