Elu korteriühistus: Üldkoosoleku otsuse kohustuslikkus

Korteriühistu üldkoosolekul on võetud vastu otsus vahetada meie korterelamus välja keskküttesüsteemi torustik ehk see renoveerida. Üks meie maja korteriomanikest ei võimaldanud töövõtjal siseneda enda korterisse seal torude vahetamiseks ja keeldub sellest ning ei tunnista üldkoosoleku otsust, kuna leiab et otsus ei ole seaduslik, sest tema hääletas renoveerimise vastu.

Küsimus: Kas korteriühistu saab nõuda temalt torustiku väljavahetamist?

Vastus: Korteriühistu liikmete otsused võetakse vastu liikmete üldkoosolekul. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus jõustub korteriühistuseaduse (edaspidi KÜS) § 13 lg 1 järgi otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Kui korteriühistu liige leiab, et üldkoosoleku otsus ei ole seaduspärane, on korteriühistu liikmel KÜS § 13 lg 3 järgi õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates.

Lähtudes korteriomandiseaduse § 1 lg-st 2 ja §-st 2, kuuluvad elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) korteriomanike kaasomandisse (RKL 3-2-1-38-05). Kuna keskküttetorustiku asendamist saab pidada tehnosüsteemi asendamiseks KÜS § 15¹ lg 2 mõttes, on see remondina häälteenamusega lahendatav ka siis, kui tegemist ei ole vajaliku kulutusega tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 63 p 1 mõttes.

Seega korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (KÜS § 15¹) kandmise kohta on KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Riigikohus on viidatud sätete alusel korduvalt leidnud, et kui korteriühistu liige ei ole ühistu üldkoosoleku otsust vaidlustanud, on see talle täitmiseks kohustuslik (RKL 3-2-1-132-05, RKL 3-2-1-53-10). Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsusest kui tehingust tulenevad õigused ja kohustused kehtivad ka neile korteriühistu liikmetele, kes otsuse vastuvõtmisel ei osalenud või hääletasid selle vastu.

Tuleb ka märkida, et Riigikohus on leidnud, et nõuetekohaselt vastuvõetud otsuse täitmine võib erandlikel asjaoludel olla täielikult või osaliselt nii korteriühistuga kui ka selleta valitsetavas kortermajas eelkõige otsuse vastu hääletanud korteriomaniku suhtes vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu võib viimane sel põhjusel otsuse täitmisest keelduda (RKL 3-2-1-28-11, RKL 3-2-1-50-11). See võib mh tähendada, et otsuse vastu hääletanud korteriomanikult ei saa vähemalt tervikuna nõuda enamuse otsusel tehtud muude kui vajalike kulutuste hüvitamist, kui majanduslikel või muudel põhjustel ei saa temalt kulude kandmist täies ulatuses eeldada, kuna see tooks talle kaasa rasked tagajärjed (RKL 3-2-1-116-11).

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Käsiraamat korteriühistute liikmetele ja juristidele 2018. aastast kehtib uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tekitab seaduse jõuga ühistud korterelamutesse, kus neid veel ei ole. Samuti muudab uus seadus osaliselt ühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid. Milles täpselt muudatused seisnevad ja kuidas nendeks valmistuda leiabki äsjailmunud käsiraamatust “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“. Käsiraamatu leiad Kinnisvarakooli e-raamatupoest või suurematest raamatupoodidest üle Eesti.