Elu korteriühistus: Viisid, kuidas korteriühistu üldkoosolekut tulemuslikumalt läbi viia

Olen saanud väga huvitava tagasiside ühe lugeja käest, tema lahkel loal avaldan ta kirja ka teile ning leian, et tema mõtted, tähelepanekud ja ideed tulevad paljudele korteriühistutele kasuks. Suured tänud Sulle!

Siinkohal tahaksin jagada pisut mõtteid nõuande kohta, mis puudutab volikirjadega hääletamist ja ettepanekute protokollimist, kuna olen korteriühistu juhatuse liikmena olnud ise nii päevakorra kokkupanija, koosolekute kokkukutsuja, volikirjade organiseerija kui ka protokollija.

Väikestes kortermajades, aga ka suurtes korterelamutes, on minu teada väga sageli probleemiks see, et ühistu liikmed kas ei saa või ei viitsi koosolekule tulla. Miks inimesed ei saa tulla – ollakse samal ajal tööl, elatakse kuskil mujal, sh teises linnas või isegi välismaal, vahel on inimesed koosoleku toimumise ajal haiged või tuleb ette muid ootamatuid asju.

Kui koosoleku päevakorras ei ole konkreetse korteriomaniku jaoks ühtegi eluliselt olulist küsimust, ei viitsi ta oma aega raisata. Majandusaasta aruande kinnitamine ei tundu 99%-le korteriomanikest üldse oluline. Arvan, et ca 90% omanikest ei ole kunagi lugenud KÜ põhikirja ega huvitugi sellest, mis seal praegu või tulevikus kirjas on. Majandusaruanded ja põhikiri on seega suuresti vaid n-ö juhatuse probleem, sest juhatus vastustab.

Meie korteriühistu on väga väike. Omanike kattumise tõttu on hääletajaid oluliselt vähem. Kvoorumi ning loomupäraste vaidlejatega oleks alati probleeme, kui korraldada koosolekuid tavapärasel moel. Samas ei ole meil ühtki üldkoosolekut kvoorumi puudumise tõttu otsustusvõimetuks kujunenud ega ühtki vajalikku otsust vastu võtmata jäänud.

Kasutame korteriomanike ühiste huvide eest seismiseks järgmisi võtteid:

• Üldkoosoleku päevakorras peab olema alati vähemati 1 punkt, mis kõiki huvitab. Enamasti on selleks renoveerimisplaanide arutamine ja korteriomanike küsimustele vastamine. Üldkoosoleku päevakorra viimane punkt on „muud küsimused“, mille raames võib tõstatada kõiki teemasid ja saada lühivastuseid koosoleku ajalimiidi piires. Vajadusel saab sama ajalimiidi piires põhimõttelisemaid küsimusi ka hääletada. Üldiselt ei jaksa inimesed üle 2 tunni KÜ asju arutada ning hakkavad ükshaaval lahkuma. Siis on õige hetk kiirelt otsad kokku tõmmata, sest hääletamisest ei tuleks enam nagunii midagi välja.
• Et üldkoosolek ei peaks pisiasju lahkama, nt uksele sulgumisvastaste haakide panemist, on juhatusel põhikirjaline pädevus igapäevaseid ja väiksemaid asju otsustada, ja mis on seejuures teravamad-olulisemad küsimused, vormistatakse koos küsimuse, poolt- ja  vastuargumentide ning hääletamistulemustega juhatuse koosoleku protokollidesse. Haakide paneku küsimuses võiks selle nt meilitsi juhatuse liikmete vahel läbi rääkida ja kohe ära teha, kulud ei ole suured ja me kannaksime need raamatupidamises hooldus- ja halduskuludesse, mille katteks maksavad korteriomanikud igal kuul vastavalt ruutmeetripõhisele tariifile. Tariifi tõstmise otsustab vajadusel juhatus, aga kui erakorralist vajadust ei ole, korrigeeritakse seda üldkoosolekule esitatava majanduskavaga.
• Päris ootamatute küsimuste ennetamiseks suhtleb juhatus korteriomanike ja üürnikega vastavalt vajadusele. Korteriomanikud ja üürnikud saavad juhatuse liikmetele iga kell helistada või meili saata. Kui juhatus ei saa kõnele kohe vastata, helistatakse tagasi. Meilidele vastatakse, aga olenevalt teemast, võtab vastamine vahel aega. Kui on mingeid hädasid, kaebusi või probleeme, üritame need esimesel võimalusel lahendada ega hakka üldkoosolekut kokku kutsuma või ootama.
• Püüame üldkoosolekuid läbi viia mitte sagedamini kui korra aastas. Osa omanikke oleks ilmselt täiesti rahul ka siis, kui üldkoosolekuid ei toimuks üldse või leiaks need aset kord 5 aasta jooksul või põhikiri lubaks üldkoosoleku alternatiivina kirjalikku hääletamist. Meie põhikiri ei luba üldkoosoleku hääletamist asendada kirjaliku hääletamisega, sest oleme tahtnud algusest peale kindlad olla, et hääletajad saavad sellest aru, mida nad hääletavad ja kõik hääletajad saaksid üksteisele eelnevalt silma vaadata, et veenduda nt selles, et hääletaja on sama isik, keda väidab end olevat ning et ta on arvamuse avaldamise ajal kaine. Lisaks on üsna suureks probleemiks korteriomanike keeleoskus. KÜ dokumendid, renoveerimisprojektid jm on riigikeeles. Meil on aga päris palju korteriomanikke, kes vajavad arusaamiseks tõlget vene keelde. Olenevalt piirkonnast võib aga olla vajalik ka inglisekeelne tõlge. Kirjalikud tõlked, kui need on asjast arusaamiseks ja otsustamiseks vajalikud, korraldab KÜ juhatus. Kui üldkoosolekul ei ole suulist tõlget, ei suuda valdav osa venekeelseid omanikke toimuvat jälgida ning kalduvad päevakorrajärgset arutelu segama. Enamasti lihtsalt sellega, et hakkavad omavahel hoopis muudel teemadel lobisema.
• Kui üldkoosoleku päev on paigas, võtame kõigiga ühendust ja küsime, kas inimesed saavad tulla või kedagi enda eest hääletama saata. Palume neil, kes ei saa tulla, teha usaldusväärsele inimesele volikiri. Nii on volikirju tehtud elukaaslastele, naabritele, äripartneritele ja kui kedagi teist võtta pole, KÜ juhatuse liikmetele. Aitame venekeelsetel korteriomanikel eestikeelseid volikirju vormistada. Eestikeelsed omanikud on enamasti ise toime tulnud.
• Vormistame peale koosolekut arvutis kirjaliku protokolli, kuhu fikseerime kõik olulisemad küsimused, vastused ja hääletustulemused. Protokolli allkirjastavad koosoleku juhataja ja protokollija. On täiesti võimalik, et mingeid väiksemaid muude küsimuste punkti all esitatud ja hääletamata küsimusi on protokollist välja jäänud. Vaatamata aeg-ajalt tõusetuvatele korteriomanike ja juhatuse vahelistele konfliktidele, vajadusele tegelda võlgade sissenõudmise ning muu ebameeldivaga, ei ole meil seni kohtus vaidlustatud ühtegi üldkoosoleku protokolli, üldkoosoleku ega juhatuse otsust, võlanõuet või muud küsimust.

Loodame, et saame ka edaspidi hakkama kohtus käimata – KÜ liikmete raha ja närve säästvalt. Soovitame kindlasti sama ka teistele KÜdele, sest kohtus käimine ning sealt hea lahenduse saamine on oluliselt raskem, kui esmapilgul paistab.

Kätri Sarapuu, jurist

Käsiraamat korteriühistute liikmetele ja juristidele 2018. aastast kehtib uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tekitab seaduse jõuga ühistud korterelamutesse, kus neid veel ei ole. Samuti muudab uus seadus osaliselt ühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid. Milles täpselt muudatused seisnevad ja kuidas nendeks valmistuda leiabki äsjailmunud käsiraamatust “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“. Käsiraamatu leiad Kinnisvarakooli e-raamatupoest või suurematest raamatupoodidest üle Eesti.