EfTEN: EfTEN Real Estate Fund AS 2024. aasta IV kvartali ja 12 kuu auditeerimata majandustulemused

Fondijuhi kommentaar 

Vaatamata väljakutseid pakkuvale majanduskeskkonnale, õnnestus EfTEN Real Estate Fund AS-il 2024. aastal suurendada nii kogu üüritulu kui ka portfelli EBITDA’d. Fondi portfell täienes neljandas kvartalis kahe uue logistikahoone võrra ning planeerime laienemist ka hooldekodude segmendis. EfTEN Real Estate Fund AS on eelkõige dividendiaktsia. Fondis oleme seadnud eesmärgiks maksta 2024. aasta eest dividende 1,1 eurot aktsia kohta. Fondi juhtkond plaanib 2025. aasta kevadel suurendada selliste kinnisvarainvesteeringute finantsvõimendust, mis on langenud oluliselt alla fondi finantseerimispoliitikas toodud põhimõtete. Kui kinnisvarafondide tavapärane võimendusmäär on Euroopas keskmiselt 50% varade turuväärtusest, siis EfTEN Real Estate Fund AS-i portfelliülene LTV (Loan-to-value) oli 2024. aasta lõpus 40%.

Esmakordselt peale 2023. aasta kevadet on fondi pangalaenude kaalutud keskmine intressimäär langenud aasta lõpu seisuga alla 5% taseme. Seoses oodatava EURIBOR’i edasise langusega, jätkub fondi laenude intressimäära vähenemine ka 2025. aastal.

2025. aasta prioriteediks on vakantsuste juhtimine. Aasta lõpu seisuga oli portfelli kogu vakantsus 2,6%, kuid büroosegmendis 11,3%. Peaasjalikult on büroosegmendi vakantsus tingitud Vilniuses Menulio 11 büroohoone ümberehitustöödest, mistõttu moodustab selle hoone vakantsus kogu büroosegmendi vakantsusest 47%. Menulio 11 büroohoones ehitatakse turuootustest tulenevalt üüripinnad väiksemateks ning antakse üürnikele üle eeldatavalt selle aasta esimese poolaasta jooksul.

Bilansipäeva järgselt esitas fondi tütarettevõttele kuuluv Laagri Hortese aianduskeskuse üürnik, kes seni oli saneerimisel, pankrotiavalduse. Harju Maakohus võttis üürniku pankrotiavalduse menetlusse ja selle läbivaatamine on märtsis käesoleval aastal. Arvestades turuosaliste aktiivset huvi kinnistu vastu, siis edasiseks tegevuseks on alternatiive on mitmeid. Laagri Hortese osakaal kontserni konsolideeritud kinnisvarainvesteeringute mahust on alla 1% ning kontserni juhtkonna hinnangul ei põhjusta olemasoleva üürniku pankrotimenetlus märkimisväärset kinnistu õiglase väärtuse langust. Tütarettevõtte pangakontol olevad vabad vahendid seisuga 31.12.2024 katavad Laagri Hortese järgmise 17 kuu graafikujärgsed laenu- ja intressimaksed.

2024. aasta neljandas kvartalis viis fond läbi täiendava aktsiate avaliku emissiooni. Emissiooni käigus kaasati kokku 11,8 miljonit eurot kapitali hinnaga 19 eurot aktsia kohta.

Majandustulemuste ülevaade

EfTEN Real Estate Fund AS-i konsolideeritud 2024. aasta IV kvartali müügitulu oli 8,314 miljonit eurot, kasvades 2023. aasta  IV kvartaliga võrreldes 211 tuhande euro võrra (2,6%). EfTEN Real Estate Fund AS-i konsolideeritud 2024. aasta 12 kuu müügitulu oli 32,238 miljonit eurot, kasvades eelmise aastaga võrreldes 421 tuhande euro võrra (1%). Kontserni neto üüritulu oli 2024. aasta 12 kuuga kokku 29,977 miljonit eurot, so 369 tuhat eurot rohkem kui 2023. aastal. Kontserni puhaskasum samal perioodil oli 13,564 miljonit eurot (2023: 1,0 miljonit eurot).

Konsolideeritud neto üüritulu marginaal oli 2024. aastal 93% (2023: sama), seega moodustasid kinnistute haldamisega otseselt seotud kulud (s.h maamaks, kindlustus, hooldus- ja parenduskulud) ning turustuskulud 7% (2023: sama) müügitulust.
Kontserni varade maht 31.12.2024 seisuga oli 398,763 miljonit eurot (31.12.2023: 380,944 miljonit eurot), s.h kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus moodustas varade mahust 94%  (31.12.2023: sama).

Kinnisvaraportfell

2024. aasta lõpu seisuga on kontsernil 36 (31.12.2023: 35) ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval on 373,815 miljonit eurot (31.12.2023: 357,916 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 370,561 miljonit eurot (31.12.2023: 354,408 miljonit eurot). Lisaks fondi tütarettevõtetele kuuluvatele kinnisvarainvesteeringutele kuulub kontserni 50%-osalusega ühisettevõttele hotell Palace Tallinnas, mille õiglane väärtus 31.12.2024 seisuga oli 8,630 miljonit eurot (31.12.2023: 9,0 miljonit eurot).

Investeeringud 2024. aastal

Kontsern tegi 2024. aasta investeeringuid nii uutesse kinnistutesse kui ka olemasolevasse portfelli kokku 21,6  miljoni euro ulatusest, s.h soetas kontserni tütarettevõte EfTEN Härgmäe OÜ 2024. aasta sügisel logistikakeskuse Tallinnas, Härgmäe 8, makstes kinnistu eest kokku 8,8 miljonit eurot. Lisaks omandas kontserni tütarettevõte EfTEN Paemurru OÜ arendusjärgus oleva logistikakeskuse Tallinnas, Paemurru tee 3, makstes kinnistu eest 1,2 miljonit eurot ning tasus Paemurru logistikakeskuse arendustööde eest 2024. aastal kokku 2,76 miljonit eurot.

2024. aastal lõpetas kontsern I etapi arendustööd Tartus Ermi hooldekodus, kuhu aruandeaastal investeeriti kokku 3,19 miljonit eurot. Lisaks alustati Valkla hooldekodu C-korpuse ehitusöid, mille investeeringud ulatusid  2024. aastal 788 tuhande euroni.

Suuremad investeeringud olemasolevatesse hoonetesse tehti 2024. aastal veel Saules Miestase kaubanduskeskuses, kus üldpindade värskendamiseks kulus 1,8 miljonit eurot ning AirBaltic büroohoones Riias, kuhu hoone soojustustöödega seoses investeeriti 665 tuhat eurot. Ülejäänud investeeringutest kulus 1,6 miljonit eurot erinevate büroohoonete üüripindade ümberehitustesse ja kaasajastamistesse.

Müügid 2024. aastal

2024. aasta septembris müüs kontsern Tähesaju Hortese kinnistu hinnaga 4,675 miljonit eurot. Hoolimata Tähesaju kinnistu üürniku makseraskustest teenis kontsern investeeringust alates selle omandamisest 2018. aastal ligi 300 tuhat eurot netorahavoogu. Tähesaju kinnistu müügist saadud vahendid investeeris kontsern Härgmäe logistikakeskuse soetusesse.

Üüritulu

2024. aastal teenis kontsern kokku 31,076 miljonit eurot üüritulu, mis on 2% rohkem kui 2023. aastal. Üüritulu kasvas enim kaubanduskeskustes. Büroode segmendis üüritulu langes peamiselt Vilniuses asuva Menulio 11 büroohoone ankurüürnikuga sõlmitud üürilepingu lõppemise ning vakantsuse tõttu. 2024. aastal alustati Menulio 11 büroohoones vakantseks jäänud üüripindade renoveerimistöödega, mis plaanitakse lõpetada 2025. aasta jooksul.
Kontsernile kuuluvate kinnisvarainvesteeringute vakantsus portfelli kohta oli 31.12.2024 seisuga 2,6% (31.12.2023: sama). Suurim oli vakantsus büroohoonete segmendis (11,3%), kus vakantsete üüripindade täitmine on võtnud varasemast rohkem aega.

Finantseerimine

2024. aasta IV kvartalis sõlmisid fondi kaks uut tütarettevõtet, EfTEN Härgmäe OÃœ ja EfTEN Paemurru OÃœ laenulepingud kinnistute soetamiseks ja arenduseks. 2024. aastal pikendasid fondi tütarettevõtted EfTEN Autokeskus OÃœ ja EfTEN Jurkalne SIA pangaga sõlmitud laenulepinguid. Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni kuue tütarettevõtte laenulepingud, mille jääk 31.12.2024 seisuga oli kokku 20 380 tuhat eurot. Lõppevate laenulepingute LTV on 27% – 48% ning  kinnisvarainvesteeringud omavad stabiilselt üürirahavoogu, mistõttu kontserni juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.

Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär oli 31.12.2024 seisuga 4,89% (31.12.2023: 5,91%) ning LTV (Loan to Value) 40% (31.12.2023: 42%). Kõik fondi tütarettevõtete laenulepingud olid 2024. aastal seotud ujuva intressimääraga.

Fondi laenude intresside kattekordaja (ICR) oli 2024. aastal 3,0. Seoses EURIBORi kasvuga 2024. aasta esimeses pooles ning laenukohustuste suurenemisega jäi intresside kattekordaja 2023. aastaga võrreldes 10% madalamaks.

Aktsiainfo

2024. aasta viimases kvartalis viis fond läbi aktsiaemissiooni, mille käigus märgiti 620 544 uut aktsiat hinnaga 19 eurot, millest nimiväärtus oli 10 eurot ja ülekurss 9 eurot. Emissiooni käigus kaasati kokku 11,79 miljonit eurot, s.h fondi aktsiakapital suurendati 6,205 miljoni euro ja ülekurssi 5,585 miljoni euro võrra. Emissiooniga otseselt seotud kulutusi oli 0,159 miljonit eurot. Fondil oli 31.12.2024 seisuga 11 440 340 aktsiat.

EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus (NAV) seisuga 31.12.2024 oli 20,37 eurot (31.12.2023: 20,21 eurot). EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus suurenes 2024. aastal 0,8%. Fond maksis 2024. aasta aprillis dividende kogusummas 10,82 miljonit eurot. Ilma kasumit jaotamata oleks EfTEN Real Estate AS aktsia puhasväärtus 2024. aastal suurenenud 4,9%.

2024. aasta jooksul on kontsern teeninud vaba rahavoogu 11,109 miljonit eurot (2023: 11,314 miljonit eurot), millest vastavalt fondi dividendipoliitikale oleks võimalik brutodividendideks arvestada 8,887 miljonit eurot (77,68 eurosenti aktsia kohta). Fondi juhtkond plaanib 2025. aasta kevadel refinantseerida pangalaene, mille LTV (Loan-to-Value) on langenud oluliselt madalamale võrreldes fondi finantseerimispoliitikaga ning mille äritegevuse rahavood ületavad laenu- ja intressimakseid enam kui kaks korda. Refinantseerimine võimaldaks juhtkonna hinnangul tõsta dividendimakset kuni 1,11 euroni aktsia kohta (neto).

KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE

KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE

EREF_12kuud_vahearuanne_2024