EfTENi kolmanda fondi avaliku pakkumise teate peale on paljud uurinud meie vaadet ärikinnisvaraturule. Pikaajalise turukogemuse põhjal on meie seisukoht konkreetne – turg on stabiilne ning ratsionaalsed argumendid ärikinnisvaraturule investeerimiseks tugevad. See annab EfTENi asutajatele võimaluse, mida tahame nüüd ka Eesti jaeinvestoriga jagada.
Kui laiem publik kipub oma järeldusi kinnisvaraturu kohta tegema eluasemeturu põhjal, mis näib lähem ja käegakatsutavam, siis tegelikkuses toimivad ärikinnisvara ja elukondlik kinnisvaraturg erinevatel alustel. Elukondliku kinnisvaraturu arengud jõuavad 1-2 aastase viitega ärikinnisvaraturule, kuid oluliselt väiksema amplituudiga. See teeb ärikinnisvarast tunduvalt stabiilsema varaklassi kui korterid.
Põhjus on lihtne – üks toodab rahavoogu ja teine pigem mitte. Kui äripind üürituluga 10 eurot ruutmeetrilt maksis 2007. aasta tipus ca 1700 €/m2 (7,0% tootlus), siis kriisi kõige pimedamal hetkel tõusid tootlused ca 10% peale, mis tähendas sama üürihinna juures 1200 €/m2 hinda – hinnalangus 30%. Täna ollakse nõus pakkuma 8,0% tootlust, mis teeb ruutmeetrihinnaks umbes 1500 €/m2.
See näide demonstreerib ilmekalt, kuivõrd palju väiksema amplituudiga võngub ärikinnisvara elukondliku kinnisvara suhtes. Miks? Ühel puhul on tegemist ainult kinnisvaraväärtuse kasvuga, teisel puhul rahavoo hinna muutusega – kui korteri puhul rahavoogu ei ole (v.a. üürikorterid), siis äripinna puhul on see olemas. Lisaks erinev otsuste langetamise põhimõte – kui elukoha ostmine on emotsioonipõhine, siis äripindade üürimisel üritavad ettevõtted teha ratsionaalseid otsuseid. Loomulikult ei ole ärihoone rahavoog majandustsüklile immuunne ja korreleerub SKT kõveraga, lisandub ka vakantsuse protsent. Sellest hoolimata on need muutused ikkagi kordades stabiilsemad kui korterite puhul.
EfTENi fondijuhid vaatavad hetkel kahte üle 20 miljoni euro väärtuses kinnisvaraobjekti. Kusjuures kumbki hoonetest ei asu Eestis – EfTEN oli eelmise aasta Läti kinnisvaraturu suurim institutsionaalne investor. Me näeme, et tänaste rahavoogude baasil, kus üürihinnad on turutasemel, suudame pakkuda uutele investoritele iga-aastast dividenditootlust kuni 8%. Kui Euribor tõuseb mõistlikule tasemele ehk 2,5% peale, langeb vastav tootlus 6%-ile netodividendile investeeritud omakapitali kohta aastas. Omakapitali plaanime paigutada 35% tehingu väärtusest. Kui me ei eelda mitte mingit kapitali kasvu, vaid ainult seda, et me ostame ja müüme ühe ja sama hinnaga, siis omakapitali tootlus tuleb 15% lähedale – iga aasta maksame maha ka ju panga laenude põhiosa.
Balti riikide ärikinnisvaraturul näeme me teatud anomaaliat – rahaliselt suuremad ja paljude hinnangul ilusamad ärihooned on suhtelises võrdluses odavamad kui väiksemad ärihooned. Põhjused on siin likviidsuses. Kui ärihooned hinnajärgus 1-3 miljonit eurot on erainvestoritele üksikuna kättesaadavad, kasutades näiteks 70% ulatuses pangafinantseeringut, siis hooneid, mille hinnalipik on 10 m€+, on pakkumas sisuliselt “tavaliste kahtlusaluste” ehk ühtede ja samade suuremate kinnisvarainvestorite ring. Madalam likviidsus hoiab ka hinnakasvu ohjes, mida ei saa öelda korterituru kohta. Seega on korterite kiire hinnamuutuse ülekandmine suurematele ärihoonetele asjatundmatu ja pealiskaudne võrdlus.
EfTEN Kinnisvarafond, mille asutasime 2008. aastal, on näidanud seitsme aastaga aktsiahinna neljakordistumist. Siin taga on loomulikult õigetel ajahetkedel tehtud õiged otsused, tugevalt on toetanud ka turu taastumine. Uues fondis me sellist kapitalikasvu ei oota (kuigi ära ka ei ütle, kui see tuleb), vaid mängime stabiilsele iga-aastasele omanikutulule, mis peab olema iga kinnisvarainvesteeringu peapõhjus.
Ratsionaalsed argumendid investeerimiseks on tugevad – nimelt on Balti riikide ärikinnisvara ostuhinnad Euroopa Liidu kõige madalamad ja tootlused kõike kõrgemad. Seega, parim positsioon olla ostupoolel. See annab meile endile võimaluse, mida tahame nüüd ka Eesti jaeinvestorile pakkuda.
Tänases olukorras, kus võlakirjade tootlus on kaduvväike ja aktsiahinnad liiguvad külgsuunas, suudab ärikinnisvara pakkuda stabiilsust. Kuid tegemist ei ole spekuleerimisega – sellega tegelevad pigem investorid, kes soovivad investeerida alla kolmeaastase horisondiga. Ärikinnisvara tsükkel on üle kümne aasta ja nii tuleks seda võimalust ka vaadata. Samas, kui portfell kolme aasta pärast noteerida börsil, pakub see võimalusi ka lühemas perspektiivis edukaks investeerimiseks.
Viljar Arakas, EfTEN Capital AS tegevjuht
