Fondijuhi, Viljar Arakase kommentaar
2023. aasta peamiseks märksõnaks kujunes kiireim intressitõus eurotsooni 25-aastases ajaloos. EfTEN Real Estate Fund AS konsolideeritud intressikulu kasvas aastatagusega võrreldes EBITDA suhtes peaaegu kaks korda, omades otsest mõju ka fondi vabale rahavoole. Samas ei survestanud EURIBORi kasv tänu fondi konservatiivsele finantseerimispoliitikale, investeeringute stabiilsele rahavoole, püsivalt madalale vakantsusele ning klientide heale maksekäitumisele ühegi alusvara rahavooge üle kriitilise piiri.
Arvestades fondi tütarettevõtete likviidsuspuhvrit, plaanib juhatus 2024. aasta kevadisel üldkoosolekul teha aktsionäridele ettepaneku tasuda möödunud majandusaasta eest netodividendi rohkem kui fondi dividendipoliitika ette näeb – 1,0 eurot aktsia kohta, mulluse 1,15 euro asemel. Arvestades EfTEN Real Estate Fund AS aktsia hinda börsil, tähendab see jätkuvalt rohkem kui 5% dividenditootlust.
EfTEN Real Estate Fund AS teenis auditeerimata andmetel 2023. aastal 1,0 miljon eurot puhaskasumit (2022: 11,4 miljonit eurot). Fondi puhaskasumi vähenemine tuleneb peamiselt kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse ümberhindluse kahjumist kogusummas 13,9 miljonit eurot (2022. aastal sai fond kinnisvarainvesteeringute ümberhindlusest kasumit 3,1 miljon eurot). Fondi kinnisvarainvesteeringuid hindab sõltumatu osapoolena Colliers International. Oluline on rõhutada, et fondi varade allahindlus on mitterahaline bilansilise väärtuse muutus, mis ei mõjuta kuidagi fondi tegelikke rahavooge ega dividendi maksmise võimet. Käesolevad hindamised on tehtud 2023. aasta lõpu seisuga ning seega kajastavad endas rekordkõrget EURIBORi taset. Võib eeldada, et EURIBOR’i oodatava languse tulemusel kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus osaliselt taastub.
2024. aastal võime eeldada ärikinnisvara turutrendide muutust. Kiire intressitõus on tõenäoliselt minevik ning ees ootab intressimäärade lauge langus. Kuna Balti majanduste makrokeskkond on jätkuvalt habras ning kaks aastat kestnud majanduslangus on jätkumas, pöörab fondi juhtkond tähelepanu eelkõige üüritulude juhtimisele ja hoidmisele ning heale koostööle klientidega.
Tänaseks võib öelda, et kinnisvaraturu osapooled on harjunud uue intressikeskkonnaga, mis on omakorda eelduseks tehinguteturu aktiviseerumiseks. Juhul kui sellised eeldused rakenduvad, teeb juhatus käesoleva aasta teises pooles aktsionäridele ettepaneku uue aktsiaemissiooni korraldamiseks, et jätkata fondi kasvustrateegiat.
Finantstulemuste kokkuvõte
EfTEN Real Estate Fund AS teenis 2023. aastal auditeerimata andmetel 30,6 miljonit eurot konsolideeritud üüritulu (2022: 13,5 miljonit eurot) ning 26,1 miljonit eurot EBITDA-d (2022: 11,8 miljonit eurot). Üüritulu ja EBITDA kasv on aastases võrdlused peamiselt seotud fondi ühinemisega EfTEN Kinnisvarafond AS-ga 2023. aasta alguses. Like-for-like põhimõttel arvestatud üüritulu kasvas aastatagusega võrreldes 4%.
Fondi konsolideeritud EBITDA ületas 2023. aastal intressikulusid 3,3 korda (2022: 6,4 korda). Fondi pangalaenude kaalutud keskmine intressimäär oli aasta lõpus 5,91%. Mitte ühegi fondi kinnisvarainvesteeringu võla kattekordaja (DSCR) ei langenud 2023. aastal alla 1,2, s,t kõikide fondi objektide EBITDA ületas laenude põhiosa- ja intressimakseid vähemalt 20%. Fondi kinnisvaraportfelli DSCR oli 2023. aasta peale kokku 1,8 (2022: 2,2).
EfTEN Real Estate Fund AS investeeris 2023. aastal kinnisvaraprojektidesse kokku 6,7 miljonit eurot, s.h Valkla ja Tartu hooldekodude ehitusse 3,6 miljonit eurot. Olulisi investeeringuid tehti ka logistikasektorisse (kokku 1,8 miljonit eurot), s.h ehitati juurde laopindu Betooni 6 kinnistul Tallinnas ning tehti ümberehitustöid Jurkalnese logistikakeskuses Riias. Lisaks moderniseeriti Saules Miestase kaubanduskeskuse üldalasid, kus investeeringud kokku ulatusid 0,8 miljoni euroni.
2023. aasta detsembris teenis EfTEN Real Estate Fund konsolideeritud üüritulu kokku 2,8 miljonit eurot (259 tuhat eurot rohkem kui novembris) ning 2,2 miljonit eurot EBITDA-d (45 tuhat eurot rohkem kui novembris). Üüritulu kasvas peamiselt kaubanduskeskuste käibeüüride toel. Suuremad kulud olid detsembris seotud nii ühe Riia logistikakeskuse üürniku vahetusega seotud provisjonidega kui ka vaheauditi kuludega.
Detsembris viis fondi kinnisvarainvesteeringute sõltumatu hindaja Colliers International läbi tavapärase aasta lõpu hindamisprotsessi, mille tulemusel vähenes fondi kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus 2,1% ning fond sai kinnisvarainvesteeringute allahindlusest kahjumit 7,8 miljonit eurot. 2023. aasta kinnisvarainvesteeringute allahindlus on kokku 13,9 miljonit eurot, s.t aastaga vähenes kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus 3,7%. Kinnisvarainvesteeringute väärtus langes enim büroohoonete segmendis (9%). Logistika segmendis vähenes kinnisvaraportfelli väärtus 3,7% ning tulenevalt turu tootlusmäärade suurenemisest vähenes 5,8% ka hooldekodude õiglane väärtus. Fondi kinnisvaraportfelli hindamiste tulemusi mõjutas peamiselt kapitalisatsioonimäärade kasv keskmiselt 0,2-0,5 protsendipunkti ning kaalutud keskmise kapitali hinna (WACC) kasv tulenevalt EURIBORi kasvust. Fondi kinnisvaraportfelli sisenemistootlus oli 31.12.2023 seisuga 8,0%. Büroohoonete segmendis on lisaks nimetatud sisenditele konservatiivsem ootus ka hoonete täituvuse ning neto-üüritulu osas.
EfTEN Real Estate Fund AS’i puhasväärtus aktsia kohta oli 31.12.2023 seisuga 20,2128 eurot ja EPRA NRV 20,9623 eurot. Aktsia puhasväärtus vähenes detsembris vastavalt 3,7% ja 3,4%. Kinnisvarainvesteeringute mitterahalist õiglase väärtuse muutust ning plaanitavate dividendide edasilükkunud tulumaksukulu arvestamata oleks fondi aktsia puhasväärtus kasvanud detsembris tavapäraselt 0,6%.
