Elu korteriühistus: Kaasomandi kasutuskorra määramise avaldus

Soovime kaasomandis olevale pinnale määrata kasutuskorda. 10-st omanikust on 70% jagamisega nõus.

Küsimused:

• Kui palju läheks hagi esitamine maksma? Kaasomand on plaanis jagada kõigi korteriomanike vahel. Jagatava kaasomandi kogupind on umbes 500 m2 ja väärtus on päris suur.
• Kellel oleks kõige mõttekam hagi esitada?
• Ühiselt need korteri omanikud, kes jagamist soovivad
• KÜ
• Üks korteri omanik iseseisvalt

Vastus:Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 475 lg 1 p 13 kohaselt on korteriomandi ja kaasomandi asjad hagita asjad. Kohus lahendab hagita menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused TsMS § 613 lg 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega (TsMS § 613 lg 2). Kuna tegemist on hagita asjaga, siis TsMS § 122 lg 3 kohaselt on hind hagita asjas avaldusega taotletu või kohtu omal algatusel tehtud toimingu harilik väärtus.

Riigilõivuseaduse § 57 lg 4 kohaselt tasutakse avalduse või kaebuse esitamisel hagita menetluse korras läbivaadatavas asjas, samuti enne hagi esitamist esitatud kohtualluvuse kindlaksmääramise avalduse esitamisel riigilõivu 50 eurot. Riigilõivu tasub avalduse esitaja. Kui avalduse esitaja(d) võtab endale esindaja, võivad lisaks riigilõivu kulule lisanduda ka esindaja kulud.

Kulude osas peab arvestama, et TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Seega näiteks kui kohus leiab, et vaidlus oli põhjustatud kõigi kaasomanike huvidest, võib kohus menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.

Asjaõigusseaduse § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

Seega avalduse kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks peaks esitama kas üks korteriomanik iseseisvalt või ühiselt need korteriomanikud, kes jagamist soovivad. Korteriühistu ei ole kaasomanik, seega korteriühistu ei saa nimetatud avaldust esitada. Seda, kas kohtule esitab avalduse üks korteriomanik või ühiselt need korteriomanikud, kes jagamist soovivad, tuleb teil endal otsustada ning leida sobivaim lahendus.

Tuleb ka meeles pidada, et hagita menetluses on kohtul TsMS § 198 lg 1 p 2 ja § 477 alusel kohustus kaasata menetlusse kõik asjast puudutatud isikud. Kõikide kaasomanike kaasamine võimaldab muu hulgas välja selgitada kaasomanike enamuse seisukoha vaidlusaluses küsimuses AÕS § 72 lg 1 järgi, seejuures tuleb välja selgitada ka vähemuse huvid, mis võivad erandjuhtudel olla eelistatud enamuse huvidele. Seega juhul kui kaasomanike enamus oleks nõus avalduse rahuldamisega, ei tähenda nimetatud asjaolud automaatselt seda, et see tooks vältimatult kaasa avalduse rahuldamise.

Samuti on Riigikohus lahendi nr 3-2-1-93-12 p-s 12 märkinud, et kohtul on kasutuskorra üle otsustades lai diskretsiooniõigus, st lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega.

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Käsiraamat korteriühistute liikmetele ja juristidele 2018. aastast kehtib uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tekitab seaduse jõuga ühistud korterelamutesse, kus neid veel ei ole. Samuti muudab uus seadus osaliselt ühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid. Milles täpselt muudatused seisnevad ja kuidas nendeks valmistuda leiabki äsjailmunud käsiraamatust “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“. Käsiraamatu leiad Kinnisvarakooli e-raamatupoest või suurematest raamatupoodidest üle Eesti.