2012. aasta näitas kiiret elamispindade tehingute arvu kasvu. Neid tegid ostjad ja müüjad möödunud 2012. aastal 26 800. Tehingute arv kasvas aasta varasemaga võrreldes 15%, mida võib üldist majanduskeskkonda arvestades pidada väga tugevaks tõusuks. Eriti aktiveerus korteriturg.
Elamispindade tehingute käive jõudis 2012. aastal üle kolme aasta kümnekohalise numbrini ja oli 1,1 miljardit eurot. Elamispindade tehingute käibe aastane kasv oli 18%. Nii elamispindade tehingute arvu, kui käibe kasv tuli peamiselt turu likviidsemast sektorist ehk korteritehingute arvelt. Eluhoonetega hoonestatud maa tehingute turul sedavõrd suurt aktiivsuse tõusu ei olnud.
Majanduse vereringeks olev laenuturg hoogustus langeva euribori toel ja oli kindlasti üks põhjus, mis andis kinnisvaraturule sedavõrd suure hoo. Eluasemelaenude kasv oli 2012. aastal igati proportsioonis elamispindade tehingute arvu ja käibe kasvuga tõustes aastaga 16%.
Keskmise tehingu omafinantseeringu määr oli 48 protsenti
Laenuturg oli küll aktiivne, kuid kogu elamispindade tehingute rahalise mahuga võrreldes väljastati eluasemelaene siiski ainult 52% ulatuses. See tähendab piltlikult, et keskmise tehingu omafinantseeringu määr oli 48%. Ehk siis kinnisvaraostjad panid ise mängu pea poole tehingu väärtusest.
48-protsendiline omafinantseeringu määr on selgelt väga kõrge ja viitab otseselt laenukäivete kasvamise potentsiaalile. Võime igati mõistlikuks pidada, et omafinantseeringu määr oleks tasemel 25-35%.
Kinnisvarakriis on meid üksjagu õpetanud. Pangad ei peaks andma laenu mitte tagatise ehk kinnisvaratehingute koguväärtuse alusel. Jätkusuutlik on laenu anda ikka laenu teenindamise võime ehk laenuvõtjate sissetuleku vastu.
See tähendab, et eluasemelaenude turu analüüsimisel on igati asjakohane võrrelda Eesti inimeste sissetulekuid tagasimaksmisel olevate laenude mahu ehk laenujäägiga.
Netopalkade summa oli 2012. aastal 4,25 miljardit eurot
2012. aastal oli netopalkade kogusumma Statistikaameti andmetel 4,25 miljardit eurot. Laenukoormuse hindamisel ei saa me kontekstist välja rebida ainult kinnisvara ostmiseks kasutatud eluasemelaenusid, vaid peame vaatama laenukoormuse kogumahtu, mis eluasemelaenude kõrval sisaldab ka tarbimislaene.
(Järgnevast laenukoormuse arvutusest jäävad vastava statistika puudumise tõttu välja kiirlaenud, mis summana võivad olla küll väiksemad, kuis ülikõrgest intressimäärast tulenevalt on need laenuvõtjaid siiski väga koormavad.)
Eraisikulaenude jääk 2012. aastal oli 6,9 miljardit eurot
Eluasemelaenude ja tarbimislaenude jääk oli 2012. aasta lõpus 6,9 miljonit eurot. See summa ületab sama aasta netopalkade summat 62% võrra. Aastal 2004, mida võib lugeda kinnisvarabuumi lävepakuks oli laenukoormus ligi kaks korda väiksem ehk toona jäi laenukohustuste jääk netopalkade summale isegi 13% võrra alla.
Eesti inimeste laenukoormus sissetulekute kogusumma osas on viimastel aastatel pisut vähenenud. Selle põhjuseks on laenujääkide vähenemine ehk see, et pangad on uusi laene väljastanud vähem, kui vanu turult kokku korjanud. Samuti on keskmine palk vaikselt tõusnud.
Laenukoormuse kasvul on piirid ees
Elamispindade tehingute kogukäbe ja eluasemelaenude käibe suhe annab võimaluse uskuda, et uute laenude käivetel on veel palju ruumi kasvamiseks. Laenukäivete tõusupotentsiaal viitab otseselt sellele, et kinnisvaraturul on veel võimalus elamispindade tehingute arvu kasvatada ja nende hinda hoogsalt kergitada.
Seevastu ütleb tänane Eesti eraisikute laenukoormus seda, et kasvuruumi uute laenude jaoks on napilt. Viimaste aastate laenukoormuse kahanemine sissetuleku suhtes ei tähenda, et see peaks kiiresti buumiaegsele tasemele tagasi jõudma. Pigem võiks arvata, et laenukoormus sissetuleku osas võiks isegi langeda ja seda eeskätt sissetulekute tõusu toel.
