Koroonapaanika taustal olen saanud sel aastal pidada ohtralt vestluseid ärikinnisvara jätkusuutlikkuse teemal. Kas kodukontorid võtavad üle ja büroopindu pole enam vaja? Kas turismisektor on lõplikult surnud ja hakkame hotelle korterelamuteks ümber ehitama? Kas e-kaubanduse võidukäik toob kaasa kaubanduskeskuste ümberehitamise tootmis- ja logistikahooneteks? Arvamusi on seinast-seina, tõe kriteeriumiks saab ajalugu. Mõned mõtted siiski ettevaatavalt:
1. Vajadus büroode järele jääb
Siin-seal meedias viidatud uuringutest võiks järeldada, et kodutöö kogemused kipuvad pigem olema positiivsed. Ent hoolimata avatud meelega enda ümbruse pingsast jälgimisest ja inimeste küsitlemisest, ei ole ma edulugusid suutnud leida. Varasemalt vabapidamisel elanud noorte itimeeste või turundustšikkide jaoks on kaugtöö ja kodukontor iseenesestmõistetav motivatsioonipaketi osa. Kuni teatud piirini, mis üldjuhul jõuab kätte vanuse ja ürgsete tungidega. Nimelt pereinimestele kippus kevadine kogemus olema täielik piin. Eriti, kui a) sul on tavaline eesti pere (statistiliselt 2,12 liiget leibkonnas, ca 25% leibkondadest on õnneks lastega ja nii elab ca 60% elanikest kolme- ja enama liikmelistes peredes), b) sa elad tavalises eesti kodus (55% meist elab korterelamutes, Eestis on ca 29 m2 eluruumide pinda ühe elaniku kohta) ja c) kohalik kool/lasteaed, kuhu oled harjunud oma võsukesed töötegemise ajaks kupatama, on kinni pandud. Sellistes tingimustes suudavad tulemuslikule tööle keskenduda tegelikud vähesed.
Oleme Domus Kinnisvara käimasolevate arendusprojektide kontekstis üksjagu arutlenud selle üle, kuidas kodukontori teema funktsionaalselt sisse tuua. Aga lõpuks taandub kõik tarbija rahakotile ja kapitalismi aluseks olevale ressursside parimale kasutusele. Andmete ebatäpsusest hoolimata võib hinnata, et täna on iga Tallinna elaniku kohta ca 3 m2 büroopinda. Keskmise leibkonna kodu peaks kontori funktsionaalsuse omandamiseks muutuma ca 7 m2 ehk ca 12% võrra suuremaks. Suurusjärguna sobilik ühe töise kabinetinurga loomiseks. Aga kui peres on kaks kontorirotti, kes kodulaenu teenindamiseks vajaliku igakuise palga teenimiseks kuskil omaette nurgas arvutit ja telefoni piinama peavad? Kaks kabinetti? 14 lisa-ruutmeetrit? 24% suurema korteri ostmine päevakorda vaja võtta? 24% suurem eluasemekulu igakuiselt kanda? Tean tööandjaid, kes on olnud valmis büroopinna pealt saadud kokkuhoidu kodukontori kasutajatega jagama. Aga olen siiski veendunud, et lõpuks muutuvad määravaks 2 faktorit: a) ühise kontoripinna pidamine on ettevõtte jaoks kordades odavam, kui eraldi kodukontorite kulude hüvitamine ja b) äriorganisatsiooni kõige olulisemat eesmärki – ressursside koondamine sh personali liitmine ühtselt toimivaks meeskonnaks – ei saavutata kodukontorist kunagi sama efektiivselt kui ühises büroos koos töötades.
2. Vajadus tootmis- ja logistikapindade järele jääb
Paljudes ametites ei ole kodu- või kaugtöö võimalik. Koristaja peab lähenema maas vedelevale prügile ning laomees peab tõstuki rooli istuma, et euroaluseid riiulitele tõsta. Isegi müüja peab seisma iseteeninduskassade juures ning hiiglaslik 3D-printer ei suuda kogu maja valmis ehitada, sest inimlik faktor jääb masinaid segama. Kodust seda teha ei saa ja lihtsamate tööde robotiseerimise võidukäik on endiselt alles alguses. On väga suur hulk (sh inimtöö põhiseid) sektoreid, millele pandeemia on mõjunud positiivselt – kõikvõimalikud logistikaga seotud valdkonnad (last-mile teenused, komplekteerimine ja pakenditööstus, teatud materjalitööstused jne). Toidukulleritest rääkimata. Mingil määral orienteeruvad tootmised ümber (pole vist kunagi niipalju maske toodetud?) ja üksjagu vahepeal Aasiasse kolinud tootmisest on tagasi Euroopasse toodud tarnekindluse parandamiseks. Paradoksaalsel kombel on ka kevadise kriisi üle elanud restoranid, SPA-d jms ettevõtted tihti puupüsti rahvast täis, sest tarbijal pole lihtsalt muid alternatiive. Neis tugevnevates sektorites hoolitsetakse oma töötajate eest paremini kui kunagi varem – peaasi, et terved püsivad ja tööl käivad. Isegi kui pandeemiaga seotud personalirisk on motiveerinud kapitaliste suurendama investeeringuid robotiseerimisse, siis ilmastikukindlat keskkonda tootmiseks on ka seadmetel vaja. Nii ei ole võimalik tootmiselt ja logistikalt võtta ära põhitegevusega seotud kinnisvara, sest muidu oleksime tagasi tööstusrevolutsiooni eelses ajas. Loomulikult on üksjagu ettevõtteid, kelle plaanid üleilmne pandeemia sassi lööb ja kelle kinnisvara kas osaliselt või täielikult seetõttu sõltuvalt asukohast ja kvaliteedist lühemaks või pikemaks ajaks uut kasutajat ootama jääb. Oma 24 aastase kinnisvarakogemuse põhjal olen veendunud on igale kinnisvarale on sobilik kasutaja või uus äriplaan olemas. Koroona möödub nii nagu Kreeka võlakirjakriis, uued probleemid ja lahendused tulevad taas.
3. Vajadus kaubanduspindade järele jääb
E-kaubandus muutub aina populaarsemaks, internetiostude maailma on astunud ka paljud konservatiivsemad tarbijad … aga poed on ikka rahvast täis. Küllap selleks on mitmeid põhjuseid. Alates hommikusest tõdemusest, et pikkade keelu-kuude jooksul on kõik sokid auklikuks kulunud ja nüüd uusi vaja. Või siis igavusest, sest muude meelelahutsvõimalustega on meil endistviisi kehvasti. Kaubanduskinnisvara valdkonnas on praegu väga palju mõtteainet, kuid olgem korrektsed – need protsessid oli alanud juba enne koroonat. Kaubanduskeskuste jõuline laiendamine ja diskussioonid teljel ostlemine vs meelelahutus parema konkurentsipositsiooni hõivamiseks – kõik ei välju sellest võitjana. Ettevõtete ärimudelite muutused ja sellega koos stock-office tüüpi kinnisvara pealetung – reaalne alternatiiv konkureerimas kaubanduspindadega. Kodukohapood või turg kui alternatiiv pikkadele jalutuskäikudele kaubanduskeskuse koridorides. Tarbijate jõukuse kasvuga kaasnevad kõrgemad kvaliteediootused on pakkunud soodsa kasvupinnase väiketootjate müügivõrgustikele. Kõik see ja veel muudki oli toimumas juba varem, toimub jätkuvalt ning on osaks tavapärasest arengust. Kuidas ostlemine toimub, võib muutuda, kuid suur osa sellest protsessist jääb meie kliimas vajama füüsilist ruumi, mistõttu saab kaubanduspindade teema kokku võtta sarnaselt tööstus- ja logistikapindade lõigule eelnevalt.
Eelnev vaade võib tunduda optimistlik ja nii on ehk paslik lisada tõdemus, et kinnisvaraturg jääb dünaamiliseks nagu kõik muud turud pakkudes tõuse ja languseid. Majandushariduse esimeselt kursuselt tuntud ökonoomika reeglid nõudluse ja pakkumise ning turuosaliste irratsionaalsuse kohta kehtivad endiselt. Ja just seetõttu tuleb minu hinnangul eelnimetatud kolme sektorit selgelt eristada ja oma panused teeksin tootmise/logistika õitsengule. Kaubanduskinnisvara valdkond muutub värvikirevamaks ning bürookinnisvara valdkonnas muutub parem kvaliteet ka väiksematele ettevõtetele kättesaadavamaks.
