Kümme aastat tagasi asutasime ärikinnisvara investeeringutele keskenduva investeerimisfirma EfTEN Capitali. Tegemist oli 2007. aasta lõpus tekkinud ideega. Toona oli selgelt tunda, et ülikiirel laenukasvul põhinevat kiiret Balti majanduskasvu ootab ees tõsisem langus, ning sellega paratamatult kaasnev kinnisvarahindade kukkumine. Eeldasime kümme aastat tagasi, et kukkumine võiks olla vahemikus 15% – 25% võrreldes 2007. aasta hinnatasemetega. Hiljem selgus, et tegelikkus oli muidugi oluliselt karmim – hinnad kaotasid jämedalt üldistades poole oma väärtusest. Lehman Brothersi pankrotini oli ennustuse tegemise hetkel jäänud 7 kuud.
Kümne aasta tagune investeerimistees põhines elementaarsel loogikal – suured välisinvestorid tahavad Balti regioonist lahkuda (vähemalt ei tee nad enam uusi tehinguid), likviidsus kärbub kokku ja varade hinnad hakkavad seetõttu langema. Teoorias on tegemist ju õige ostukohaga ehk klassikaline vastutrendi investeerimise loogika. Enne Lehman Brothersi pankrotti omandasime kaks kinnistut – toona värskelt avatud K-Rauta poe Võrus ja Tallinna Külmhoone kesklao Tallinnas. Nii nagu eeldasime, pidasid need kaks üürilepingut muutumatult vastu ka kriisi kõige pimedama aja. Panustasime sel perioodil teadlikult vaid oma äriharu tippfirmade pikaajalistele üürilepingutele.
Jahmatuse ja tardumuse sümbioos, mis vallandus peale 2008. aasta septembri Wall Streeti sündmusi, ehmatas kõiki turuosalisi. Meie polnud mingiks erandiks. Mäletan kuidas toona üks meie asutaja, Olari Taal, ütles ühel koosolekul, et investorite huvides on saata fondi juhtkond aastaks ajaks puhkusele, et nad uusi tehinguid ei teeks. Selles huumoriga öeldud mõttes oli tugev annus tõtt. Järgmise tehingu tegimegi alles aasta hiljem, kui omandasime Riigi Kinnisvara AS’ilt Lõkke 4 büroohoone Tallinnas. Omandasime hoone hinnaga 2,4 miljonit eurot, mida üüris, ja üürib tänaseni, Riigi Infosüsteemide Keskus. Hoone müüsime 4-aastat hiljem 4 miljoni euroga, saades vahepealsed aastad väga head üüritulu. Klassikaline “veri on tänavatel” ostu- ja hilisem müügitehing, mis tõi meie investoritele 44% omakapitali aastase tootluse.
Kuid lihtne on see kõik vaid teoorias. Toona kõhklesime palju – psühholoogiline keskkond meie ümber oli enam kui investeerimisvaenulik – ettevõtted järjest pankrotistusid, majanduslangus oli pea 15%, tööpuudus kasvas hüppeliselt, leheruumi täitsid artiklid eesti krooni peatsest devalveerimisest jne. Sellisel hetkel, kus öeldakse, et “sularaha on kuningas” on kontol oleva vaba raha investeerimine tõeline vaimne julgustükk. Lihtsalt majandusliku apokalüpsise jätkumine tundub palju tõenäolisem kui mõte, et see on nüüd turu põhi ja tuleb kogu sularaha vahetada varaks. Lõkke 4 tehingut oli 2009. aastal valmis finantseerima ainult üks pank, teised tegelesid oma kinnisvaraportfelli puhastamisega halbadest laenudest ja uusi laene ei väljastanud. Kõneks fakt seegi.
Nii nagu turupõhja ei suuda keegi täpselt tabada, ei suudeta täpselt ajastada ka turu tippe – kogu tõde selgub igal juhul hiljem, tahavaate peeglist. Ebakindlust oli ka meis väga palju. 2010. aastal lähenes meile üks Skandinaavia suurimad ärikinnisvarafondide valitsejaid ideega omandada EfTEN Capitalis enamusosalus. Jutuks, kuigi väga detailseks ja põhjalikuks jutuks, see toona jäigi. Mul on kustumatult meeles tolle põhjala investeerimishiiu põhiomaniku ja asutaja poolt meile öeldud lause: “Te kahetsete igat tehingut, mida te jätate täna oma kartlikkusest tegemata.” Aasta oli siis 2010. Öeldu põhines tema isikliku kogemusel Skandinaavia kinnisvarakriisist 90’ndate alguses kui ta oli hiljem saanud palju kahetseda ära jäänud tehinguid. Toona oli see lause meeldejääv, aga mitte lõpuni usutav – riske oli majanduses niivõrd palju. Täna, kaheksa aastat hiljem, saan tõdeda, et tal oli tuliselt õigus. Aeg-ajalt mööda Balti riikide pealinne sõites tuleb ühe või teise hoone juures teatav mõru tunne, et omal ajal pelgasime konkreetse hoone omandamist, pidades seda ühel või teisel põhjusel liiga riskantseks või kalliks, pigem mõlemat.
Nimetatud žanri omapäraseim näide EfTENi senises lühiajaloos on Narva Prisma lugu. 2009. aastal pakkus Narva Prisma arendaja, Oma Ehitaja, meile investeerimisvõimalust omandada nende käest Prisma rajamiseks sobilik kinnistu Narva linnas ja ühtlasi tellida neilt ehitus hoone valmimiseks. Kogu investeeringu suurusjärk oli 10 – 11 miljonit eurot, mis tundus majanduskriisi tingimustes väga, väga suur investeering. Samal ajal olime juba Oma Ehitajaga analoogsel põhimõttel arendamas Rakvere politsei ja pääste ühishoonet. Me ei tahtnud oma arenduskinnisvara positsiooni suurendada vaid huvitusime ainult valmis hoonetest, kus üürivoog juba olemas. Arendusprojektidega on nimelt see valu, et alguses investeerid ehituse vältel omakapitali ja rahavoogu hakkad teenima alles siis kui hoone on valmis. Möödus kolm aastat ja meil jätkus mehisust omandada see sama, selleks hetkeks valmis arendatud Narva Prisma, Soome firmalt Vicus hinnaga 14,7 miljonit eurot. Omakorda müüsime Prisma eelmise aasta suvel Prantsusmaa varahaldusfirmale Corum hinnaga 16,7 miljonit eurot, teenides investoritele 25% aastase omakapitali tootluse. Tasub märkimist, et 2014. aastal soovis üks teine institutsionaalne välisinvestor meilt Narva Prisma omandada, kuid plaanile tõmbas kriipsu peale samal ajal lahvatanud Ida-Ukraina sõjalised sündmused. Seda kõike vaid paar nädalat enne kui oleksime jõudnud notarisse. Kõik ettevalmistused olid nii ostja kui müüja poolt tehtud kui sekkus mängu putinlik force majeure.
Erinevate investorite vahel müüdavad ühed ja samad ärikinnisvaraobjektid meenutavad osaliselt klassikalist toolide mängu, kus suurim osakaal on ajastusel, mitte isegi niivõrd kinnisvarasse investeerimise kuldreeglil – asukohal. Nii uskumatult nagu see ka ei kõlaks. Kui näiteks Radisson Sky hotell omandati 2007. aastal briti erainvestorite poolt 73 miljoni euroga, siis meie omandasime sama hoone kaheksa aastat hiljem 46 miljoniga. Riia üks suurimad kaubanduskeskusi läks 2007. aastal kaubaks 150 miljoniga, EfTEN Kinnisvarafond II omandas sama hoone 2016. aastal 74,5 miljoni euro eest. Asukohad täpselt samad, lihtsalt ajad olid (väga) erinevad. Lühikokkuvõte – ajastus on asukohast tähtsam. Tegemist pole muidugi absoluutse tõega. Kindlasti leiab ohtrat erandeid, mis kinnitavad seda reeglit, kuid jään väite juurde, et ajastus on asukohast tähtsam.
Õpikutes kirjutatakse, et klassikaline kinnisvaratsükkel kestab 10 aastat. Sama numbrilist väikest juubelit tähistab ka EfTEN Capital. Ajalugu on meile õpetanud, et ükski uus kriisi ei ole eelmisega lõpuni võrreldav – kriis lätted ja kulg on majandusanalüütikutele alati ootamatud ja eelmisest tsüklist erinev. Näiteks 90’ndate põhjala suure majandussurutise järgselt on Rootsi kinnisvaraturg olnud katkematus tõusus üle 20-aasta. Seega ei tasu kümne aasta möödumisel eelmisest turu tipust oodata automaatset langust. Kuid valvas peab muidugi olema. Seda eriti kahaneva rahvaarvuga piirkonnas, millised Balti riigid täna veel kahjuks on. Kuid usun, et demograafilises võtmes on halvim möödas.
Oleme täna oluliselt konservatiivsemad kui varem. Kui 2015. aastal ulatus meie uusinvesteeringute maht 110 miljoni euro, aasta hiljem 140 miljonini, siis möödunud 2017. aastal omandasime uusi objekte kõigest 25 miljoni euro väärtuses. Alguses muutus ostja turg lihtsalt ostja-müüja tasakaalus turuks. Täna oleme olukorras, kus müügitingimusi dikteerib müüjate optimistlik hinnaootus.
Öeldakse, et varavalitsemise äri olemasolu õigustus on tõik, et üks osa äriks vajalikku sisendist on alati puudu – kas puudu on investeerimist soovivat omakapitali või on puudu sobilikke projekte, mida omandada. Täna oleme olukorras kus kapitali, mis soovib investeerimist, on rohkem kui kunagi varem. Teisalt on suur puudus mõistliku hinnatasemega ärikinnisvaraobjektidest. Sellises olukorras on kõige tähtsam säilitada enesedistsipliin ja mitte joosta kaasa järjest kõrgemale küündiva hinnatasemega. Kuid häid investeerimisvõimalusi leiab tänagi – lihtsalt otsima peab oluliselt põhjalikumalt ja kauem kui varem.
