MAJANDUSKESKKOND
Majandustsükkel
Maailma majanduses oli 2024. aasta väga heitlik – 12 kuu jooksul vaheldusid mitmel korral majanduslanguse hirmud stabiliseerumise ootustega. Aasta lõpus oli kasv kõigis suuremates majanduskeskustes madalam kui aasta alguses, kuid selgelt positiivse märgiga. 2025. aastaks on USA-s oodata korralikku, pikaajalisest trendist natuke madalamat kasvu. Euroopas näib majandus stabiliseeruvat, kuid väga madalal tasemel. Euroala suurematest majandustest jääb Saksamaa tõenäoliselt teist aastat järjest majanduslangusesse. Täiendavat ebakindlust tekitavad Saksamaa valimised ja potentsiaalsed kaubandustõkked USA-ga.
Maailma majanduse vaatenurgast saab järgmisel aastal üheks peamiseks küsimuseks see kui suureks paisub vahe USA ning teiste peamiste majanduskeskuste vahel ning kas euroala suurriikide majandused saavutavad oma tsükli põhja. Balti riikide majanduste väljavaadet mõjutavad esimesed taastumise märgid Skandinaavias. Selle tulemusena on oodata meie ekspordinõudluse ning majandusaktiivsuse paranemist.
Intressimäärad ja inflatsioon
Viimase kahe aasta jooksul kõrgena püsinud hinnakasv on euroalal taandumas. Palgasurve on tõenäoliselt oma tipu saavutanud ning majanduse üldine nõudlus püsib nõrgana. See võimaldab Euroopa Keskpangal jätkata intressimäärade alandamist. 2024. aastal langes 3 kuu EURIBOR üle 100 baaspunkti ja jõudis 2,8%-ni. 2025. aasta lõpuks hinnatakse, et 3 kuu EURIBOR-i alaneb ligikaudu sama palju kui 2024. aastal, ehk 1,8% tasemele.
Peamine küsimus 2025. aastal on see, kui madalale EURIBOR võiks langeda. Ei ole välistatud, et intressid kukuvad oodatust kiiremini ning EURIBOR jõuab taas allapoole nn neutraalset taset, näiteks alla 1,5%. Selline langus toob kaasa laenude teenindamise kulu alanemise nii eraisikutele, ettevõtetele kui ka valitsustele. Lisaks jätkavad langust ka hoiuste ning võlakirjade intressid, mis paneb säästjaid taas otsima alternatiivseid investeerimisvõimalusi.
Kinnisvaraturg
Aktsia- ja võlakirjaturgudel algas kinnisvarasektori riskide ümberhindamine juba 2023. aasta lõpus ning jätkus 2024. aastal. Euroopa noteeritud kinnisvarasektori aktsiad on tõusnud 2023. aasta põhjast ligikaudu 30% ning kinnisvarafirmade võlakirjade intressimarginaalid on langenud üle 200 baaspunkti. Viimased kauplevad juba 2021. aasta sügise tasemetel, mis eelnes keskpankade ootamatule intressitõusule. Seega on finantsturud seisukohal, et Euroopa kinnisvarasektoris on süsteemsed riskid ja probleemid tänaseks seljataha jäänud.
Euroopa ja Skandinaavia kinnisvaraturu tehingumahud hakkasid 2024. aastal järk-järgult paranema, ehkki väga madalalt tasemelt. 2025. aastal hakkab kinnisvaraturule positiivset mõju avaldama intressimäärade langus. See tõstab tehinguaktiivsust ning tõenäoliselt ka kinnisvara hinnataset. Küsimus ei ole enam selles, kas kinnisvaraturg muutub aktiivsemaks, vaid kui kiiresti ja millises ulatuses see toimub.
Kinnisvaraturg põhjamaades
Skandinaavia kinnisvarasektor oli 2023. aastal rahvusvahelistes majandusuudistes pideva jälgimise all. Mitmed ettevõtted ei suutnud oma võlakirju refinantseerida ning see ähvardas süsteemse kriisi tekkimist. 2024. aastal hakkas võlakirjaturg kinnisvarasektori ettevõtetele aga taas avanema ning tugevamad ettevõtted emiteerisid isegi uusi aktsiaid planeeritavateks laienemisteks. Lisaks oli Rootsi Keskpank üks väheseid arenenud riikide keskpanku, kes alandas 2024. aastal intresse isegi hoogsamalt kui Euroopa Keskpank. 2025. aastale ette vaadates saab tõdeda, et Skandinaavia kinnisvarasektor on oma põhja selja taha jätnud. Langevad intressid ja paranev kapitali kättesaadavus loovad hea aluse kinnisvaraturu kasvuks 2025. aastal.
KINNISVARATURG BALTI RIIKIDES
Finantsvõimendus ja pangalaenud
Balti riikide kinnisvarasektor on tugevalt mõjutatud Skandinaavia kinnisvaraturu arengutest. Sageli lähtuvad Skandinaavia pankade rahastamistingimused nende koduturul toimuvast. Kuna Põhjamaade kinnisvarasektor on taas elavnemas, püsib laenude kättesaadavus Baltikumis samuti hea. Ärikinnisvara laenumarginaalid näitasid 2024. aasta jooksul koguni alanemist.
Kinnisvarasektori rahastamistingimused jäävad soodsaks ka 2025. aastal, kuna Baltikumi pankade hoiused ületavad laenuportfelli ning madal nõudlus ärilaenude järele suurendab pankadevahelist konkurentsi. Pangandussektori kasumlikkus teeb aga EURIBORi languse tõttu läbi märkimisväärse kukkumise.
Omakapitali kättesaadavus
2024. aastal sisenes Balti ärikinnisvaraturule väga vähe uut institutsionaalset kapitali. Välisinvestorid olid endiselt müügipoolel, samas kui enamik kohalikke institutsionaalseid investoreid ei soovinud positsioone kinnisvarasektoris suurendada. Suurimad kohalikud institutsionaalsed investorid on pensionifondid. Eestis mõjutab nende kinnisvara ostuvõimalusi 2021. aastal läbi viidud muudatused pensionisüsteemis. Sarnaseid arutelusid peetakse nüüd ka Leedus. Kõik see tähendab, et suuremate (üle 50 mln euro) kinnisvaratehingute jaoks on Baltikumis ka 2025. aastal väga keeruline uut omakapitali leida. Ostupoolel on peamiselt kohalikud erainvestorid, kelle tehingumahud ei ületa üldjuhul 20 miljoni euro piiri.
Tehinguaktiivsus ja kinnisvara tootlus
Balti ärikinnisvaraturu tehinguaktiivsus jäi 2024. aastal madalaks. Suuri tehinguid oli väga vähe ning pea kõik neist tehti madalamalt hinnatasemelt võrreldes vara bilansilise väärtusega. See jääb tõenäoliselt nii ka 2025. aastal, kuna uut omakapitali Balti kinnisvaraturule ei sisene. Langevate intresside keskkonnas toob kinnisvara hinnataseme püsimine kinnisvarainvestoritele kaasa tootluse ja teenitavate dividendide kasvu.
Intressikulude vähenemisel on eelkõige positiivne mõju elukondliku kinnisvarasektori tehinguaktiivsusele ja tõenäoliselt ka hinnatasemele. See ei paranda aga märkimisväärselt olukorda ärikinnisvaras, kus domineerima jäävad väiksemad tehingud.
Üürnike käitumine
Üllatuslikult püsis täituvus Balti riikide ärikinnisvaraturul suhteliselt tugevana viimase paari majanduslanguse aasta jooksul. Ainsaks nõrgaks sektoriks on bürood, kus madalama kvaliteediga kinnisvara kaotab üürnikke kõigis Balti riikides.
2025. aastal pole hoonete täituvuse osas suuremaid muutusi oodata – tühjade büroopindade täitmine saab olema endiselt raske, samas kui logistika- ja kaubandussektoris (toetatud majapidamiste ostujõu paranemisest) ei tohiks vakantsusega probleeme tekkida. Vabadel büroopindadel jätkub üürnike ligimeelitamiseks ja rendilepingute pikendamiseks üürihindade langus.
Eluaseme taskukohasus
Peale kahte aastat on eluaseme taskukohasus Balti riikides hakanud taas paranema. Langevad intressimäärad on vähendanud laenude teenindamise kulusid, samas kui palgad on viimastel aastatel kasvanud kinnisvara hindadest kiiremini.
Eluasemete kättesaadavus jätkab paranemist ka 2025. aastal, mil küsimus pole enam selles, kas madalamad intressikulud elavdavad korteriturgu, vaid pigem selles, kui suur see elavnemine olema saab. Näiteks Tallinnas osteti 2024. aastal keskmiselt 100 uusarendust kuus. See on ligikaudu 30% rohkem kui 2023. aastal. Samas on see vaid pool buumiaastate mahust kui EURIBOR oli negatiivne. 2025. aastal oleks umbes 20%-30% suurune tehingumahtude kasv uusarendustes hea tulemus, mis toob tõenäoliselt kaasa ka väikese hinnatõusu korteriturul.
Ehitussektor ja ehitushind
Ehitusmahud jäi Balti riikides teist aastat järjest tagasihoidlikuks. Pingeline riigieelarve pidurdab suuremate taristuprojektide elluviimist ning müümata uute korterite suur laojääk ei soodusta elamuarendust. Seetõttu on ehituskulud püsinud juba mõnda aega stabiilsed ning üldise tarbijahindade taseme suhtes isegi langenud.
2025. aastal hakkab ehitusturg järk-järgult taastuma, kuna elamuehitus hoogustub ja mõnede suuremate taristuprojektide (nt Rail Baltica, kaitseotstarbelised projektid) elluviimist kiirendatakse. See kergitab ka ehitushinda, kuid üksnes mõõdukalt.
KOKKUVÕTE
Balti riikide kinnisvaraturg paraneb 2025. aastal, kuid taastumine saab erinevate sektorite lõikes olema ebaühtlane. Kõige tugevam positiivne mõju avaldub elukondlikus kinnisvaras, kus langevad intressimäärad ja paranev taskukohasus suurendavad tehingumahtusid. Tõenäoliselt hakkavad elukondliku kinnisvara hinnad, mis on olnud peaaegu kaks aastat paigal, ligikaudu tarbijahindade inflatsiooniga samas tempos vaikselt tõusma. See toob kaasa ka elamuehituse aktiivsuse kasvu. Seetõttu võiks ehituskulude fikseerimine 2025. aasta alguses olla hea strateegia.
Ärikinnisvaras ei maksa suuri tehinguid Baltikumis oodata, kuna selleks pole sektorisse sisenemas piisavalt uut omakapitali. Kohalikud kinnisvarafondid on vabad vahendid suuremas osas ära investeerinud, välisinvestorid on jätkuvalt pigem müügipoolel ning pensionisüsteemi muudatused pidurdavad Eestis ja Leedus kohalike institutsionaalsete investorite tegevust. Seega keskendub tehinguaktiivsus peamiselt väiksematele tehingutele (kuni 20 mln eurot), kus kinnisvara hinnad võivad veidi isegi tõusta. Suuremaid tehingute (üle 100 mln euro) toimumise tõenäosus on väike ning need saavad aset leida üksnes alla kinnisvara bilansilist väärtust.
