Majanduskeskkond
Inflatsioon. Inflatsiooni võib pidada maailma majanduse peamiseks üllatajaks 2022. aastal. Vähe sellest, et see kujunes oodatust oluliselt kõrgemaks peaaegu kõigis maailma riikides, nägime hinnakasvu numbreid, mida rohkem kui inimpõlv ei mäleta. Tagantjärele vaadates võib 2022. aastat inflatsiooni vaatenurgast kirjeldada kui täiuslikku tormi: (i) 2021. aasta teisel poolel tõusma hakanud energiahinnad said pärast Venemaa sissetungi Ukrainasse veelgi hoogu juurde; (ii) koroonaviirusest tingitud seisakud tootmises ning rahvusvahelises kaubanduses põhjustasid paljude tarbe- ja tööstustoodete tarnepuuduse; (iii) aastaid kestnud keskpankade enneolematud rahapoliitilised stiimulid tekitasid “lõpuks” ülemäärase nõudluspoolse inflatsioonisurve.
2023. aastasse vaadates on tarbijahindade inflatsiooni tippaeg juba seljataga. Aastane inflatsioonimäär langeb suhteliselt kiiresti kõigis suuremates majandustes ja ka Balti riikides. 2023. aasta keskpaigaks näeme Baltikumis tõenäoliselt ühekohalisi hinnakasvu numbreid. Inflatsiooni langemine 2% taseme juurde võtab aga palju kauem aega – võimalik, et see ei juhtu isegi 2024. aastal.
Keskpangad. Oodatust kõrgem inflatsioon oli suureks üllatuseks kõikidele suurematele keskpankadele. Kuni 2022. aasta kevadeni domineeris keskpankurite seas arvamus, et inflatsioonisurve on ajutine ja tõenäoliselt hakkab see aasta lõpu poole langema. Selle tulemusel jäid keskpangad intressimäärade tõstmisega hiljaks. Seejärel asuti aga hiliskevadel ja suvel intressimäärasid tõstma tempoga, mille sarnast pole aastakümneid nähtud. Mõnel juhul tundub isegi, et keskpangad käituvad Mario Draghi kümne aasta taguste kuulsaks saanud sõnade järgi: “teeme kõik, mis vajalik, …”. Kui kümne aasta eest kõlas selle lause teine pool “… et päästa eurot”, siis nüüd on selleks “…et tuua alla hinnakasv”.
Balti riikide (ja teiste euroala) majanduste jaoks on kõige suurem mõju Euroope Keskpanga (EKP) otsustel. Turud hindavad, et euribori määr saavutab 2023. aasta juunis 3,5% tipu (tänaselt ca 2,5% tasemelt). Kuna inflatsioonimäär ei lange tõenäoliselt EKP 2% eesmärgist allapoole veel pikema aja jooksul, saavad umbes 3% taseme lähedased euribori määrad meil tõenäoliselt “uueks normaalsuseks”. Balti riikide praeguste eluasemelaenude marginaalide juures tähendab see uute eluasemelaenude intresside n.ö „uueks normaaltasemeks“ ca 4,5-5%.
Võlakirjaturud. 2022. aasta keskel toimunud pööre keskpankade rahapoliitikas oli väga äkiline ja üllatas enamikke finantsturgude osalisi. Esimese suurema muutuse tegid läbi likviidsemad võlakirjaturud. Ettevõtete võlakirjade krediidimarginaalid kasvasid kiireimas tempos alates 2008. aastast. Eriti tugeva löögi said n.ö varamahukad sektorid, sh kinnisvara – Euroopa kinnisvarasektori ettevõtete ja fondide võlakirjade keskmine intressimäär tõusis 2022. aastal ligi 500 baaspunkti võrra 5,3%-ni.
Kinnisvara sundmüük. Paljud kinnisvarainvestorid olid harjunud väljavaatega, kus intressimäärad jäävad nullilähedaseks väga pika aja jooksul. Selle tulemusena tehti viimastel aastatel Euroopas kinnisvaratehingud 3-4% üüritootlusega, st tasemelt, mis täna jääb juba alla nende tehingute rahastamiseks kasutatava laenukulu (üle 5%). Sellised kinnisvaraobjektid seisavad juba lähiajal tõenäoliselt silmitsi refinantseerimise raskustega. Paljude kinnisvarafirmade börsil noteeritud aktsiad ja fondid kauplevad Euroopas juba keskmiselt 40% allahindlusega nende bilansilisest väärtusest. 2023. aastal on oodata kinnisvaraettevõtete dividendide märkimisväärset vähenemist ja mõningatel juhtudel tõenäoliselt ka varade sundmüüki. Jätkub juba suvel alguse saanud avatud kinnisvarafondide lunastusteks sulgemine, et vähemalt lühiajaliselt varade sundmüüki natukenegi edasi lükata.
Baltikumi kinnisvaraturg
Laenude refinantseerimine. Balti riikide kinnisvarasektoris pole võlakirjaturgudelt rahastamist kunagi laialdaselt kasutatud. Seetõttu ei avalda Euroopa võlakirjade rahastamise võimalik sulgemine siinsele kinnisvaraturule süstemaatiliselt negatiivset mõju. Sellele vaatamata leidub ka Baltikumi kinnisvarasektoris ettevõtteid, kes peavad n.ö headel aastatel võetud võlakirju lähiaastatel refinantseerima. See saab olema väga raske ning minimaalselt peavad sellised ettevõtted arvestama oluliselt ebasoodsamata (kuni kahekohaliste) intressitasemetega.
Baltikumi kinnisvaraturu vaatenurgast on 2023. aastal kõige olulisem Rootsi omanikele kuuluvate pankade käitumine. Neil on kõigis Balti riikides domineerivad turuosad ja nende laenumarginaalid on ajalooliselt olnud kõige madalamad. Samal ajal on kinnisvarasektor omanike koduturul Rootsis juba järsus languses. Kui suuremad pangad vähendavad Rootsi kinnisvaraturu languse taustal ka Balti riikide kinnisvarasektori rahastamist, saab sellel olema suur negatiivne mõju siinsele kinnisvarasektorile.
Üürnike käitumine. Vaatamata hüppeliselt kasvanud kommunaalmaksetele, püsis üürnike maksekäitumine 2022. aastal üllatavalt tugevana. Eraisikute tarbimiskulutused püsisid aasta lõpuni suhteliselt kõrged. See aitas omakorda säilitada kaubanduskeskuste käibenumbreid, kus kasv oli eriti märgatav pealinnadest väljaspool asuvates kaubakeskustes. Seni on enim kannatanud tööstussektoriga seotud üürnikud, kelle kogukuludest moodustavad olulise osa energiakulud. Kui tarbijad peaksid kõrge hinnakasvu jätkudes 2023. aastal oma kulutusi kärpima, kanduvad need mured üle ka kaubandussektori üürnikele.
Uued investorid. Edukad IT- (aga ka n.n “vana majanduse”) ettevõtete müügitehingud tõid 2021. aastal Balti riikidesse juurde uusi väiksemaid investeerimisettevõtteid (family office). Mõned neist asusid aktiivselt raha paigutama ka siinsele ärikinnisvaraturule. 2022. aastal võrreldavaid ettevõtete müügitehinguid Balti riikides enam ei toimunud ning seetõttu pole ka siinsele kinnisvaraturule sellistelt investoritelt uut raha oodata.
Väljaspool Balti riike on paljud Euroopa kinnisvarafondid ja ettevõtted hetkel hõivatud lahenduste leidmisega enda hüppeliselt kasvanud laenukuludele ning investorite tagasi tõmbumisele kinnisvarasektorist. Sellises olukorras on vähetõenäoline, et uus väliskapital leiab 2023. aastal tee Balti riikide sarnastele piiriturgudele. Lisaks pakub 7-10% intressimääraga Baltikumi ettevõtete võlakirjade turg siinsetele institutsionaalsetele investoritele (nt pensionifondid ja kindlustusseltsid) üle mitme aasta taaskord reaalset alternatiivi kinnisvarasse investeerimisele.
Kokkuvõttes on vähetõenäoline, et 2023. aastal lisanduks Baltikumi kinnisvaraturule uut pikaajalist kapitali.
Tehinguaktiivsus kinnisvaraturul. Balti riikide elukondliku ja ärikinnisvarasektori tehinguaktiivsus langes 2022. aasta lõpu poole oluliselt. Kinnisvara hindade kohanemine on aga olnud palju aeglasem. Oluliselt kõrgemad EURIBORi määrad ja kasvanud kommunaalkulud kahandasid aasta teisel poolel inimeste valmisolekut kinnisvaratehingute tegemiseks. Nii näiteks oli Tallinna uute korterite müügitempo 2022. aasta lõpukuudel vaid ligikaudu kümnendik aasta alguse tasemest. Sarnane trend oli näha ka Baltikumi ärikinnisvarasektoris, kus 2022. aasta teisel poolel sisulisi tehinguid ei tehtud. Suure tõenäosusega järgneb tehinguaktiivsuse sellisele alanemisele kinnisvarahindade langus 2023. aastal.
Üüritasemed ja kinnisvara tootlus. Ärikinnisvarasektoris kasutatakse varade hindamise sisendina kõige sagedamini n.n riskivaba tulumäära. Selle all mõeldakse konkreetse riigi, kus kinnisvaratehingut planeeritakse teha, valitsuse pikaajaliste võlakirjade intressimäära. 2022. aastal kasvasid Balti riikide valitsuste võlakirjade intressitasemed ca 300 baaspunkti võrra 4% taseme lähedale. Seetõttu on viimastel aastatel tavapäraseks saanud 5-6% tootluse ootusega kinnisvaratehingud Baltikumis nüüdseks ajalugu ja ärikinnisvara hinnad 2023. aastal tõenäoliselt langevad.
Kasvanud kommunaalkulude ja majandustsükli aeglustumise taustal ei ole 2023. aastal kuigi tõenäoline, et kinnisvaraomanikud saavad loota üürihindade märgatavale kasvule ning kindlasti ei saa üüritulu kasvada samas tempos EURIBORiga. Selle tulemusel seisab enamik kinnisvaraomanikke silmitsi vaba rahavoo vähenemisega.
Ehituskulud. Ehituskulud hakkasid Baltikumis kasvama juba 2021. aasta teises pooles. Kaubandussanktsioonid Venemaale ja Valgevenele vähendasid teatud ehitusmaterjalide kätte saadavust ning suurendasid 2022. aasta kevadel ehitushindu veelgi. 2022. aasta 9 kuuga tõusid ehitushinnad Lätis 7,4%, Eestis 12,5% ja Leedus 16,3%. 2022. aasta lõpupoole hinnatõus aga peatus. Ehitajaid leidsid uued ehitusmaterjalide tarnekanalid ja teiselt poolt nõudlus ehitusteenuste järele vähenes. 2023. aastal võivad ehitushinnad isegi mõnevõrra langeda, sest era- ja avaliku sektori suuremaid ehitusprojekte jääb oluliselt vähemaks. Sellest tulenevalt võib 2023. aasta olla kinnisvarasektoris hea aeg uute ehituslepingute sõlmimiseks. Isegi kui ehitushinnad jäävad praegusele tasemele, tähendab see üldise hinnatõusu ja palgakasvu taustal nende suhtelist odavnemist.
KOKKUVÕTE
Balti riikide kinnisvaraturgu ootavad 2023. aastal ees mitmed katsumused. Sellesse sektorisse ei ole oodata täiendava kapitali lisandumist ning lisaks võib Rootsi eluasemeturu langusest tulenev ülekandumine märkimisväärselt mõjutada välismaistele omanikele kuuluvate pankade laenupoliitikat. Selle tulemusena näeme, et kinnisvarahinnad (nii elamu- kui ka äripinnad) läbivad 2023. aastal korrektsiooni:
(i) Intressitasemete tõusu taustal pole ärikinnisvarasektoris viimastel aastatel n.n tavapäraseks saanud 5-6% tootluse ootused enam adekvaatsed. Eeldame ärikinnisvara kõigis segmentides tootluse ootuste tõusu ja seega kinnisvaraväärtuse langust.
(ii) Elukondlikus kinnisvarasektoris on laenukulude kasv oluliselt vähendanud eluasemete kättesaadavust. Koos 2022. a lõpus alanud tehinguaktiivsuse vähenemisega toob see kaasa kinnisvara hindade languse.
