Kinnisvaraturg on läinud nii kuumaks, et otsuseid tuleb teha välkkiiresti. Raske on aga seda aktsepteerida, et nii oluline ja suur ost tuleb vahel vaid minutitega otsustada. Emotsionaalselt on raske endale otsuse õigsust kinnitada, kui Sul on olnud liialt vähe aega omada kogu vajalikku infot, et otsuseni jõuda. Kahtlemiseks justkui ei jäetagi aega ja see juba panebki inimese kõhklema. Kuid pole aega pikalt vaagida! Ostu-müügi tehinguid tehakse juba sama kiiresti kui üürimisega seotud otsuseid. See on pisut hullumeelne, aga selline hetkel olukord on.
Kes annab nõu?
Kinnisvara ostmise või müümisega tegeleb inimene oma elu jooksul keskmiselt 2-3 korda. Mõni rohkem ja mõned ka vaid korra elus. Kogemuse puudumine teeb selle eraldi keerukamaks. Siiski umbes 7 aasta vältel võib teemaks tulla koduvahetus mis tahes põhjustel meil kõigil ja siis oled sunnitud kogu muu elu ja töö kõrvalt leidma rohkem aega ja energiat, kui Sa üldse algselt ette kujutasid. Kinnisvaraturul ringi vaadates pead Sa väga kiiresti viima end kurssi turul toimuvaga ja olema ka valmis väga intensiivseks suhtluseks, pikkadeks kõnedeks ning kirjadeks. Ka takistusteks. On mitmeid olukordi, kus huvi pakkuv objekt on välja valitud, aga selgub, et pangalaenuga ostmiseks nõuab pank, et kütteseade oleks seadustatud vms. Lisaks on kinnisvarale tarvis teha ka hindamisakt. Kes annab aga nõu, kui kiiresti sellega võiks minna, kuhu pöörduda ja kas Sa saad kindel olla, et Sul on rahulikult aega kõiki neid asju ajada? Milliseid varjatud puudusi võib veel ilmsiks tulla? Tore, kui keegi Sinu eest koguks kõik info kokku ja teeks kiire tegevusplaani, mis on need vajalikud sammud, et saaks tekkinud puudused ja takistused korda. Kogu sellise protsessi käigus võib lausa tekkida mõte, et Sul oleks vaja ühte väga head assistenti. See on hea tunne, kui on kellegile toetuda ja nõu pidada. Õnneks pädevas ja täisteenust pakkuvas kinnisvarabüroos on maakleril oma töös kasutada ka hindajate, seadustajate või juristide nõuandeid ning seda ka oma ostukliendile.
Kuidas olla konkurentsis?
Mida varem teiste huviliste ees omale huvipakkuva objekti leiad, seda rohkem aega võidad info kokku kogumiseks ja otsustamiseks. Kinnisvaraportaalide jälgimine on aga omaette jaht. On ka olukordi, kus objekt on müüdud veel enne, kui vaatama jõuad. Kuulutusi on aina vähem ja sarnaste soovidega ostjaid on palju. Soovitud kinnisvarast ilma jäämine võib tekitada ka pettumust või käega löömist. Keeruline on konkureerida huvilisega, kes ostab panga abita, kui Sinul on vaja võrrelda samal ajal erinevate pankade laenupakkumisi. See pole ilmtingimata võimatu seis, aga et soovitud kinnisvara endale saada, protsessi natukenegi kiirendada ning olla oma pakkumisega konkurentsis, on äärmiselt tark kaasata asjalik maakler, kes on pankadega otsesuhtluses ja saab oluliselt kiirendada kogu asjaajamist.
Miks anda maaklerile ostuesinduse puhul ainuesindusõigus?
Kui see otsus on tehtud, et kaasata otsingutesse maakler, siis esmatähtis on mõista, et siinkohal ma mõtlen ostuesindust ja seda siis ainuesindajana. Miks peaks olema vaid üks ja ainus väljavalitud esindaja? Peamine põhjus on lihtne: mida vähem on arutlejaid ja info kogujaid, seda vähem on võimalus, et osa infost kaduma läheb või saadakse üksteisest valesti aru. Mitmete osapoolte suhtlust pole lihtne hallata. Muidugi võiks olla Sul mitu sellist n-ö käsilast, kes turuseisul silma peal hoiavad ja Sinu heaks töötavad, aga kuna sellega kaasneb põhjendatud kulu, siis mitut maaklerit n-ö palgal hoida ei ole mõistlik.
Millest tekib kulu ostuesinduse puhul?
Kulu all mõtlen ma töötasu maaklerile, tema tehtud töö eest. Tihti kohtan vestlustes seisukohta, et maksan vaid siis, kui oleme notarisse tehingusse jõudnud, justkui kõiki vahesamme ja tegevusi, mis selleni jõudmiseks viisid, polegi. Kui kohe alguses puudub usaldus, et maakler Sinu huvide eest seisab, saab aru, mida Sa päriselt otsid ja Sinu heaks tööd teeb, siis tuleks leida maakler, keda Sa saad usaldada. Usaldus on oluline koostöö alguses mõlemal poolel. Maakler pühendab end soovitud eesmärgile, kuid ka tal peab olema kindlus, et tehtud tööd ei tee ta lihtsalt oma vabast ajast. Tasu tulebki tehtud tööde pealt, kuid peab katma ka kogu selle ulatuse ajas ja kulus, mil töö tehtud sai (jõuti tehingusse). Maakler osutab teenust, mis sisaldab tööülesandeid, mis kõik omavad väärtust. Mis on selle tegevuse väärtus, see on omavahel kokkuleppeline ja määrataksegi tasuna.
Mis on ostuesinduse töö sisuks?
Kui Sul oma tutvusringkonnas nii head sõpra ei ole, kes oma aega rahas ei väärtusta, ja endal pole ka aega laialt käes, siis on tark mõte võtta appi professionaalne maakler, kes igapäevaselt sel alal töötab. Ta on kindlasti kursis ka pakkumistega, mis pole veel avalikuks tulnud, sest tal on lai kontaktidevõrgustik, ta tunneb turgu ja suudab kiirelt reageerida. Selliseks koostööks ongi ostuesindusleping. Ostuesindusleping tehakse ostukliendi ja maakleri vahel kokku lepitud vahendustasus ja perioodis. Kindlasti sõltub tööde nimekiri maaklerist, aga enamjaolt hõlmab see järgnevaid tegevusi.
- Ostuobjekti aktiivne otsimine.
- Kliendi poolt etteantud piirkondade kaardistamine.
- Kohustus kliendile välja pakkuda ka konkureerivate kinnisvarabüroode ostuobjektide variante.
- Valmistama ette ning teatama ostuobjektide ülevaatuse ajad ja kohad.
- Nõustama klienti ostuobjekti ostmisega seonduvates küsimustes.
- Nõustama ja esindama tellijat müüjatega peetavatel läbirääkimistel, sh hinnaläbirääkimistel.
- Avaldama avalikke teateid ostuobjekti müügipakkumiste saamiseks.
- Vajadusel korraldama eksperthinnangu koostamise kliendi poolt ostutehingu lõpuniviimiseks väljavalitud Ostuobjekti turuväärtuse määramiseks.
- Nõustama ja jagama soodustuste saamiseks vajaminevat informatsiooni pankadega.
- Valmistama ette üleandmisakti, broneerimis- ja/või notariaalseid lepinguid.
- Volitatud esindajana saama ja esitama informatsiooni ning dokumente ostuobjekti puudutavates küsimustes
- Suhtlema ostuobjekti omandamise ja selle finantseerimise küsimustes nii müüjate, notarite, finantsasutuste kui muude asjassepuutuvate isikutega.
- Mis saab siis, kui kokku lepitud ajaks ei leita sobivat kinnisvara?
Teenus on terviklik ja põhjalik, kuid komistuskoht läbirääkimistes võib tekkida hetkel, kui arutatakse läbi, mis saab siis, kui kokku lepitud ajal ei leita sobivat objekti. Siinkohal peaks küsima, mis põhjusel kõik välja pakutud ostuobjektid/variandid ei vii soovitud suunas. Võimalik, et juba alguses on sisend olnud puudulik. Mida avatum vestlus on, seda rohkem oskab maakler ka näha pakkumisi kliendi silme läbi, et õigeid leida. Kui aga koostöö siiski tulemuseta lõppeb, siis tavapäraselt on lepingus kirjas, et kokku lepitud tasust pool tasub klient kulude katteks.
Eesti klientidele veel võõras teenus?
Kui koostöös ja tasus saadakse kokkuleppele, miks siis sellist aega kokkuhoidvat ja mõistliku teenust Eestis ikkagi pigem vähe kasutatakse? Arvan, et see teenus on meie ühiskonnale ja klientidele veel võõras ning paljud püüavad siiski kinnisvara otsimisega ise tegeleda pere ja tööelu kõrvalt. Usun siiski, et tulevikus hakatakse rohkem mõistma maakleriga koostöö kasutegurit ja mugavust, sest vajadus on olemas ja seda soosib praegune aeg, kus tuleb tegutseda kiirelt ja omada selle juures võimalikult palju infot.
Ostusooviga on mõistlik praeguses turusituatsioonis pöörduda maakleri poole, kuna maaklerite käes on suur infopagas teadmisi ja kogemusi ning kõige värskem teave sellest, mis antud hetkel turul toimub. Hea koostöö ei pruugi ka olla vaid ühekordne. Mõelda vaid, kui mugav on näiteks osta investeeringuna teises linnas üüriturule tulemiseks korter, millega on maakler põhjalikult tutvunud juba selle ostmise ajal. Nüüd hoiab taas maakler Sinu aega kokku ja saab aidata ka edasise üürimisega (lepingud, näitamised, üleandmise ettevalmistus, korteri eripärade tundmine).
Usaldamine on selle teema märksõna. Ostuesindus on väärtus, mille läbi võidavad kõik osapooled. Igal väärtusel on oma hind ja sellest tähtsaim on väärtustada enda aega. Seda ostuesindus pakubki. Kui Sa tahad kinnisvara osta nii, et selle objekti vaatamine, soetamine ja üleandmine ei koorma ajaliselt ja emotsionaalselt liialt Sinu tavaelu, siis on mõistlik kasutada selleks just maakleri abi. Seda veel eriti praeguses turusituatsioonis, kus nõudlus ületab mitmekordselt pakkumisi.
