Euro intressimäärade alanemine kasvatab vaikselt tehinguaktiivsust Balti riikide kinnisvaraturul ning omab positiivset mõju EfTEN Real Estate Fund AS’i majandustulemustele. Nii alanes 2024.a III kvartalis fondi konsolideeritud intressikulu eelneva kvartaliga võrreldes enam kui 60 tuhande euro võrra. Tehingute aspektist oli III kvartal viimaste aastate aktiivseim – fondi tütarettevõte EfTEN Tähesaju tee OÜ müüs Tähesaju Hortese kinnistu ning fond asutas kaks uut 100%-list tütarettevõtet Paemurru ja Härgmäe logisitikakeskuste omandamiseks Tallinnas ja Harjumaal. Kahe uue kinnistu soetusmaksumuseks kujuneb nende lõplikul valmimisel pea 15 miljonit eurot. Selle aasta III kvartalis lõpetati ehitustööd ning avati ka Tartu külje all ERMi hooldekodu.
Ettevaates on näha intressimäärade edasist langust. Selle positiivne mõju on juba avaldunud Skandinaavia börsil noteeritud kinnisvarasektori ettevõtete aktsiatele ning võlakirjadele. Nende arengute tuules on ka Baltikumis tegutsevad Põhjamaade omanikega pangad vaatamas kinnisvarasektori rahastamise poole taas positiivsemalt. Fondijuhi hinnangul loob see hea aluse viimase paari aasta madalseisu ületamiseks Baltikumi ärikinnisvaraturul. Kuna aga kohalikel suurematel kinnisvarainvestoritel napib hetkel kapitali ning välisinvestorite sisenemist siinsele turule näha ei ole, ei saa taastumine olema kiire. Turg jääb endiselt veel n.n ostjate turuks, kus on võimalik kvaliteetset vara hea hinnatasemega omandada. Sellel põhjusel andis fond teada kavatsusest kuulutada välja uus aktsiaemissioon 2024.a sügisel ning mille raames on plaanis kaasata täiendavalt omakapitali maksimaalselt kuni 30 miljoni euro ulatuses. Aktsionäride üldkoosolek andis nõukogule ja juhatusele 16.10.2024.a toimunud erakorralisel üldkoosolekul emissiooni korraldamiseks vastavad volitused.
Majandustulemuste ülevaade
EfTEN Real Estate Fund AS’i konsolideeritud 2024. aasta III kvartali müügitulu oli 8,006 miljonit eurot (2023 III kvartal: 7,965 miljonit eurot). EfTEN Real Estate Fund AS’i konsolideeritud 2024. aasta 9 kuu müügitulu oli 23,924 miljonit eurot (2023: 23,714 miljonit eurot). Kontserni neto üüritulu oli 2024. aasta 9 kuuga kokku 22,203 miljonit eurot (2023: 22,201 miljonit eurot). Kontserni puhaskasum samal perioodil oli 10,104 miljonit eurot (2023: 6,880 miljonit eurot).
Konsolideeritud neto üüritulu marginaal oli 2024. aasta esimese 9 kuu jooksul 93% (2023: 94%), seega moodustasid kinnistute haldamisega otseselt seotud kulud (s.h maamaks, kindlustus, hooldus- ja parenduskulud) ning turustuskulud 7% (2023: 6%) müügitulust.
Kontserni varade maht 30.09.2024 seisuga oli 377 723 miljonit eurot (31.12.2023: 380,944 miljonit eurot), s.h kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus moodustas varade mahust 96% (31.12.2023: 94%).
Kinnisvaraportfell
2024. aasta septembri lõpu seisuga on kontsernil 34 (31.12.2023: 35) ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval on 358,577 miljonit eurot (31.12.2023: 357,916 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 356,156 miljonit eurot (31.12.2023: 354,408 miljonit eurot). Lisaks sõlmis kontsern 2024. aasta septembris Härgmäe ja Paemurru logistikakeskuste võlaõiguslikud ostulepingud, tasudes lepingute alusel ettemakseid summas 2,173 miljonit eurot. Bilansipäevajärgselt, 2024. aasta oktoobris, sõlmis kontserni tütarettevõte Härgmäe kinnistu asjaõiguslepingu, makstes kinnisvarainvesteeringu eest lisaks tehtud ettemaksule 8,3 miljonit eurot (kokku 8,8 miljonit eurot).
2024. aasta septembris müüs kontsern Tähesaju Hortese kinnistu hinnaga 4,675 miljonit eurot.
Lisaks fondi tütarettevõtetele kuuluvatele kinnisvarainvesteeringutele kuulub kontserni 50%-osalusega ühisettevõttele hotell Palace Tallinnas, mille õiglane väärtus 30.09.2024 seisuga oli 8,543 miljonit eurot (31.12.2023: 9,0 miljonit eurot).
2024. aasta 9 kuuga teenis kontsern kokku 23,043 miljonit eurot üüritulu, mis on 1% rohkem kui 2023. aastal samal ajal. Üüritulu kasvas enim kaubanduskeskustes. Büroode segmendis üüritulu langes peamiselt Vilniuses asuva Menulio 11 büroohoone ankurüürnikuga sõlmitud üürilepingu lõppemise tõttu.
Kontsernile kuuluvate kinnisvarainvesteeringute vakantsus portfelli kohta oli 30.09.2024 seisuga 3,2% (31.12.2023: 2,6%). Suurim on vakantsus büroohoonete segmendis (13,1%), kus vakantsete üüripindade täitmine võtab varasemast rohkem aega.
Finantseerimine
2024. aasta 9 kuu jooksul pikendasid fondi tütarettevõtted EfTEN Autokeskus OÜ ja EfTEN Jurkalne SIA laenulepinguid. Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni kahe tütarettevõtte laenulepingud, millede jääk 30.09.2024 seisuga on kokku 8 025 tuhat eurot. Lõppevate laenulepingute LTV on 28,3% ja 46,5% ning mõlemad kinnisvarainvesteeringud omavad stabiilselt üürirahavoogu, mistõttu kontserni juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.
Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär on 30.09.2024 seisuga 5,35% (31.12.2023: 5,91%) ning LTV (Loan to Value) 41% (31.12.2023: 42%). Kõik fondi tütarettevõtete laenulepingud on seotud ujuva intressimääraga.
Bilansipäevajärgselt, 2024. aasta oktoobris, sõlmis kontsern seoses Härgmäe logistikakeskuse ostuga kaks laenulepingut kogusummas 7,3 miljonit eurot, s.h laenuleping kogusummas 2,8 miljonit eurot intressimääraga 2,5% + 6 kuu EURIBOR on sõlmitud tähtajaga 31.12.2024 ning laenuleping kogusummas 4,5 miljonit eurot intressimääraga 1,8% + 6 kuu EURIBOR on sõlmitud tähtajaga 27.09.2029.
Aktsiainfo
EfTEN Real Estate Fund AS’i aktsia puhasväärtus seisuga 30.09.2024 oli 20,15 eurot (31.12.2023: 20,21 eurot). EfTEN Real Estate Fund AS´i aktsia puhasväärtus vähenes 2024. aasta 9 kuuga 0,3%. Fond maksis 2024. aasta aprillis dividende kogusummas 10,82 miljonit eurot. Ilma kasumit jaotamata oleks EfTEN Real Estate AS aktsia puhasväärtus selle aasta üheksa kuu jooksul suurenenud 4,6%.
Fondil on 30.09.2024 seisuga 10 819 796 aktsiat.
KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE
| III kvartal | 9 kuud | |||
| Â | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 |
| € tuhandetes | ||||
| Müügitulu | 8 006 | 7 965 | 23 924 | 23 714 |
| Müüdud teenuste kulu | -473 | -363 | -1 232 | -1 120 |
| Brutokasum | 7 533 | 7 602 | 22 692 | 22 594 |
| Turustuskulud | -111 | -105 | -489 | -393 |
| Ãœldhalduskulud | -860 | -841 | -2 679 | -2 568 |
| Kasum / kahjum kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutusest | -415 | 0 | -1 869 | -6 182 |
| Muud äritulud ja -kulud | -41 | 10 | 45 | 23 |
| Ärikasum | 6 106 | 6 666 | 17 700 | 13 474 |
| Kasum / kahjum ühisettevõtetest | 83 | 84 | -171 | -25 |
| Intressitulud | 51 | 77 | 216 | 97 |
| Muud finantstulud ja -kulud | -2 171 | -2 156 | -6 644 | -5 693 |
| Kasum enne tulumaksu | 4 069 | 4 671 | 11 101 | 7 853 |
| Tulumaksukulu | -215 | -236 | -997 | -973 |
| Aruandeperioodi puhaskasum | 3 854 | 4 435 | 10 104 | 6 880 |
| Aruandeperioodi koondkasum kokku | 3 854 | 4 435 | 10 104 | 6 880 |
| Kasum aktsia kohta | ||||
| – tava | 0,36 | 0,41 | 0,93 | 0,64 |
| – lahustatud | 0,36 | 0,41 | 0,93 | 0,64 |
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
| Â | 30.09.2024 | 31.12.2023 |
| € tuhandetes | ||
| VARAD | ||
| Raha ja raha ekvivalendid | 10 637 | 14 712 |
| Lühiajalised hoiused | 2 142 | 3 400 |
| Nõuded ja viitlaekumised | 1 603 | 2 360 |
| Ettemakstud kulud | 200 | 106 |
| Käibevara kokku | 14 582 | 20 578 |
| Pikaajalised nõuded | 355 | 214 |
| Ühisettevõtete osad | 1 907 | 2 078 |
| Kinnisvarainvesteeringud | 360 750 | 357 916 |
| Materiaalne põhivara | 129 | 158 |
| Põhivara kokku | 363 141 | 360 366 |
| VARAD KOKKU | 377 723 | 380 944 |
| KOHUSTISED JA OMAKAPITAL | ||
| Laenukohustused | 13 809 | 16 907 |
| Võlad ja ettemaksed | 3 110 | 3 417 |
| Lühiajalised kohustised kokku | 16 919 | 20 324 |
| Laenukohustised | 132 094 | 130 849 |
| Muud pikaajalised võlad | 1 832 | 1 790 |
| Edasilükkunud tulumaksukohustus | 8 896 | 9 283 |
| Pikaajalised kohustised kokku | 142 822 | 141 922 |
| KOHUSTISED KOKKU | 159 741 | 162 246 |
| Aktsiakapital | 108 198 | 108 198 |
| Ãœlekurss | 84 721 | 84 721 |
| Kohustuslik reservkapital | 2 799 | 2 749 |
| Jaotamata kasum | 22 264 | 23 030 |
| OMAKAPITAL KOKKU | 217 982 | 218 698 |
| KOHUSTISED JA OMAKAPITAL KOKKU | 377 723 | 380 94 |
