Elu korteriühistus: Korteriomandi loomine ja ühistu asutamine

Meil on päevakorras ühistu asutamine, aga nüüd selgus, et meil on endiselt kaasomand ja korteriomanditeks pole jagatud. Kas ühistu loomiseks on vaja kindlasti esmalt vormistada korteriomand? Tean, et korteriomandiks vormistamiseks peavad kõik majaelanikud minema notarisse oma nõusolekut kinnitama. Kuidas tavapäraselt selline olukord korraldatud on?

Korteriühistuseaduse kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu. Seega korteriühistu saavad asutada korteriomanikud, mitte kaasomanikud. Selleks, et oleks võimalik korteriühistu asutada, peab jagama kaasomandi korteriomanditeks.

Korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 4 lg 2 alusel võib kaasomandis oleva kinnisomandi jagada korteriomanditeks kõigi kaasomanike ühise notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel. Vastavalt KOS-le võib korteriomanditeks jagada üksnes kogu kinnisomandi. Seega korteriomandiks vormistamiseks peavad kõik majaelanikud notaris enda nõusolekut kinnitama.

Korteriomand tekib kinnistusraamatusse kandmisega. Kui kinnisomand jagatakse korteriomanditeks, peab iga kaasomandi mõttelise osa juurde kuuluma korteriomandi reaalosa. Korteriomandite registriosade avamiseks tuleb kinnistamisavalduses märkida korteriomandite reaalosade ja kaasomandi mõtteliste osade suurused.

Kinnistamisavaldusele tuleb lisada KOS § 5 lõike 3 punkti 1 nõuetele vastav plaan või projekt. Kinnistamisavaldusele lisatakse riikliku hooneregistri pidaja või ehitusloa või kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopia korteriomanditeks jagatava hoone plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga korteriomandi reaalosaks olevad ruumid või muud kinnistamise eeldusena seadusega ettenähtud dokumendid (KOS § 5 lg 3 p 1, kinnistusraamatuseadus (edaspidi KRS) § 35, 36 ja 36¹).

Kui korteriomanditeks jagatav kinnisomand on koormatud piiratud asjaõigustega, tuleb need üle kanda korteriomandite registriosadesse. Selleks ei piisa nende õiguste omajate kui puudutatud isikute nõusolekust (KRS § 34¹ lg 1), vaid on vaja ka vastavat asjaõiguskokkulepet (KRS § 35 lg 1 p 1). Hüpoteegi ülekandmisel korteriomandite registriosadesse on selline nõue ka otseselt sätestatud (asjaõigusseadus § 356). Muude piiratud asjaõiguste ülekandmisel tuleneb kokkuleppe vajalikkus aga sellest, et kinnisasja koormava asjaõiguse ülekandmisel korteriomandit koormavaks asjaõiguseks muutub asjaõiguse sisu. Sisu muutmine aga eeldab vormikohast asjaõiguskokkulepet.

Kuna kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks on notariaalselt tõestatud vormis asjaõigusleping, soovitame pöörduda notari poole, kus kõik majaelanikud peavad andma enda nõusoleku korteriomanditeks jaotamiseks, misjärel notar koostab kinnistamisavalduse ja edastab selle kinnistusosakonnale.

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Käsiraamat korteriühistute liikmetele ja juristidele 2018. aastast kehtib uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tekitab seaduse jõuga ühistud korterelamutesse, kus neid veel ei ole. Samuti muudab uus seadus osaliselt ühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid. Milles täpselt muudatused seisnevad ja kuidas nendeks valmistuda leiabki äsjailmunud käsiraamatust “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“. Käsiraamatu leiad Kinnisvarakooli e-raamatupoest või suurematest raamatupoodidest üle Eesti.