03.05.2017 avaldas Äripäev minu arutluse kinnisvaraturu hinnadünaamika perspektiividest järgnevatel aastatel. Kuna kriisi põhjast 2009.a. lõpus on hinnad tänaseks kahekordistunud ning ületanud 2016.a. III kvartalis ka buumiaegse tipptaseme, on mugav spekuleerida väitega hinnalaest ja järgnevast langusest. Ent jätame uskumused ja vaatame fakte.
Elukondliku kinnisvara aktiivsus keskpärane
Võttes lähtejooneks 2004.a., on keskmine korteritehingute maht Tallinnas olnud natukene üle 2000 tehingu kvartalis. Buumi tipp oli ca 4000 tehingut ning kriisi põhjas veidi alla 1000 tehingu. Viimase kahe kvartali tehingumaht on olnud ca 2500 piiril ning enne seda veidi üle 2000. Buumi iseloomustasid kõigi asjaosaliste poolt üleskütetud emotsioonid (tarbijad, pangad, vahendajad, arendajad), kuid tänased tehingud on kaalutletud ja ettevalmistusperioodid pikad. Keskpärane aktiivsus ei ütle otseselt midagi tulevaste hindade kohta, kuid reaalsel tarbimisvajadusel põhinev stabiilsus annab alust jätta kõrvale langusehirmud. Vaadates nõudluse kõrval ka pakkumist – Tallinna uusarenduse korterite nn „laojääk“ on sisuliselt alla 1 aasta st pigem keskmine või veidi alla selle – saame vabaneda ka ülepakkumisest tingitud hinnalanguse hirmust.
Kasvu pidurdumine ei ole kahanemine
Või siis vaatame vana head palga ja kinnisvarahinna suhet. Hirmunult räägitakse hoogsa palgakasvu pidurdumisest, kuid keegi ei prognoosi ju kahanemist – ikka kasvu, kuigi väiksemat. 2007.a. oli keskmine palk veidi üle 700 eur/kuus ning täna sisuliselt sama kinnisvarahinna taseme juures veidi alla 1200 eur/kuus. Ostujõu kasvu asemel tuleb siiski tunnistada viimase 10 aasta inflatsioon poolt raha väärtuse kahanemist. 10 aasta THI kasv üle 31% tähendab, et tänane kinnisvara reaalhind on endiselt kolmandiku võrra odavam, kui ta oli buumi tipus. Seega on meil veel tükk maad minna, et reaalhinnas jõuda eelmise buumi tasemele ning sealt peaksime veelgi edasi liikuma, kuna tsüklilisuse levinud mudeli kohaselt on iga järgnev tipp kõrgem eelmisest Panen siia kõrvale ka ühe ökonomeetria poolt tunnustamata väga lihtsustatud rusikareegli – kinnisvara hinnakasv (või langus) võrdub kahekordse majanduskasvuga (või langusega). Praegused SKT prognoosid lubavad meile lähiaastateks endiselt positiivseid numbreid, mis pakub kasvuootuseid ka kinnisvara hinnale.
Rahvastikutrendid soodsad, kuid hoiatavad
1989.a. oli Eesti loomulik iive „laes“ ning tollased beebibuumerid on 25-30 aastat hiljem kinnisvaratul põhitegijad. Lisaks sellele kolib ülejäänud Eesti tühjaks tuues Tallinna igal aastal 4000-5000 uut elanikku. Lisame siia kasvavad nõudmised eluruumile st kui sovjetiajal sai poissmees hakkama ahiküttega kööktoas, siis nüüd on tal vaja mõnusat 2-toalist korterit. Kõike seda kokku liites on selge, et tänane uute korterite ehitusmaht on uute elanikega päris hästi kaetud. Loomulikult on väga paljud juba omale kodu soetanud, kuid kaugeltki mitte kõik. Iga päev ostab keegi oma esimest, teist või kolmandat kodu. Ikka vastavalt sellele, kuidas lapsi peresse juurde sünnib või välja kolib. Kes päris uut osta ei jõua, saab endale mõne uude kolija vana tuues pööret järelturule. Kes üldse osta ei jõua, üürib selle käest, kellel üürikorteri investeeringuks raha üle jäänud. Kuigi pere loomise vanus on tublisti kasvanud, järgnes 1989.a. iibe tipule siiski pikaajaline langus. Nii on ka tänaste kinnisvaraostjate maht pikas perspektiivis siiski kahanemas. Selline hiiliv klientuuri kadu hakkab tunda andma alles 5 – 10 aasta perspektiivis, kuid arvestades arendusprojektide pikkust, on suurematel tegijatel kindlasti juba plaanid valmis.
Kallid tehingud vormistamisel
Kui kõik eelnev võib tunduda umbmääraselt kahtlane, siis kõige tugevama kinnituse 2017.a. hinnatõusule leiame töös olevatest arendusprojektidest. Kui SKYline, Meerhof 2.0, Promenaadi jt projektid jõuavad tehingute vormistamiseni, näeme igakuises statistikas kindlasti täiesti uusi keskmisi hinnatasemeid. See omakorda toidab hinnatõusu ootust kõigil teistel müüjatel (sh järelturu korterite omanikel) ning võrdlustehingute meetod annab nende ootuste realiseerimiseks vajalikud töövahendid nii kinnisvara hindajatele, maakleritele kui pankadele. Kui eelnev kõlas hirmutavalt, säilitage rahu, sest viimaste aastate täiendatud regulatsioonid ja reaalselt toimiv konkurentsiolukord hoiavad emotsioonid maas ning arengud pigem ilma suurte hüpeteta.
Millal lõhkeb uus „mull“?
Vale küsimus, sest „mulli“ 2006-2007 tekkinud kujul me jätkuvast hinnakasvust hoolimata tõenäoliselt enne järgmist kriisi ei näegi. Kuid 5 – 8 aasta pärast hakkame nägema reaalset tarbimisvajaduse kahanemist, mida tuleb ehitussektori elushoidmiseks kuidagi kompenseerima hakata. Järgmise kriisi põhjuseks saavad olema hoopis riigijuhtide majanduspoliitilised otsused, mitte tarbijate rumalus. Ja loomulikult jäävad meile alles Brexit, Venemaa, Trump jm kauged tundmatud.
