Kuulen oma töös tihti inimestelt, kes hakkavad oma kodu müüma küsimust: kas ma pean tellima hindamisakti? Või äkki hoopis hinnangu? Mis vahe neil on? Siinkohal soovin selgitada, millal on vaja hindamisakti ja millal hinnangut, millal ja kellelt neid tellida ning kes seda tegema peaks. Antud artiklis käsitleme eraklienti ja eluruume. Uute projektide ning ärikinnisvara puhul on teema laialdasem.
Mis on hindamisakt?
Hindamisakti nõuab reeglina ostu finantseeriv pank. Olles puhtalt finantseeringuga tegelev asutus ei hoia end pank igapäevaselt kinnisvara hindadega erinevates regioonides ja linnaosades kursis. Selleks, et pank teaks kui palju on finantseeritav vara väärt, tuleb esitada panka hindamisakt. Selle koostab panga lepinguline partner, keda ta usaldab kui oma koostööpartnerit. Mainitud hindamisaktil on välja toodud lisaks vara väärtusele ka palju muid olulisi nüansse, mida on vaja teada krediidi andjal, et olla valmis maksma välja üsna suuri summasi. Hindamisakti saab koostada vaid vastavaid õigusi omav spetsialist ehk kinnisvara hindaja. Kui ei ole oma tuttavat või kedagi, kes oskaks soovitada meeldivat inimest, saab kontakti hindajaga kui pöörduda suuremate kinnisvarabüroode poole. Erinevatel regioonidel on oma hindamisüksused ja parim lahendus hindaja otsinguil oleks vaadata valitud büroo kodulehelt sobiv inimene, kes võiks soovitud piirkonna hindamisega tegeleda. Soovitusi saab ka kindlasti pangast või maaklerilt. Hinnad ja tarneajad on piirkonniti erinevad.
Kes tasub hindamisakti kulu?
Välja kujunenud tava kohaselt on hindamisakti tellijaks ostuhuviline. Seda nõuab temalt pank ja seega peaks see olema lisaks pangas tasutavatele laenulepinguga seotud kuludele ka osa finantseerimise taotlemisega seotud kuludest.
Mis on hinnang?
Hinnangu all mõeldakse tavaliselt vastust küsimusele palju on mingi vara turuväärtus. Seda on vaja, et müügi alustamisel teada vara optimaalset väärtust ja müügiperioodi. Hinnangut saab tellida hindajatelt, kuid adekvaatse vastuse annab ka kogemusega maakler. Selle andmiseks peab vastav spetsialist, kas siis hindaja või maakler, vaatama üle kinnisvara objekti ning tegema analüüsi, mille põhjal oskab ta öelda palju võiks olla turuhind ning kui pikk võiks olla müügiperiood. Hinnangu jaoks on vaja teada spetsiifiliselt turusituatsiooni, olla kursis samas piirkonnas tehtud tehingutega ning lisaks peab olema ka nö “tunnetust”.
Miks on vaja õiget hinnangut?
Siinkohal võib tekkida küsimus, et milleks seda hinnangut üldse vaja on, sest kinnisvaraportaalidest saab hinna järgi teada orientiiri ja kui sellega ei lähe saab paari tuhande kaupa hinda alla lasta kuni läheb müügiks. Paljud nn seisvad objektid ongi seda teed läinud. Näen pidevalt, kuidas müügis olevad objektid seisavad kuust kuusse ja aastast aastasse. Haruharva muutub neil vaid hind. Muid müükitoetavaid tegevusi nendega ei tehta. Sel puhul on tegemist objektidega, mis on kohe alguses valesti hinnastatud või tehtud viga müügistrateegias, mis peletab ostuhuvilised eemale. Nii nagu teistel turgudel, on ka kinnisvara turul olemas objekti hapuks minemine ehk huvilised, kes on mõnda aega turgu jälginud, tunnevad ära objekti, mis on pikalt seisnud ja heidavad selle kõrvale. Eelpool mainitud olukorra vältimiseks on mõistlik enne müügi alustamist läbi mõelda müügistrateegia ja saada hinnang oma kinnisvarale, hindamisakti tellib ostja juba siis kui tal seda vaja on. Hinnang telli maaklerilt, kes hakkab tegelema korteri müügiga. Sellisel juhul vastutab ta edasise müügiprotsessi ajal oma antud hinnangu eest ning reeglina on see üks osa maakleri tööst ja tellijale tasuta. Niisiis on hinnang vajalik müüjale ja müüja tellida ning hindamine ehk hindamisakt vajalik ostjale ning juba ostja tellida. Kahtlemata on ka erandeid ja erijuhtumeid, kuid eks seda ole igas asjas.
