Uus võlaõigusseaduse redaktsioon, millega tuuakse nüüdseks juba üle 18 aasta kestnud üüriregulatsiooni muudatusi, hakkab kehtima alates 14. jaanuarist. Toon siinkohal neist välja olulisemad:
1. Kaotatakse eluruumi üürilepingute puhul absoluutne leppetrahvi keeld. Samas sätestatakse leppetrahvi kokkuleppe võimalus ainult mitterahalise kohustuse olulise rikkumise puhuks, kus kahju tõendamine võib olla keerulisem ning kus leppetrahvil võib olla oluline preventiivne mõju. Kokkuleppe kehtivuse eeldusteks on, et see on sõlmitud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, rikkumine on täpselt kindlaks määratletud ja rikkumine on oluline. Samuti sätestatakse piirangud leppetrahvi suurusele. Nimelt ei tohi ühe rikkumise tarbeks kokkulepitava leppetrahvi suurus ületada 10% ühe kuu üürist. Samuti ei tohi üürnikult ühes kuus nõutavate leppetrahvide suurus kokku ületada 20% ühe kuu üürist ning üürileandja ei või leppetrahvi kokkuleppest tulenevat nõuet rahuldada tagatisraha arvelt.
2. Täpsustatakse viivise regulatsiooni eluruumi üürilepingute puhul. Seaduses sätestatakse sõnaselgelt, et pooled võivad kokku leppida seadusjärgsest viivisemäärast kõrgemas viivisemääras. Seejuures sätestatakse eluruumi üürniku kaitseks viivise maksimaalne määr, ülempiiriks on kolmekordne seadusjärgne viivisemäär (käesoleval hetkel 0,022% x 3).
3. Lubatakse senisest ulatuslikumaid kokkuleppeid terve hoone korrashoiu- ja parendamiskulude üürnikule ülekandmisel. Samuti võimaldatakse eluruumide puhul kokku leppida, et üürnik tagastab asja sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine (ehk viib asja sisuliselt samaväärsesse seisundisse nagu see oli siis, kui ta selle üürileandjalt sai), või kannab üürnik sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud. Samas sätestatakse sellistele kokkulepetele eelnõus mitmed piirangud, tagamaks üürniku piisav kaitse. Tasub meeles pidada, et vastavad kulud saab üürnikule panna mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses. Ilmselt tekitab see tulevikus ka enim vaidluseid ning edasine on suuresti kohtupraktika kujundada.
4. Nähakse ette tagatisraha tõhusam kaitse olukorras, kus üürileandja suhtes algatatakse täite- või pankrotimenetlus. Õigusselguse huvides lisati seadusesse säte, mille kohaselt on üürileandjal õigus nõuda üürnikult tagatisraha taastamist, kui ta on rahuldanud tagatisraha arvelt oma nõude üürniku vastu, kusjuures peale tagatisraha on pooltel õigus kokku leppida ka teistes võimalikes tagatistes ja säte, millest lähtuvalt ei kuulu tagatisraha üürileandja pankrotivarasse ning sellele ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses üürileandja vastu.
5. Luuakse selgem regulatsioon üüri tõstmiseks tähtajalise lepingu puhul ning täpsustatakse üürileandja ühepoolse üüri tõstmise aluseid. Üürniku kaitseks sätestatakse erakorralise ülesütlemise õigus juhuks, kui üürileandja poolt ühepoolselt tõstetud üür ei ole üürnikule subjektiivselt vastuvõetav, ning välistatakse sellisel juhul üüritõus kuni lepingu lõppemiseni. Üürileandjal tekib õigus tõsta tähtajatu lepingu puhul ühepoolselt üüri seni kehtinud 6 kuu asemel, alles iga 12 kuu möödumisel lepingu sõlmimisest. Üürileandja võib ka vähemalt kolmeaastase tähtajaga eluruumi üürilepingus kokku leppida, et tal on õigus kord aastas ühepoolselt üüri tõsta, kui üüri suurenemise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt kindlaks määratud kas konkreetse summana, protsendimäärana või indeksina. Samuti võib üüri suurenemise kokkulepe olla sõlmitud selliselt, et üür suureneb, mitte tihedamini kui kord aastas, kas lepingus kokkulepitud tähtpäevadel või üürniku teavitamisel. Üürnikule antakse aga õigus 30 päeva jooksul üüri tõstmise teatise saamisest eluruumi üürileping üles öelda, teatades sellest 30 päeva ette.
6. Makseviivituse tõttu üürilepingu ülesütlemise regulatsioon muudetakse üürileandja jaoks soodsamaks. Nimelt sätestatakse üürileandja õigus leping makseviivituse tõttu üles öelda väiksema võlgnevuse või lühema viivituse korral. Samuti nähakse ette üürileandja õigus leping erakorraliselt üles öelda tagatisraha ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega viivitamise korral. Üürniku kaitseks sätestatakse üürileandjale ulatuslikum teavitamiskohustus. Üürileandjal tekib lepingu ülesütlemise õigus, kui üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega või kui võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri.
7. Tehakse teatud muudatused üürilepingu ülesütlemise õiguse regulatsioonis omanikuvahetuse korral. Pankroti- või täitemenetluse käigus toimunud müügi puhul antakse uuele omanikule võimalus talle üleläinud üürileping senisest lihtsamini lõpetada.
Oluline on siinkohal mõista, et veel viimaseid päevi kehtiva seaduse alusel sõlmitud üürilepingud jäävad jõusse varasemate sätete alusel ning automaatselt ei ole võimalik üürnikult 2021.a. jaanuarikuu eest korrashoiu- ja parendamiskulude (remondifond ning kortermaja renoveerimislaenu tagasimaksed) tasumist nõuda. Kui kliendil tingimata selline soov on, siis on mõistlik sõlmida uus üürileping. Seda ka muude muudatuste valguses. Ent kindlasti ei soovita sellist otsust rutakalt teha, sest turul valitseva praktika kohaselt on kõikvõimalikud kõrvalised kulud olnud üürnike õlul ka varem, lihtsalt peidetuna kõrgema üürihinna sisse. Üürileandjatel ning investoritel tasuks hoida pea külmana ning mitte kiirustada üüritulu kasvatamise eesmärgil oma seniseid lepinguid lõpetama ning uusi sõlmima. Tasub meeles pidada, et üürnik ei ole kohustatud uut lepingut sõlmima ning võib leida 3-kuulise etteteatamistähtaja jooksul, mil üürileandja lepingu korraliselt üles võib öelda, endale uue pinna tõenäoliselt leplikumalt üürileandjalt. Mingeid tõmbetuuli paratamatult tekib, kuid otstarbekas oleks olemasolevatel üürilepingutel lasta kehtida lepinguperioodi lõpuni ning seejärel alles sõlmida uus ning kehtiva seadusega kooskõlas olev leping. Samuti ei teeks paha küsida nõu või võtta üürilepingu sõlmimisel abiks Domus Kinnisvara konsultant.
