Eluruumi üürimist saab võrrelda raha laenamisega. Enne lepingu sõlmimist on vaja hinnata üürniku varasemat maksekäitumist, mille põhjal otsustada tehingu toimumise ja tingimuste üle. Üürniku taustauuringust lähtuvalt saab üürileandja otsustada kas ja millistel tingimustel ta on nõus eluruumi üürimisega, need tingimused peavad ka üürnikule vastuvõetavad olema. Eluruumi üürilepingu sõlmimisel annab üürnik tulevikku suunatud lubaduse tasuda kokkulepitud ajal ja tingimustel üüri ning samas täita ka lepingust tulenevaid kohustusi. Üürileandja saab potentsiaalse üürniku taustakontrollist informatsiooni mineviku maksekäitumisest, kuid see ei garanteeri edaspidist õigeaegset kohustuste täitmist. Üüriperioodil saab üürnik eluruumi pidada oma koduks ja sellele laieneb Eesti Vabariigi põhiseaduse § 33 tulenev kodu puutumatuse õigus, mis võib tekitada probleeme lepingu ennetähtaegse üles ütlemise ja üürileandjal vara oma kasutusse tagasi saamisega. Kõikvõimalikke üürilepingust tulenevaid üürileandja nõudeid üürniku vastu tagabki tagatisraha.
Millised õiguslikud alused ja kohustused kaasnevad tagatisraha kasutamisega elupinna üürimisel?
Seadusest tulenevalt tagab tagatisraha kõikvõimalikke üürilepingust tulenevaid üürileandja nõudeid üürniku vastu. Eluruumi üürilepingus võib seaduse kohaselt (VÕS § 308 lg 1) ette näha, et üürnik maksab üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses lepingust tulenevate nõuete tagamiseks. Osapooled võivad kokku leppida ka väiksema numbri, kuid suuremat ei ole omanikul õigus seadusest tulenevalt nõuda. Kui veel mõni aeg tagasi küsiti tagatisrahaks reeglina ühe kuu üür, siis täna tuleb otsijal enamasti tagatisrahaks välja käia kahe kuu tagatisraha ning kallimate pindade puhul ka kolme kuu oma.
Millal tuleb tasuda tagatisraha?
Lepingu sõlmimise järel võib üürnik tagatisraha maksta kas kõik korraga või nii mitme kuu jooksul võrdsetes osades, kui mitme kuu üüri suuruses tagatisrahas kokku lepiti. Esimene osa tuleb maksta kindlasti kohe peale üürilepingu sõlmimist, teine järgmisel kuul jne.
Mis tagatisrahaga edasi saab?
Tagatisraha peab üürileandja hoiustama pangas oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga, mis kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha (VÕS § 308 lg 2). Vastaval viisil hoiustamise kord tähendab eelkõige seda, et eluruumi üürileandja ei või tagatisraha kasutada, vaid vastav summa peab igal hetkel pangas olemas olema arvestades intresside raamatupidamislikku eristamise võimalust. Intressimääraks on vastavalt VÕS § 94 lg 1 kohaselt poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Tagatisraha ja sellelt kogutud intress ei kuulu üürileandja pankrotivarasse ja sellele ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses üürileandja vastu (VÕS § 308 lg 4). Kui üürilepingus on kirjas, et tagatisrahalt intressi ei maksta, on tegu seadusega vastuolus oleva tingimusega ning kehtima jääks ikka seadusest tulenev regulatsioon. Samas on aga tavapärane, et eluruumide üürileandjad ei hoiusta saadud tagatisraha seadusest tuleneval viisil krediidiasutuses ja oma varast eraldi, ei arvesta ega maksa sellelt ka üürniku kasuks intressi. Hoiustamine on üürileandjale koormav, sest hoiuselt teenitud intress ei loo üürnikule reaalset väärtust, ega garanteeri tagatisraha väärtuse säilimist. Sellisel puhul – vastavalt eraõiguses toodud kohustuslikele normidele – kui ei teki poolte vahel vaidlusi, ei ole ka normi rikkumisel tagajärgi.
Kas tagatisraha saab asendada millegi muuga?
Üürnik võib kokkuleppel üürileandjaga tagatisraha asendada muu samaväärse tagatisega (VÕS § 98 lg 1 ja 2). Kui isik peab oma kohustuse täitmiseks andma tagatise, ilma et tagatis oleks täpselt määratletud, või kui tagatise andmine on õiguslike tagajärgede tekkimise tingimus, võib tagatise andja valida tagatise liigi. Tagatis peab piisavalt tagama kohustust ning vajadusel ka intressi ja kulutusi ning võlausaldajal peab olema võimalus tagatis raskusteta rahaks teha. Kui antud tagatis on muutunud ebapiisavaks põhjusel, mis ei olene võlausaldajast, peab võlgnik tagatist täiendama või selle asendama.
Kas viimase kuu üüri on võimalik tasuda tagatisrahast?
Seadus sellist võimalust otsesõnu ette ei näe. Küll aga ütleb seadus, et tagatisraha tagab kõikvõimalikke üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Seega on võimalik, et kui üürnik ei maksa viimase kuu üüri, siis üürileandja tasaarvestab üürilepingust tuleneva üüri tasumise nõude üürniku tagatisraha tagastamise nõudega. Nõude tasaarvestamiseks tuleb teisele poolele teha tasaarvestamise avaldus. Olulise erisusena tuleb silmas pidada, et leppetrahvi nõuet tagatisraha arvelt rahuldada, sh tasaarvestada, ei või.
Tagatisraha tagastamine
Tagatisraha tagasi saamine on üürnikele oluline. Tagatisraha hoiustamise nõudmisest tähtsam on keskenduda lepingu lõppedes tagatisraha tasaarvestamise selgitamisele. Tagatisraha osas üürniku kahjuks sõlmitud kokkulepped ja trahvid on õigustühised. Üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Juhul, kui üürilepingu lõppedes on üürileandjal tekkinud üürniku vastu rahaline nõue, saab ta selle tasaarveldada kattuvas ulatuses tagatisrahaga. Üürileandja ei saa teha üürilise tagatisrahast suvalisi mahaarvamisi, vaid kõik nõuded peavad olema põhjendatud ja tõendatud. Kui üürileandja ei ole üürilepingu lõppemisest kahe kuu jooksul esitanud üürnikule ühtegi nõuet, on seadusest tulenevalt (VÕS § 308 lg 3) üürnikul õigus nõuda tagatisraha täies ulatuses tagastamist. Üürnikule tagatisraha tagastamata jätmine (üürileandja nõuete puudumisel) on seadusevastane ning sel juhul on üürnikul õigus pöörduda hagiga üürileandja vastu kohtusse tagatisraha tagastamise nõudes.
Kokkuvõtvalt saab üürileandja riske maandada järgmiste võimaluste kasutamisel:
- tagatisraha suurus ühe kuni kolme kuu üürisumma;
- kogu üüriperioodi eest ette makstud üür;
- loobuda lepingu sõlmimisest.
Kogu perioodi eest ette makstud üür maandab maksuriski ja sellele ei rakendu VÕS § 308 tagatisraha hoiustamise erisus, kuid katmata jäävad muud lepingu jooksul tekkida võivad nõuded üürniku vastu, näiteks vallasvara lõhkumine või kadumine.
