Majanduskeskkond
Intressimäärad: teist aastat järjest tõstsid suuremad keskpangad intresse rohkem kui turud aasta alguses ootasid. Euroalal oodati 2023. aasta jaanuaris, et Euribor saavutab tipu 3,5% tasemel juunis. Tegelikult tõusid intressid septembris-oktoobris 4% tasemele. Selles kontekstis on mõnevõrra üllatav, et intressikulude kiire kasv ei toonud finantsturgudel kaasa suuremaid kriise (kui mitte arvestada USAs Silicon Valley pangaga juhtunut märtsis).
Pea poolteist aastat väldanud intresside tõus saavutas euroalal tipu 2023. aasta oktoobris. Aasta lõpukuudel intressid juba alanesid ning 2024. aastaks hinnatakse turgudel, et Euroopa Keskpank (EKP) langetab intresse enam kui 100 baaspunkti võrra. Ajaloolisest vaatenurgast oleks see EKP poole väga kiire pööre (üldjuhul pole intressid peale tipu saavutamist nii ruttu alanenud). Samas tuleb aga arvestada, et 2022–2023. aasta intresside tõstmise tsükkel oli kõige agressiivsem, mida viimastel aastakümnetel nähtud. Kokkuvõttes on intresside osas 2024. aastal küsimus selles, kui palju nad langevad, mitte kas nad langevad.
Majandustsükkel: maailma majanduskasv püsis vaatamata kõrgematele intressidele 2023. aastal oodatust tugevam. Viimase pooleteise aasta rahapoliitika karmistamise mõju avaldub aga majandusele viitajaga. Seetõttu on tõenäoline, et 2024. aasta ei tule euroala majanduses eelnevast parem ning ees ootab pikem seisak.
Balti riikide majandused olid 2023. aastal mitme erineva negatiivse välismõju meelevallas. Meie peamised kaubanduspartnerid Skandinaavias olid Euroopas majanduskasvu mõtte n.n “nõrgim lüli”. Lisaks peatus sisuliselt kaubavahetus Venemaaga (eriti odava toorme impordi osas). Selle tulemusel oli kõigi kolme Balti riigi majanduskasv 2023. aasta esimesel üheksal kuul negatiivne: Eestis -3,5%, Lätis -0,6% ja Leedus -0,5%. 2024. aastal pole taastumist oodata ning pigem võib Balti riikide majanduste sisemiste puhvrite (säästude) ammendumine kaasa tuua sisenõudluse edasise nõrgenemise.
Inflatsioon: kui 2021. ja 2022. aastal ületas inflatsiooni kiirenemine sisuliselt kõiki prognoose, siis 2023. aastal oli olukord enamikes riikides vastupidine. Kohati oli hinnakasvu aeglustumine (eriti aasta teisel poolel) nii ulatuslik, et pani mitmeid analüütikuid kahtlema ka eelneva hinnatõusu peamistes põhjustes. Eelkõige tekkis küsimus, kas inflatsiooni kiirenemine oli üldse seotud liigsete rahapoliitiliste stiimulitega 2009-2021. aastal või oli see kõigest ühekordne reaktsioon hüppeliselt tõusnud energiahindadele. Kui tõeks peaks osutuma neist põhjustest viimane, siis näeme hinnakasvu kiiret pidurdumist ka 2024. aastal, mis omakorda avab tee intresside edasisele alanemisele.
Investorite positsioonid kinnisvarasektoris: börsil noteeritud aktsiad ja võlakirjad on alati esimesed, mis reageerivad majanduse väljavaate muutusele. Intressimäärade tõstmise algfaasis 2022. aasta suvel langesid Euroopa börsidel noteeritud kinnisvarasektori ettevõtete aktsiate hinnad ligi 50% (sisuliselt võrreldavas ulatuses 2008. aasta finantskriisiga) ja nende ettevõtete võlakirjade intressid kasvasid hüppeliselt. Koos intressimäärade tipu saavutamisega 2023. aasta oktoobris, muutus ka turgude ja investorite suhtumine kinnisvarasektori aktsiatesse. Euroopa börsil noteeritud kinnisvarafirmade aktsiad tõusid 2023. aasta viimase kahe kuu jooksul 30% ning nende ettevõtete võlakirjade intressid alanesid ligi 100 baaspunkti võrra. Seega on 2024. aasta esimene pärast 2021. aastat, mil aktsia- ja võlakirjaturud alustavad positiivse vaatega kinnisvarasektori suhtes.
Baltikumi kinnisvaraturg
Alates 2022. aasta suvest on Balti riikide majanduskeskkond olnud Euroopa üks nõrgimaid, kuid kinnisvaraturg seevastu üks vastupidavamaid. Tehinguaktiivsus on langenud, kuid sundmüüke pole ärikinnisvaras sisuliselt toimunud ning ühena vähestest piirkondadest Euroopas pole elukondliku kinnisvara hinnad langenud.
Finantsvõimendus: peamine põhjus Balti riikide kinnisvaraturu püsimisel on seotud laenukoormusega. Intressitõusu eelne finantsvõimenduse tase oli madal ja toetus suuresti pangalaenudele. Seega ei avaldanud Euroopa võlakirjaturgudelt laenamisvõimaluste sisuline sulgumine Balti riikide kinnisvarasektorile olulist mõju. Skandinaavia omanikele kuuluvate pankade laenutingimused halvenesid mõnevõrra, kuid kardetust märksa vähem. Tugevamad kinnisvaraprojektid saavad pankadest endiselt mõistlikel tingimustel rahastatud. Eeloleval aastal ei ole kinnisvarasektori rahastamises suuri muutusi oodata – pangad säilitavad oma senised laenutingimused, kuid suureneda võib erinevus, millega rahastatakse tugeva rahavooga ja riskantsemaid projekte.
Kinnisvara tootlus: 2023. aastal tehti suuremad tehingud Balti riikide ärikinnisvaras ligikaudu 7% tootluse tasemel. See on ca 100-150 baaspunkti võrra kõrgem kui hindade tipus kahe aasta eest. Aasta lõpus elavnenud tehinguaktiivsus näitab, et (vähemalt ajutiselt) on leitud mingi tasakaal ostjate ja müüjate hinnaootustes. Vaatamata intressimäärade oodatavale langusele, on ebatõenäoline, et ärikinnisvara tootlused langevad tagasi 2021. aasta tasemele. Seetõttu võib eeldada, et 2024. aastal tehakse Balti riikide ärikinnisvara sektoris tehingud 2023. aasta lõpu taseme lähedale jäävate hindadega.
Üürnike käitumine ja üürihinnad: olukorras, kus intresside tipp on möödas, kandub Balti riikide ärikinnisvara põhifookus üüritulu säilitamisele. Majandustsükli jätkuv nõrkus ei tekita uut n.ö “loomulikku” nõudlust äripindade järele. Kõige nõrgemas olukorras on büroode omanikud, kus vakantsus on kasvanud kõigis Baltikumi pealinnades, eriti Riias. 2024. aasta jääb nõudlus büroopindade suhtes madalaks ja üürileandjatel on vähe võimalusi üürihindu tõsta. Madala ja kahaneva täituvusega bürood saavad olema Baltikumi kinnisvaraturu peamiseks murelapseks, kus võib ette tulla ka varade sundmüüki.
Välisinvestorid: Välisinvestorid olid 2023. aastal Baltikumi kinnisvaraturul n.ö müügipoolel – kõigi kolme suurima ärikinnisvaratehingu juures oli müüjaks välisomanik. Euroopa ja eriti Skandinaavia kinnisvaraturul võtab liigse laenukoormusega seotud probleemide lahendamine veel aega. Seetõttu on ebatõenäoline, et sealsed investorid Baltikumi suunal taas laienema hakkaksid. Sellest tulenevalt on välisinvestorid tõenäoliselt ka 2024. aastal Baltikumi kinnisvaraturul n.ö müügipoolel ning uut pikaajalist väliskapitali siia oodata ei ole.
Tehinguaktiivsus: Kui välja jätta kolm suurt tehingut aasta viimastel kuudel (Technopolise bürookompleks Vilniuses, Viru kaubanduskeskus Tallinnas, Rimi keskladu Riias), oli 2023. aasta Balti ärikinnisvaraturul väga vaikne. Ka 2024. aastal ei ole oodata tehinguaktiivsuse elavnemist. Enne Covidit kapitali kaasanud Baltikumi turule orienteeritud kinnisvarafondid realiseerisid suurema osa investeerimata vahenditest 2023. aastal. Kohalike pensionifondide ja kindlustusseltside jaoks pakuvad võlakirjade tootlused endiselt head alternatiivi kinnisvarainvesteeringutele.
Eluaseme kättesaadavus: Balti riikides on enamus kinnisvaralaenudest ujuva intressimääraga. Seega tõi intresside tõus kaasa nende laenude teenindamise kulude kiire kasvu. Kui 2022. aasta kevadel oli eluasemelaenu keskmine intressimäär Balti riikides ca 2%, siis 2023. aasta lõpuks tõusis see ligi 6%ni. Eluasemelaenu puhul, mis on võetud 20ks aastaks, tähendab see igakuiste maksete suurenemist 45% võrra või alternatiivina (soovides säilitada kuiseid laenumakseid 2022. aasta kevade tasemel) 30% võrra väiksemat laenusummat. On üllatav, et sellises keskkonnas ei leidnud aset kinnisvarahindade langust. Nii halvenes eluaseme kättesaadavus (taskukohasus) märkimisväärselt kõigis Balti riikides – Tallinnas ja Vilniuses kohati isegi lähedale 2008. aasta finantskriisi eelsele tasemele.
Tänu intresside oodatavale langusele, peaks eluaseme taskukohasus 2024. aastal mõnevõrra paranema. Selle taas n.ö normaalsele tasemele jõudmine eeldab ka eluasemehindade mõningast langust (vähemalt palkadega võrreldes). Eeloleval aastal näeme tõenäoliselt kinnisvarahindade sisulist paigalseisu ja tehinguaktiivsuse püsimist madalal tasemel. Korterituru uusarenduste müümata laovaru on ajaloolises mõttes kõrge ja see pärsib uusehituste alustamist. Üürimine on kasvav alternatiiv, eelkõige madalama sissetulekuga peredele.
KOKKUVÕTE ja VÄLJAVAADE
Viimased kolm aastat on turutuuled puhunud kinnisvarasektorile vastu. Kõik algas covidiga, mis vaimses mõttes lõppes 24. veebruaril 2022. aastal kui algas Venemaa täiemahuline invassioon Ukrainasse. Sellele järgnes energiahindade kriis, mis omakorda tekitas eurotsoonis sisuliselt hüperinflatsiooni, mis omakorda viis euroala kõigi aegade kiireima intressitõusudeni.
Võib eeldada, et need tugevad vastutuuled on tänaseks vaibunud ning 2024. aastal võib kinnisvaraturg oma rütmi taas leida. Ärikinnisvara tehinguaktiivsus mõnevõrra kasvab kuid jääb tunduvalt madalamaks kui covidi eelsel perioodil. Peamine teema on väliskapitali lahkumine Balti riikidest, mis ei ole niivõrd tingitud julgeolekuolukorrast, kuivõrd asjaolust, et välisinvestorite koduturgudel probleemid jätkuvad. Seda eriti Põhjalas. Nõudlus äripindade järele jääb kindlasti äärmiselt kesiseks ning kinnisvaraomanike peamine fookus on senise üürnikebaasi säilimisel. Uut äripindade pakkumist lisandub juurde vähenemas tempos, kuna uued projektid ei saa sobivatel tingimustel finantseeringut. Parimate ärihoonete tootlusetase jääb ca 7% juurde, mis Euribori langedes omab potentsiaali alaneda ca 50 baaspunkti võrra.
