EfTEN: EfTEN Real Estate Fund III AS 2022. aasta III kvartali ja 9 kuu auditeerimata majandustulemused

Fondijuhi Viljar Arakas’e kommentaar

Käesoleva aasta kolm kvartalit on fondi tegevusajaloo seni parim äriline periood. Üüritulu kasvas kokku 13%. Sellesse panustasid nii uued objektid, kuid oluline on märkida, et ka varem portfellis olnud objektide üüritulu kasvas 8%. See näitab, et vaatamata energiahindade kasvule, oleme suutnud üürihindu tõsta ja hoonete vakantsust vähendada.

Üüripindade vakantsuse tase oli III kvartali lõpus 0,5%, ehk sisuliselt on kõik äripinnad üürilepingutega kaetud.

Kõrged energiahinnad esitavad loomulikult väljakutseid, kuid seni ei ole me kokku puutunud lahendamatute probleemidega. Fondivalitseja teeb koostöös üürnikega kõik endast oleneva, et energiatarbimist hoonetes vähendada.

Investoritele on oluline, et fondi dividendi aluseks olev vabarahavoog on käesoleva aasta kolme esimese kvartaliga kasvanud 22% kokku 4,623 miljoni euroni ehk 73 eurosendini aktsia kohta. Kuna fondil on madal finantsvõimendus (41% LTV ehk laenude kogu maht kogu varade väärtusesse), siis plaanime erinevate objektide laenude refinantseerimisel tõsta finantsvõimendust 50% tasemele vastava alusvara väärtuseni ning maksta lisanduva rahavoo dividendidena aktsionäridele välja.

Kiirelt kasvav euribor toob kaasa kõrgema finantskulu, kuid kuna oleme alati maksnud tagasi laenude põhiosa (reeglina 27% igakuisest üüritulust), siis kõrgemad intressimäärad ei ohusta kuidagi fondi äritegevust. Lisaks annab viimaste kvartalite üürihindade tõus meile täiendavat kindlust, et kasvavaid intressikulusid on võimalik (vähemalt osaliselt) kompenseerida kõrgema renditulu arvel.

Finantsülevaade

2022. aasta 9 kuud kujunes EfTEN Real Estate Fund III AS’ile edukaks. Fondi müügitulu kasvas 10,600 miljoni euroni, s.t 12,6% võrreldes eelmise üheksa kuuga.

Selle aasta üheksa kuu jooksul soetas fond kaks uut kinnisvarainvesteeringut – Valkla ning Ermi hooldekodude kinnisvarainvesteeringud, kuhu valmimisel plaanitakse mahutada kokku kuni 370 klienti. Hooldekodude soetuseks ning esmasteks investeeringuteks on seisuga 30.09.2022 kulunud 2,389 miljonit eurot.

2022. aasta juunis pikendasid fondi tütarettevõtted EfTEN Laagri OÜ (Laagri Selver) ning EfTEN Seljaku OÜ (Laagri Hortes) oma pangalaenud järgmiseks viieks aastaks. Kui EfTEN Laagri OÜ intressi marginaal jäi lepingu pikendamisel samaks (1,4%), siis EfTEN Seljaku OÜ intressi marginaal tõusis 1,55%-lt 2,0%-ni. Fondil saabuvad järgmise 12 kuu jooksul tähtajad kolmel laenulepingul, mille hüpoteekideks on Saules Miestase kaubanduskeskus, Evolution büroohoone ning Piepilsetas logistikakeskus. Kõikidel pangalaenude tagatiseks seatud kinnisvarainvesteeringutel on tugev üürirahavoog ning LTV jääb 30% ja 40% vahele, mistõttu ei näe fondi juhtkond riski laenulepingute pikendamisel nende tähtaja saabumisel.

Seisuga 30.09.2022 on fondil 3,5 miljonit eurot investeerimata kapitali, mida plaanitakse kasutada soetatud hooldekodude arendamiseks.

EfTEN Real Estate Fund III AS’i konsolideeritud 2022. aasta III kvartali müügitulu oli 3,612 miljonit eurot (2021 III kvartal: 3,458 miljonit eurot), kasvades aastaga 4,5%.

EfTEN Real Estate Fund III AS’i konsolideeritud 2022. aasta 9 kuu müügitulu oli 10,600 miljonit eurot (2021 9 kuud: 9,413 miljonit eurot), kasvades aastatagusega võrreldes 12,6% ( 1,187 miljonit eurot). 2022. aasta 9 kuul teenis kontsern kokku 9,995 miljonit eurot üüritulu. Võrreldavatel alustel arvestatud üüritulu oli 2022. aastal 9 kuul kokku 9,331 miljonit eurot, mis on 9% (752 tuhat eurot) rohkem kui 2021. aastal samal ajal.

Kontserni neto üüritulu oli 2022. aasta 9 kuud kokku 10,135 miljonit eurot (2021: 9,076 miljonit eurot), kasvades 11,7%. Kontserni puhaskasum samal perioodil oli 10,209 miljonit eurot (2021: 7,744 miljonit eurot).

Konsolideeritud neto üüritulu marginaal oli 2022. aasta 9 kuul 96% (2021: sama), seega moodustasid kinnistute haldamisega otseselt seotud kulud (s.h maamaks, kindlustus, hooldus- ja parenduskulud) ning turustuskulud 4% (2021: sama) müügitulust.

Kontserni varade maht oli 30.09.2022 seisuga 180,125 miljonit eurot (31.12.2021: 176,401 miljonit eurot), s.h kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus moodustas varade mahust 94% (31.12.2021: 92%).

2022. aasta septembri lõpu seisuga on kontsernil 18 (31.12.2021: 16) ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval on 168,830 miljonit eurot (31.12.2021: 161,961 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 150,800 miljonit eurot (31.12.2021: 147,633 miljonit eurot).

Fondi tütarettevõte EfTEN Valkla OÜ ostis aprillis Valklas, Valklaranna tee 36 asuva kinnistu. Fond kavandab hooldekodu hoone ümberehitust üldhooldekoduks, mis võiks tulevikus mahutada kuni 250 klienti. Renoveerimistööd viiakse läbi etapiviisiliselt. Kinnistu seotushind oli 2 005 tuhat eurot ning lisaks kohustub fondi tütarettevõte tegema investeeringuid mahus kuni 2 000 tuhat eurot. Kinnistu ostu ja investeeringuid finantseeritakse fondi omavahendite arvel.

Fondi tütarettevõtja EfTEN Ermi OÜ ostis aprillis Tartumaal Tartu vallas, Tila külas, Ermi tn 13 asuva hoonestusõiguse. Fond kavandab hoonestusõiguse alusel kasutatavale maale rajada hooldekodu minimaalselt kuni 120-le kliendile. Hoonestusõiguse tähtaeg on 50 aastat, mida võib maaomanikuga kokkuleppel pikendada kuni 99 aastani. Kinnisasjale hooldekodu ehitamise järgselt võtab selle pikaajalise üürilepingu alusel üürile Südamekodud AS. Hoonestusõiguse soetushind on 233 tuhat eurot. Hoonestusõiguse ostu ja investeeringuid finantseeritakse fondi omavahendite arvel.

Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni kolme tütarettevõtte – Evolution büroohoone, Saules Miestas kaubanduskeskuse ning Piepilsetas logistikakeskuse laenulepingud, mille jääk 30.09.2022 seisuga on 20 160 tuhat eurot. Lõppevate laenulepingute LTV on 30%-40% ning kinnisvarainvesteeringud omavad stabiilselt tugevat üürirahavoogu, mistõttu kontserni juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.

Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär (s.h arvestades intressiswapi lepinguid) on septembri lõpu seisuga 2,9% (31.12.2021: sama) ning LTV (Loan to Value) 41% (31.12.2021: 44%). Kõik fondi tütarettevõtete laenulepingud on seotud ujuva intressimääraga. Ühe laenulepingu intressmäära tõusu riski maandamiseks on sõlmitud intressimäära vahetusleping, kus Euribor on fikseeritud 0,35% tasemel. Swapileping lõpeb 2023. aastal ning selle õiglane väärtus on 30.09.2022 seisuga 79 tuhat eurot.

EfTEN Real Estate Fund III AS’i aktsia puhasväärtus (EPRA NDV) seisuga 30.09.2022 oli 20,32 eurot (31.12.2021: 19,11 eurot). EfTEN Real Estate Fund III AS´i aktsia puhasväärtus kasvas 2022. aasta 9 kuul 6,3%.

KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE

KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE

EREFIII_9_kuud_2022_EST