Kinnisvaraturu analüüsides tuuakse sageli välja tegurid, mis mõjutavad kõige rohkem turu aktiivsust ja hindu. Enamjaolt tuuakse esile pankade valmidus anda laenu ja laenuraha hind, kogu riigi majanduslik seis sh töötute arv ja keskmine palk, demograafiline olukord ja regionaalpoliitika ning reeglina ka tarbijate kindlustunne.
Tarbijate kindlustunnet seirav indikaator on koondnäitaja, mis peegeldab elanike hinnangut olevikule ja tulevikule. Kindlustunde pikaajaline keskmine on olnud tasemel -7 ning peale koroonakriisi tekkimist on näit püsinud oluliselt halvemal tasemel pikaajalisest keskmisest. Koroona tõi meie maailma ebakindluse, keegi ei tea, mis järgmine nädal või kuu juhtuma hakkab ja seepärast on kindlustunde madalseis igati loogiline ja põhjendatud.
Huvitavaks läheb aga olukord, kui tekitada seos tarbijate kindlustunde ja kinnisvaraturu tehingute arvu vahel. Tunnetuslikult on aastaid toiminud loogika, et mida suurem on kindlustunne, seda rohkem tehakse kinnisvaraturul tehinguid. Kui murepilved ei paista ja usutakse, et töökoht säilib, palgatase püsib või isegi tõuseb, siis ollakse rohkem valmis võtma endale tulevikku suunatud kohustusi näiteks eluasemelaenu näol ega kardeta lisanduvaid kulusid. Koroonakriisi periood näitas aga, et nii lihtne ja must-valge see maailm enam pole. Analüütikute meelehärmiks on nüüd sisuliselt üks indikaator vähem, millest kinni haarata, et metoodiliselt tulevikku prognoosida.
Kui vaadata andmeid eelmise aasta algusest, siis näeme, et koroonakriisi tekkides reageerisid näitajad igati adekvaatselt – musta auku langesid aprillis nii kindlustunne kui ka tehingute arv.
Pärast aprilli on kindlustunde indikaator püsinud madalal tasemel, kuid kinnisvaraturul kujunes kohanemiseks vaid paar kuud. Möödunud aasta novembris, mil püstitati kindlustunde osas viimase 10 aasta negatiivne rekord, küündis Tallinna tehingute arv juba 1000 tehingu lähedale. Võrdlusbaasiks on valitud Tallinna korteriomandite tehingute arv põhjusel, et tegemist on kõige aktiivsema ja rohkemaarvulise tehingute arvu piirkonnaga, mis kajastab kõige adekvaatsemalt kinnisvaraturu tervislikku seisundit. Seega, kriisi tekkest alates tehti vaid pool aastat hiljem juba kaks korda rohkem tehinguid, kui oli aprilli statistika. Ja nii, vastassuunas liikudes, on möödunud viimased poolteist aastat, vaid selle aasta suvest alates on näitajad liikunud nö teineteisele lähemale, kajastades ühelt poolt nii kinnisvaraturu rahunemist kui teiselt poolt ka kindlustunde osas mure ja ebakindluse vähenemist.
Miks tarbijate kindlustunne ja tehingute arv kinnisvaraturul ei ole käinud ühte jalga? Osaliselt on see olnud üllatuseks ka kõige helgematele peadele, aga osaliselt on seda võimalik selgitada loogiliste põhjendustega. Tõsi on, et hulk reaalseid tehinguid möödunud aasta sügisel ja talvel puudutasid uusarendusi, mille kokkulepped olid sõlmitud juba enne koroonakriisi tekkimist. Kindlasti aitas kujunenud olukorrale kaasa asjaolu, et elanike säästud ja hoiused pankades kasvasid uute tasemeteni. Kui koroonakriis jättis teatud majandusharudele tugeva jälje, siis näiteks avalik sektor ei tegelenud koondamistega ja ka ITK sektor näitas enda tugevust ning tegutses kinnisvaraturul kõrge usuga tulevikku edasi. Kuigi ajad on olnud ebakindlad, siis teataval määral on just nimelt selle ebakindluse leevendamiseks osa rahast leidnud koha turvalises ja eestlaste jaoks piisavalt kindlana tunduvas vara liigis nimega kinnisvara.
