Kodu laenuga ostes tekib üsna varakult küsimus, kas valima peaks annuiteet või võrdsete põhiosadega graafiku. See otsus määrab nii igakuiste laenumaksete suuruse, maksimaalse laenuvõimekuse, aga ka intressi kogukulu. Valiku tegemist aitab lahti mõtestada Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova.
Vaieldamatult populaarsem valik on annuiteetgraafikuga laenumaksed. Põhjus selleks on lihtne – annuiteetgraafikuga on igakuised maksed tunduvalt madalamad. See tähendab ühest küljest seda, et mõju kuisele eelarvele on väiksem, teisalt aga ka seda, et sama sissetulekuga on võimalus võtta rohkem laenu ja seeläbi lubada endale suuremat või ilusamat eluaset.
Annuiteetgraafikuga on laenumaksed euribori fikseerimise vahelistel perioodidel ühesuurused. Enamasti kasutatakse annuiteetgraafiku puhul 6 kuu euribori, mis tähendab, et 6 kuud järjest on laenumaksesumma alati sama. See suurendab kindlustunnet ja võimaldab paremini planeerida pere eelarvet ning kulusid.
Kuna laenuvõtja igakuised kulud on annuiteetgraafiku puhul madalamad ja pangad võtavad seda maksevõime hindamisel arvesse, saab koduostja vajadusel taotleda ka mõnevõrra suuremat laenusummat. See on enamasti oluline just noortele koduostjatele, kes pole saanud pikalt sääste koguda, et tasuda kodu ostmisel omafinantseering ja jääks raha alles ka uue kodu sisustamiseks.
Alguses suurem väljaminek, aga pikapeale soodsam
Kui igakuiste maksete võimalikult madalana hoidmisest olulisem on tasuda kogu laenuperioodi jooksul kokku vähem intresse, siis tasub kaaluda võrdsete põhiosamaksetega graafikut. Sellisel juhul on kuumaksed laenu esimeses pooles oluliselt suuremad kui annuiteetgraafiku puhul. Samas laenujääk väheneb kiiremini, kuna põhiosa moodustab kuumaksest suurema summa kui annuiteetgraafiku puhul.
Fikseeritud ehk võrdsete põhiosadega maksegraafik tähendab, et laenu põhiosa on jagatud kogu laenuperioodi peale võrdseteks makseteks ning sellele lisandub laenujäägilt arvestatud intress. Selle maksegraafiku puhul on esimene kuumakse kõige suurem ning väheneb iga kuumaksega.
Kas kodu ostes valida madalam intressikulu või väiksemad laenumaksed?
Võrdseid põhiosamakseid saab kaaluda ennekõike siis, kui igakuine sissetulek võimaldab tasuda kõrgemaid makseid ilma probleemideta. Võrdsete põhiosadega maksmise eelis avaldub näiteks olukorras, kus on soov vahetada kodu, sest müügi hetkeks on laenu tagasi makstud rohkem kui annuiteetgraafiku korral. Kui peaks tekkima laenu maksepuhkuse vajadus, on intressimaksed võrdsete põhiosamaksetega graafikus maksepuhkuse perioodil väiksema laenujäägi tõttu samuti madalamad.
Näiteks, kui võtta 100 000 eurot laenu 30-aastase tähtajaga ning intressimäär koos euriboriga on 5,65%, siis annuiteetgraafiku puhul tuleb igakuiseks makseks 579 eurot. Intressi kogukulu terve laenuperioodi peale oleks 108 700 eurot. Võrdsete põhiosamaksetega graafiku puhul on esimene ja ühtlasi kõige suurem makse 760 eurot, edasi hakkab summa vaikselt kahanema. Intressi kogukulu oleks laenuperioodi vältel 85 500 eurot.
Erinevus on selgelt näha ka laenujäägi võrdlemisel viie aasta möödudes peale laenu võtmist. Kui annuiteetgraafiku puhul on laenujääk selleks ajaks umbes 92 000 eurot, siis võrdsete põhiosamaksetega graafiku puhul on see 83 000 eurot.
Taotleja saab ise endale sobivama graafiku valida
Samas tuleb arvestada, et kui intressimäär langeb, siis võib vahe muutuda väiksemaks. Kui 100 000-eurost laenu maksta 30 aastat intressimääraga 4,3%, kuhu sisse on arvestatud ka euribor, siis annuiteetgraafiku puhul tuleb igakuiseks makseks 498 eurot ning intressi kogukuluks 79 570 eurot.
Võrdsete põhiosamaksetega graafiku puhul oleks esimene ehk kõige suurem makse 648 eurot ja intressi kogukulu 65 628. Ehk mida madalam on intressimäär, seda väiksem on laenusaaja võit võrdsete põhiosamaksetega graafiku kasutamisel, kuid igal juhul tuleb intressikulu kokkuvõttes madalam.
Kodulaenu lepingut sõlmides saab laenutaotleja ise valida, kas eelistada võrdsete põhiosadega maksegraafikut või annuiteetgraafikut ning mingeid lisakulusid sellega ei kaasne. Kui aga laenu on makstud juba mitu aastat fikseeritud põhiosaga graafiku alusel ja kõrge euribori tingimustes on laenu kuumaksed hakanud üle jõu käima, võib kaaluda üleminemist annuiteetgraafikule, mis aitab igakuist laenumakset vähendada. Graafikutüübi muutmisel rakendub tavapärane laenulepingu muutmise tasu.
Enamasti eelistavad Coop Panga kodulaenu kliendid annuiteetgraafikut, mille laenumakse on madalam ja võimalik laenusumma suurem. Kuna kodu soetamisega kaasneb just alguses mitmeid kulusid, alates eksperthinnangutest ja notaritasudest, kuni kodu sisustamiseni välja, aitab annuiteetgraafik kulusid madalamal hoida.
Kui sissetulekud võimaldavad, tasub laenuvõtjal kindlasti kaaluda ka võrdsete põhiosamaksetega graafikut. Arvesse tasuks võtta ka raha odavnemist inflatsiooni käigus ja kaaluda, kas annuiteetmaksega graafikut valides tasuks vabanev raha suunata näiteks regulaarselt kolmanda samba sissemakseteks või kasutada mõnda muud intressitulu teenivat kogumis- või investeerimislahendust.
