Elamispindade üüriturg toob üsna täenäoliselt sellegi suve lõpus ootamatuid üllatusi, mis tähendab üürikorterite pakkumise vähenemist ning ehk mõningast ajutist hinnatõusu. Alljärgnevalt on analüüsitud, mis sündmused üüriturul toimuvad ning mis on nende sündmuste põhjused.
Elamispindade üürituru all saame me silmas pidada eelkõige Tallinnat ja Tartut. Kindlasti on üürikortereid ja -maju teisteski linnades ja valdades, kuid seal on tegemist sedavõrd õhukese nõudluse ja pakkumisega, et sõnast „turg“ me päris tõsise näoga rääkida ei saa.
Mis saab eluruumide üüriturust 2012?
Eelolev suvi toob üsnagi kindlalt üüriturule analoogsed sündmused, mis toimusid möödunud aastal. Eelkõige võime oodata üürituru nõudluse märkimisväärset aktiveerumist ehk pakkumisel olevad üürikorterid hakkavad otsast kaduma.
Esmalt lähevad kaubaks väiksemad ja odavamad pinnad, mille vastu on jooksvalt ülisuur huvi. Oma järg jõuab peagi ka kallimate üürikorteriteni.
Siiski ei ole liigselt põhjendatud arvamus, et üürihinnad peaksid taas asuma mullusele sarnaselt kümnetes protsentides tõusma. Kui me sel suvel näeme elamispindade üüriturul hinnatõusu, siis tõenäoliselt seda vaid ajutiselt kõige kõrgema nõudluse hetkel augustis-septembris.
Üürituru tulevik on kinni minevikus
Selleks, et tänaste trendide osas süviti minna tuleb tagasi vaadata möödunud aastasse kui mitte veelgi kaugemale.
Möödunud 2011. aastal tõusid üürihinnad kiiresti 25, kuid mõnel pool isegi 30%. Ega head üürihinnastatistikat kusagilt käepärast võtta ei ole, kuid ka praktikud kinnitavad, et portaali KV.EE üüripakkumiste hinnakõvera liikumise suund ja kiirus peegeldavad reaalset elu päris hästi.
Kiire hinnatõusu põhjuseks oli äkiliselt kasvanud nõudlus. Üüriturule tuli järjest uusi inimesi, kes hakkasid üksikute vabade üüripakkumiste pärast konkureerima. Nii see hind varmalt tõususuunda pöörduski.
Vabade üüripakkumiste hulk kuivas kiiresti kokku. 2011. aasta juuni kuus oli portaalis KV.EE 3546 üüripakkumist aastataguse 5604 pakkumise vastu. 2011. aasta novembriks kukkus üüripakkumiste arv aga ainult 2800 pakkumiseni, millest paljud pakkumised said kuulutusteportaalis vaid loetud päevad üleval olla.
Nii tulid turule maaklerbüroode kampaaniad, mis turukonjunktuuri ärakasutades lubasid vabasse korterisse üürniku leida ühepäevaga. Ja nad leidsidki.
Mulluse üüribuumi põhjused
Nõudluse laienemine üüriturul ei toimunud üle öö tekkinud põhjustel. Üürituru laienemist põhjustasid mitmed tegurid, mis paljuski tulid käimasolevast majanduskriisist. Kodu vajavad inimesed ei suuda täna kodu osta, kuigi uut eluaset on vaja.
Koduostmine jääb kurvalt laenuvõime taha. Laenuvõime jääb kriisiaastatel ärakulutatud säästude ja mittetõusva palga taha. Statistika näitab, et palgad tõusevad, kuid selleks peab olema rahandusminister, et mitte aru saada, et tegelikud hinnad on ametliku tarbijahinnaindeksi viiest protsendist tõusnud kordades rohkem ning reaalne ostujõud on oluliselt vähenenud.
Pangad küll tahaksid kinnisvara soetamiseks laenu anda, kuid pigem on pudelikaelaks laenuvõtjad, kel peale kõige muu puudub kindlustunne tuleviku osas.
Kindlustunnet jälle närib tigeda rotina pidevalt meedias käiv kära Lõuna-Euroopa riikide majandusseisu ümber. Räägitakse õnnetustest, mis meid tabavat, kui Kreeka euroliidust välja visatakse. Milles see õnnetus aga Eesti inimeste jaoks seisneb, sellele küsimusele pole keegi vaevunud vastama.
Nii siis vajas 2011. aasta suvel ja vajab tänagi hulk inimesi uut eluaset. Kui kodu ostmise võime on pärsitud, siis tuleb paratamatusena suunduda üüriturule. Üüripinnaotsijate armeed täiustab just suvel ja suve teises pooles hulk tudengeid, kes ühel hetkel ootamatusena avastavad, et teise linna õppima kolides on neil üüripinda vaja.
Just tudengite lisalaine oli see, mis mullusele üüribuumile erilise hoo sisse lükkas.
Pikem tulevikuperspektiiv
Üüriturg vajab muutusi ja viimaste aastate aktiivsus selles kinnisvaraäri sektoris näitavad, et siin on toimumas struktuursed nihked. Hinnatakse – keegi ei tea, kes hindab, aga nii arvatakse – moodustab Tallinna üüriturg 15% elamispindadest. See tähendab, et Tallinnas on suurusjärgus 30 000 korterit, paaris- või ridaelamukorterit või ühepereelamut, mida välja üüritakse.
Lähiriikides, kelle poole püüdleme on üüripindade osakaal suurem. Nii Soomes kui Rootsis elab Eurostati andmetele tuginedes ligi 30% elanikest üüripindadel. Saksamaal aga elab näiteks ligi pool elanikest üüripinnal.
Võib arvata, et majanduslik paratamatus sunnib Eesti üüriturgu laienema ning oletatava 15% pealt võiksime paarikümneaastases perspektiivis jõuda 25 protsendini. Laiem üüriturg annaks ühiskonnas lihtsama võimaluse kiiresti madalate kuludega eluase leida.
Mõttemaailma muutus
Üürituru laienemise põhjusteks peetakse mitmete arvamuseavaldajate poolt mõttemaailma muutust. Tänased koduotsijad on näinud, et kinnisvarahinnad ei kasvagi ainult. Nad on võib-olla enda või lähedaste valusatest kogemustest näinud, et korterite hinnad võivad kolme aastaga kukkuda kaks korda. See näiteks toimus Eestis ajavahemikul 2007. kuni 2009. aastal. Nii siis hinnatakse, et inimesed ei soovi endale enam võtta kinnisvara omamisega seonduvaid riske.
Teine mõttemaailma muutus, mida välja tuuakse on noorte kosmopoliitsus. Noored maailmakodanikud ei soovi olla aheldatud Eestimaa külge. Noored soovivad piltlikult öeldes hommikust süüa Euroopas, lõunatada Ameerikas ja õhtust süüa Aasias.
Kõigest viis-kuus aastat tagasi pasundasid kinnisvarabuumi tipus kõik, kel vähegi häält oli, et Eesti inimesed on loomult omanikud ning endale kuuluv vara on see, milleta elus hakkama ei saa. Karta on, et nende mõne aastaga siiski inimeste loomus oluliselt muutunud ei ole.
Inimesed küll sooviksid omada kinnisvara (mis neid paratamatult Eesti küljes kinni hoiaks), kuid rahaliste vahendite ja laenuvõime nappus sunnib neid omamissoovi peitma ja võltsnaeratuse taha peitudes kuulutama, et üürikorter on see kõige õigem ja parem lahendus eluasememurede jaoks.
Tegemist ei ole mõttemaailma muutuse, vaid objektiivse reaalsuse paratamatusena võtmisega.
Mis saab edasi?
Täna oleme olukorras, kus kiiret palgatõusu näha ei ole. Elamispindade hinnad on aga tasasel määral positiivse tõusunurga leidnud. Laenude intressimäärad püsivad stabiilselt madalal tasemel tänu langevale euriborile, mis on ühe protsendi tasemest läbi kukkunud. Madalalt tasemelt saab intressimäär eriti veel tuleviku võimaliku inflatsioonilise keskkonna tingimustest ainult tõusta. Nendelt eeldustelt lähtudes näeme, et kinnisvaraturule oluliselt ostujõudu ei lisandu.
See tähendab, et üüriturg peab tänase oletusliku 15% pealt laienema. Üürituru laienemine eeldab üürileandjate, eelkõige täna väikeinvestorite üürikorterite soetamisse suunatud rahapaigutusi, mis ei toimu üle öö. Nõudlus ehk üürnike mass tuleb pakkumise kasvule hõlpsalt järele.
Üürihinnad pikas ehk viieaastases perspektiivis tõusevad ja langevad. Tõusevad üürihinnad absoluutnumbris kas või ainuüksi inflatsiooni tõttu ja sellega samas tempos. Langevad üürihinnad pisut võrrelduna väljaüüritava vara turuväärtusega.
Tehes valikut, kas kodu osta või võtta üürile peab täna mõtlema eelkõige sellele, kui pikalt on plaan ühes paigas elada. Kui see ajaline perspektiiv jääb alla viie aasta, siis on ainuüksi tehingukulude tõttu mõistlik pigem üüripinna peale mõelda.
Kui aga elus on saavutatud stabiilsuse periood, kus on julgust teha viie kuni kümneaastaseid otsuseid, siis ei tohiks laenuvõime olemasolul täna kinnisvara soetamine olla liiga halb mõte.
http://www.delfi.ee/news/paevauudised/arvamus/tonu-toompark-mis-saab-uurihindadest-2012-aastal.d?id=64395858
