Kiirelt tõusvad kinnisvarahinnad on viimasel ajal üks küsimärke Eesti majanduse edasiste väljavaadete osas. Eelmise aasta lõpus kiirenes korterite hinnatõus juba 20%le. Kinnisvarahindade tõus on olnud selgelt kiirem kui palkade tõus ning sööb eriti kiirelt just peamise nõudluse allika – noorte – ostujõudu.
Tõusvad ehitushinnad on olnud üks komponent kinnisvarahindade kiires tõusus viimastel aastatel. Eelmisel aastal kallines eriti kiirelt tööjõukulu, üle 13% aastaga. Eelmise aasta lõpukuudel ehitushindade tõus pidurdus ning käesoleva aasta alguses on need hakanud langema. See on märk ühelt poolt vähenevatest ehitusmahtudest ning suurenevast konkurentsist ehitusturul vähenevate tellimuste pärast, ehk teisisõnu, märk kohale jõudnud kriisist ehitussektoris.
Märtsikuu seisuga oli ehituskulude tõus aastatagusega võrreldes kahanenud 1,7%-le. Ehituskulude tõusu pidurdumise taga on olnud võrdselt kõik komponendid – nii tööjõu kui materjalide ja masinate osas. Kui eelmisel aastal oli peamiselt tööjõukulude väga kiire tõus see, mis ehitushindu palju suurendas, siis sel aastal on tööjõukulude suurenemine vaid 1,8% võrra selge märk palgatõusu kiirest vähenemisest sel aastal või ka langusest; ning ilmselt veelgi enam, tööhõive vähendamisest.
Ehituskulude vähenemist soosivad ka kõikide muude hindade langused – nii imporditavate toorete kui ka eksporditavate toodete omad; ning samuti ka tarbijahindade muutumatus. Pole kuigi kerge tõsta jätkuvalt oma sektori toodete hinda, kui ümberringi teiste sektorite hinnad langevad. Ning ka vastupidi – põhjusi oma toodete hindade tõstmiseks jääb vähemaks.
Seega, kuna ehitushinnad langevad, on loodud soodus pinnas ka kinnisvarahindade kasvu taltumiseks.
Samas, vaadates pakkumise ja nõudluse vahekorda elukondliku kinnisvara osas, siis pakkumine on jätkuvalt üsna muutumatu ja nõudlus ikkagi veidi kiiremini suurenev, mis peaks tähendama kinnisvarahindade jätkuvat tõusu.
Pakkumise osas – on veidi suurenenud valminud elupindade arv käesoleva aasta alguses võrreldes viimase kolme aastaga; samas ei ole elupindade ehituslubade arv kuigipalju muutunud.
Nõudluse osas – käesoleva aasta alguses on veelgi suurenenud eraisikutele väljastatud eluasemelaenude kasvutempo, mis küündib üksikutel kuudel juba 40% kasvu ligi. Osaliselt on see seotud ka kindlasti kinnisvarahindade kiire kasvuga, kuna kallim hind iseenesest juba suurendab laenumahte.
Kuna käesoleval aastal on oodata ka mõningast palgakasvu vähenemist, siis seda enam on põhjust ka kinnisvarahindadel tõusu osas vähemasti taltuda. Kinnisvarahindade tõus võib väiksemal määral jätkuda eeldusel, et majanduses tervikuna ikka mingi kasv säilib. Aga kui majanduses peaks tulema veidi suurem majanduslangus, näiteks sõja puhkemise tagajärjel Ukrainas, ei ole välistatud ka kinnisvarahindade mõningane korrektsioon
Ruta Arumäe
SEB majandusanalüütik
