Kinnisvarahindajad puutuvad alatihti kokku klientidega, kelle üllatuseks ilmneb asjaolu, et nende vara(de) andmed ehitisregistris ei ole korras. Ehitisregister võib olla üks „nuhtlus“ nii vara müüjale (omanikule), ostjale kui ka hindajale – seda just seetõttu, et omanikel on registris andmed korda tegemata.
Enamus juhtudest ei ühti ehitisregistris ja kinnistusregistris olevad pinnaandmed, olgu see siis suletud netopind või eluruumipindala. Korterite puhul võib pindalade erinevus tuleneda sellest, et pindala hulka on arvestatud panipaik või rõdu. Elamute puhul võib aga erinevus tulla nii plaanimaterjali, ehitisregistri kui ka tegelikkuse vahel. Kinnisvarahindaja tööd raskendavad eriti need juhtumid, kui ei osata öelda, millest need erinevused tulevad.
Leidub olukordi, kui lisaks pinnaandmetele ei klapi või lausa puuduvad andmed tehnosüsteemide ja konstruktsioonide kohta. SEB panga erakliendihaldurite juht Aivo Renser pöörab samuti tähelepanu tehnosüsteemide (küttesüsteem jne) andmetele – tuleks kindel olla, kas kõik tehnosüsteemid on ehitatud vastavalt ehitusloale ja kas neile on väljastatud ka kasutusluba, mis viitaks, kas eluaseme kasutamine on kehtestatud normidele ohutu.
Swedbanki partnersuhete juht Birjo Tartu sõnul on sagedamini esinevad probleemid ka ebaseaduslikud hooned (sh ehitus- ja kasutusloa puudumine ja hoonete puudumine ehitisregistris), pinnaandmete erinevus, loakohustuslike ehitustööde tegemine ja palju muud.
Miks on oluline, et andmed registrites oleksid korras?
Kõige sagedasem, mis andmete mittevastavuse korral võib juhtuda, on ostu-müügiprotsessi venimine. Kõigepealt võib antud protsess venida eksperthinnangu valmimise tõttu, sest ka kinnisvarahindajad soovivad, et andmed oleksid nende poolt koostatud hinnangus võimalikud korrektsed ja arusaadavad. Samuti võib pangapoolne laenuprotsess selle arvelt pikeneda.
Lisaks pangapoolse otsustusprotsessi pikenemisele võivad Aivo Renseri sõnul ehitises teostatud ebaseaduslikud ümberehitudtööd kaasa tuua asjaolu, kus kindlustusseltsid ei pruugi varakindlustuse kahjujuhtumi puhul kindlustushüvitist eluaseme omanikule välja maksta, viidates ebaseaduslikele ümberehitustele.
Mida tuleks teha?
Soovitus pankade kui ka meie poolt oleks järgmine: kui otsid uut kodu, veendu, et ka ehitisregistris andmed vastaksid tegelikkusega – seda saad kontrollida juba müügikuulutusest. Kui leiad, et andmed ei klapi, siis teavita kindlasti omanikku. Omanikel soovitame juba täna vaadata, kas nende eluaseme andmed registrites ühtivad nii plaanimaterjali kui ka tegelikkusega. Samuti tuleks üle kontrollida ehitus- ja kasutusload.
Meiepoolsed soovitused andmete kontrolliks:
- Pindalaandmete kontroll – korteriomandi pindala võib sisaldada lisaks eluruumide pindalale ka mitteeluruumide pindalat (nt panipaik, rõdu). Ehitisregistrisse kantakse eluruumide pindala. Pindala vastavuse kontrollimiseks tuleks üles otsida hoone korruse plaanid, et aru saada, kas registrites olev pindala vastab tegelikkusele. Olukorras, kui korteris on teostatud ümberehitustöid, nt kaks ruumi ehitatud ümber üheks ning lammutatud on kandev sein, siis see on loakohustuslik tegevus ja vajab ehitusprojekti.
- Tehnosüsteemide kontroll – peamiselt puutume kokku sellega, et korterisse on ehitatud pesemisruum, kuid ehitisregistris selle kohta vastav informatsioon puudub. Selleks tuleb jälle üles otsida plaanimaterjal ning kui plaanidel pesemisruum puudub, siis tuleb esitada kohalikule omavalitsusele ehitusprojekt tehnosüsteemide muutmise kohta. Kui aga plaanimaterjalil on olemas pesemisruum ja andmed on lihtsalt puudu ehitisregistrist, siis piisab ehitisteatise esitamisest ning vastav kanne registrisse saab tehtud suurema vaevata.
- Ehitus- ja kasutusloa kontroll – toome näite: kui elamul on tehtud ümber- või juurdeehitustöid ja ehitisregistrisse ei ole kantud vastavaid dokumente nagu ehitusluba või kasutusluba, siis suure tõenäosusega need ka ilmselt puuduvad. Vanematel elamutel, mis on ehitatud enne 1995. aastat, on dokumendid olemas, kas kohaliku linnavalitsuse arhiivides või rahvusarhiivis. Üldjuhul on nende dokumendid korras, kui pole hiljem tehtud ümberehitustöid.
Järjest rohkem anname oma klientidele konsultatsioone enne müügi alustamist, et müügiprotsess oleks võimalikult kiire ja ei tekiks takistavaid olukordi tehingu tegemisel. Tihti tuleb selgitada klientidele, et miks nüüd peavad need andmed olema ehitisregistrisse kantud, varem oli võimalik selle vara tagatisel laenu saada. Krediidiasutuste tingimused tagatisvarade osas on muutunud ning jälgitakse hoolsalt andmete vastavust tegelikkusega.
Lisaks sobib siia SEB panga poolne soovitus „Hea meel on meil selle üle, et aasta-aastalt on hoonete andmed järjest enam vastavuses tegelikkusega ja üha vähem tuleb ette ebakorrektsete andmetega ebaseaduslikke eluruume. Sellele vaatamata tasub olla ostajatel ikka tähelepanelik, sest enne ostu sooritamist on asju lihtsam korda saada ja müüjaga kokku leppida, kui pärast tehingu toimumist”.
