Fondijuht Viljar Arakas’e kommentaar
Märts oli tavapärasest ärikeskkonnast kriisijuhtimise faasi ülemineku kuu. Olulised riiklikud liikumispiirangud, sh kaubanduskeskustes, langetati märtsi keskel, mis jagas kuu kaheks – tavapärased esimesed kaks nädalat, millele järgnesid kaks kriisinädalat. Aprill kujuneb kriisi keskseks kuuks ning mai loodetavasti kriisi aegsetest liikumispiirangutest väljumise kuuks. Tarbijakindluse taastumine võtab mitmeid kuid peale meditsiinilise kriisi lõppu.
Portfelli juhtimises kriisi ajal on esmatähtis rahavoogude juhtimine. Oleme pöördunud projekte finantseerivate pankade poole ja taotlenud ajutisi (minimaalselt 3 kuud, pigem 6 kuud) põhiosamakse puhkuseid. Kuna EfTEN Real Estate Fund III tavapärane pangalaenude põhiosade tagasimakse on olnud keskmiselt 230 tuhat eurot kuus (30% fondi igakuisest üüritulust), annab see meile vajaliku rahavoolise lisapuhvri, mille arvelt teha ajutisi üürisoodustusi kriisist otseselt mõjutatud üürnikele nii, et kriisi negatiivne mõju fondi rahavoole oleks võimalikult väike. Märtsis algasid maksepuhkused kahel fondi laenulepingul, mille positiivne mõju rahavoogudele oli 80 tuhat eurot.
Fondijuhi esmane ülesanne on hoolitseda igas majanduskeskkonnas investorite huvide eest, kuid samas aidata meie kümnetel üürnikel kriis majanduslikult üle elada. Me ei ole rakendanud ühtseid ajutise allahindluse poliitikaid kõikidele üürnikele ühesuguselt, sest igale kliendile on vaja leida tema ärihaavatavust arvestav lahendus. Samuti on pakutavad üürialandused ajutised, väldates mõned kuud, mitte ühelgi juhul alalised – enamikel juhtudel oleme üürnikega kokku leppinud lepingu lõpptähtaja pikendamises algse lepingu järgsel üüritasemel sama perioodi võrra, millele kehtib üürialandus. Antud printsiibist oleme lähtunud kõikide segmentide – bürood, kaubanduspinnad ja logistika puhul. Oluline on tagada igakuine positiivne rahavoog iga objekti põhiselt, mis võtab arvesse nii ajutisi üürialandusi kui ka pangalaenude põhiosade maksepuhkuseid.
EfTEN Real Estate Fund III on hästi kapitaliseeritud ning laenude põhiosade maksepuhkused aitavad fondi üürnike kriisiperioodil. Usume, et aprill on kõige keerulisem kuu ning jälgides muu maailma viiruseleviku trende, võime eeldada, et mais liikumispiirangud vähenevad ja majanduslik tavaelu saab kasvõi osaliselt taas käivituda.
Finantstulemused ja aktsia puhasväärtus
EfTEN Real Estate Fund III AS aktsia puhasväärtus (NAV) seisuga 31.03.2020 oli 17,18 eurot. NAV suurenes märtsis 0,6%. EPRA aktsia puhasväärtus (raamatupidamislik puhasväärtus ilma edasilükkunud tulumaksukohustust ja intressiderivatiivide õiglast väärtust arvestamata) oli 31.03.2020 seisuga 18,28 eurot. EPRA NAV suurenes märtsi jooksul 0,5%.
Märtsi tulemustesse on esmakordselt konsolideeritud kahe uue kinnisvarainvesteeringu – Piepilsetas logistikakeskuse ja Riia lennujaamas asuva airBaltic peahoone tulud, kulud, varad ja kohustused, mille tulemusel tõusis märtsi müügitulu 103 tuhande euro võrra, fondi konsolideeritud varad suurenesid 16,4 miljoni euro võrra ja kohustused 7,3 miljoni euro võrra.
Fondi müügitulu on seoses üürnikega tehtud ajutiste kokkulepetega vähenenud märtsis kokku 103 tuhande euro võrra (ca 13% fondi tavapärasest tasemest). Samas on fond vastavalt kokkuleppele pankadega saanud alates märtsist maksepuhkust kahele laenu põhiosamaksele kogusummas 80 tuhat eurot. Märtsi lõpu seisuga on fondil nõudeid klientide vastu kokku 504 tuhat eurot, millest 305 tuhat eurot on oma tähtaega ületanud peamiselt seoses klientidega pooleliolevate läbirääkimistega. Nõuded klientide vastu sisaldavad nii üüri- kui ka kõrvalkulude nõudeid, s.t selliseid nõudeid, mida vastavalt raamatupidamisreeglitele fondi müügitulus ei kajastata. Fond on märtsis teinud üürituludele provisjoni 90 tuhande euro ulatuses. Varasemalt provisjoneeritud, kuid laekunud nõuded kajastatakse tuludes nende laekumise kuul.
EfTEN Real Estate Fund III AS teenis märtsis EBITDA-d kokku 556 tuhat eurot, mis on 105 tuhat eurot vähem kui veebruaris. EBITDA vähenemine oli peamiselt seotud kahe uue tütarettevõtte soetusega seotuddue diligencekuludega. Fondi laenude põhiosade tagasimaksed ja intressimaksed moodustasid märtsis kokku 429 tuhat eurot, s.h debiteerisid pangad mitmete tütarettevõtete kontodelt märtsi alguses ka veebruari laenu- ja intressimakseid kogusummas 132 tuhat eurot. Seega teenis fond märtsis positiivset rahavoogu kokku koos osaliste veebruari laenumaksetega 127 tuhat eurot.
Fondi puhaskasum oli 2020. aasta märtsis 422 tuhat eurot (2020 veebruaris: 477 tuhat eurot).
EfTEN Real Estate Fund III AS-i konsolideeritud raha jääk oli 31.03.2020 seisuga 10,4 miljonit eurot, millest 4,7 miljonit eurot moodustab viimasest aktsiaemissioonist laekunud investeerimata kapitali jääk.
EfTEN Real Estate Fund III AS-i konsolideeritud varade maht oli 31.03.2020 seisuga 140,6 miljonit eurot (31.12.2019: 132,8 miljonit eurot) ning omakapital 72,5 miljonit eurot (31.12.2019: 71,17 miljonit eurot).
