Intressimäärade kiire tõus on tekitanud paljudele üürikinnisvara omanikele olukorra, kus üüritulu ei kata enam laenumakseid koos nendele lisanduvate kuludega, kuid Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova toob välja viise, mis aitaksid kinnisvaraomanikel keerulist olukorda lahendada.
Kui on tekkinud olukord, kus igakuised laenumaksed ja lisakulud ületavad üüritulu, siis tuleks Ossipova sõnul esimese asjana analüüsida läbi, kas kasulikum oleks ajutiselt laenugraafikuid hakata muutma või proovida kinnisvara maha müüa
Iseäranis puudutab see küsimus neid, kes on laenuga ostnud mitu kodu ja on vähemalt osad neist üürile andnud. Rohkem kinnisvara ei tähenda mitte ainult suuremat tulu, vaid sageli ka kõrgemat laenukoormust, tõdeb Ossipova.
Üheks võimaluseks kõrgeks läinud laenukoormuse vähendamiseks on üürikinnisvara müük. Eriti võib see tulla kõne alla juhul kui laenujääk on suurem ning tõusnud euribori mõju ka seeläbi tuntavam igakuistes laenumaksetes.
„Kui üks eluasemetest on välja üüritud ja üürituluga pole võimalik kallinenud laenumakseid kompenseerida, võib kaaluda ühe kinnisvara müümist, mis vähendaks ka igakuiseid laenumakseid,“ räägib Ossipova.
„Tuleb arvestada, et korteri müük võib võtta aega pool aastat kuni aasta ning maja müümine veelgi kauem,“ lisab ta. Müügiperioodi pikkust mõjutab oluliselt ka kinnisvara asukoht – suuremates tõmbekeskustes või nende vahetus läheduses on müügiprotsess kiirem, mujal aeglasem.
Laenumakseid on võimalik ka allapoole saada
Siiski ei pea intressimäärade tõusuga kohe tõttama kinnisvara müüma, vaid leidub nutikaid lahendusi, kuidas tõusnud kulusid kokku tõmmata.
Ühe variandina toob Ossipova välja väiksemale pinnale kolimise. „Enamasti üüritakse välja väiksem ja odavam kodu ning ise elatakse suuremas ja kallimas. Nüüd, kui laenukoormus on oluliselt kasvanud, võib eelarvesse leevendust tuua ka näiteks see, kui ise kolitakse ajutiselt väiksemale pinnale ning välja üüritakse suurem ja kallim, et sel viisil suuremat üüritulu teenida ja kasvanud laenukulusid katta,“ toob ta näitena välja.
See eeldab aga nõusoleku küsimist laenu väljastanud pangalt ning kui kodu soetamisel kasutati ka KredExi eluaseme käendust, mis veel endiselt kehtib, siis tuleb neiltki saada kodu väljaüürimiseks heakskiit.
Kuigi KredExi käendusleping keelab kodu välja üürimise, võib sihtasutus Ossipova sõnul põhjendatud juhtudel selleks siiski loa anda.
Coop Panga kodulaenude äriliini juhi hinnangul tasuks sarnane mõtteharjutus teha läbi ka neil, kes omavad ühte kinnisvara. Nii oleks mõistlik kaaluda, kas senine kodu tasuks pigem müüa ja asendada soodsamaga või anda kallis kodu üürile ja ise mõnda aega taskukohasemat eluaset hoopis üürida.
Nippe jagub veelgi
Kinnisvara vahetamise ja loobumise kõrval on Ossipova sõnul veel mitmeid teisigi võimalusi, mis aitavad ajutiselt kodulaenumakseid alandada.
Üheks võimaluseks igakuiseid makseid vähendada on laenutähtaja pikendamine. See siiski eeldab, et järelejäänud laenuperiood ja laenuvõtjate vanus võimaldavad tähtaja pikendamist. Nii ei saa kodulaenu tagasimakse tähtaeg olla pikem kui 30 aastat ning laenuperioodi lõppemisel ei tohi laenu saaja vanus ületada 75 eluaastat.
Samuti võib igakuiseid kulusid allapoole tuua maksegraafiku tüübi muutmine. „Maksegraafiku tüübi muutmine toob kasu juhul, kui algselt on laenulepingus kokku lepitud võrdsete põhiosamaksetega graafik. Sellise graafiku puhul on kuumaksed laenu perioodi esimeses pooles märgatavalt suuremad kui need oleksid annuiteetgraafiku puhul,“ toob Ossipova välja.
Siiski tõdeb ta, et kuna enamik kodulaenusid on võetud annuiteetgraafikuga, pakuks taoline maksegraafiku tüübi muutmine leevendust vaid üksikutele laenusaajatele.
laenu_kuumaksed
Lühiajalise lahendusena pakub Coop Panga ekspert välja ka erinevaid maksepuhkusi. Ajutiste makseraskustega toimetulekuks on võimalik võtta põhiosa maksepuhkus, kus pangale tuleb igakuiselt tasuda ainult intresse ja laenu põhiosa maksmine lükkub edasi. „Selle meetme miinuseks on aga see, et maksepuhkuse järgsed maksed ning laenu kogukulu suurenevad,“ hoiatab ta.
Lisaks on võimalik taotleda täismaksepuhkust, kuid seda tehakse Ossipova sõnul harva. „See tuleb kõne alla vaid juhul, kui laenusaaja ei suuda tasuda ei laenu põhiosa ega ka intressimakseid.“
Täismaksepuhkuse ajal kuine laenumakse puudub ning pärast maksepuhkuse lõppemist jätkatakse laenumakseid tavapärase maksegraafiku alusel. Maksepuhkuse perioodil arvestatud intressid jagatakse enamasti võrdselt järelejäänud laenuperioodi kuumaksetele.
Kuna enamikel juhtudel on võimalik kombineerida mitut erinevat lahendust, siis julgustab Ossipova pangaga aktiivselt läbi rääkima. Arvestada tuleks aga sellega, et lepingute muutmise eest küsivad pangad üldjuhul ka tasu, mida saab seevastu maksta osade kaupa.
Näidisarvutised: maksepuhkuse mõju kodulaenule
Tabelis on näha, kuidas erinevad laenulepingu muudatused mõjutavad laenu kuumakseid ning laenu kogukulu ehk seda, milliseks kujuneb laenu tagasimaksete ja intressimaksete summa kogu laenuperioodi jooksul kokku.
