Maksude tõstmine, soodustuste kaotamine – need on kuumad teemad tänase majandussurutise tingimustes. Nüüd on aktuaalseks muutunud eluasemelaenu intresside tulumaksuvabastuse teema, mis puudutab sadu ja tuhandeid laenuvõtjaid.
Tulumaksuvabastuse ideoloogia
Tulumaksuvabastuse idee võiks seisneda selles, et elamispinna soetamise näol on tegemist reeglina inimese elu ühe suurima ostuga. Nö keskmisel inimesel konkureerib elamispinna ostuga summaliselt veel näiteks auto ostmine, mis aga reeglina jääb kodu maksumusest kordades allapoole.
Elu suurima ostu tegemine ja elamistingimuste parandamine võtab selle suurest maksumusest tingituna paljudel “hinge kinni”. Samas on elamispind põhivajadus, millest meie klimaatilistes oludes loobuda ei saa. Seetõttu on kena riigi poolt sellist ostu maksuvabastusega toetada.
Maksuvabastuse üks tagapõhi võiks olla ka elamispindade taastootmise toetamine. Vaatamata ajutisele ülepakkumisele Eesti kinnisvaraturul tuleb märkida, et elamispindade arv ja kvaliteet järjest halvenevad. Olgu selle tõestuseks toodud mõni number.
Viimase viie aasta jooksul (kuhu sissejääb ka ehitusbuumi aeg) sai Eestis kasutusloa ligi 25 000 uut elamispinda. Arvestades olemasolevat elamufondi 645 000 ühikut teeb see viie aasta keskmiseks elamispindade juurdekasvuks 0,76%.
Selline uue elamispinna juurdekasv omakorda tähendab, et elamispindade arvu stabiilsuse säilumiseks peaks iga ehitatav elamispind säiluma ligi 130 aastat. Sellisel juhul elamispindade arv ei suurene ega vähene. Keskmine eluruum aga ehitatakse täna ligi kaks korda lühemaks ajaks eeldatava elueaga 60-70 aastat.
Siinkohal tasub veelkord rõhutada, et tegemist on viimase viie aasta näitajatega, mis haaravad endasse ehitusbuumi ehk ehitusmahtude tippaja.
Elamispindade amortiseerumine ning nigel juurdeehitus viivad elamispindade kvaliteedi alanemisele ja seeläbi inimeste elutingimuste halvenemiseni. Et seda ei juhtuks võiks riik toetada elamispindade juurdetootmist ja seda läbi tulumaksuvabastuse nõudlust soodustades tehaksegi.
Tarbija tulumaksuvabastusega ei arvesta
Leheveergudel on kinnisvaraeksperdid väitnud, et elamispinda ei osteta tulumaksuvabastuse ootuses, vaid lähtutakse eelkõige ostetava vara hinnast. Sellega peab nõustuma, kuigi lisaks ostetava elamispinna hinnale laenuvõimelisuse mõõtme.
Valdav enamus elamispindadest soetatakse laenuraha kaasates ja seetõttu on oluline ühelt poolt laenuvõtja laenuvõimelisus. Teiselt poolt on oluline laenupakkumine ehk pankade laenude väljastamise tingimused.
Tulumaksuvabastus ei ole kindlasti esmane, mida uut kodu soetades arvesse võetakse. Samas peab tunnistama, et tulumaksutagastus on paljudele justkui riiklikult organiseeritud säästmise võimalus, kus ühekordseid suuremaid kulutusi finantseeritakse aasta esimeses pooles tuleva maksutagastuse arvelt.
Nii võib öelda, et tulumaksutagastus on justkui jõuluvana – me teame kindlasti, et ta tuleb, kuid me ei tea kunagi päris kindlasti, mida (kui palju) ta toob.
Seetõttu ei peaks ma elamispindade tulumaksuvabastust oluliseks kinnisvaravaldkonda puudutavaks küsimuseks. Pigev võib öelda, et tulumaksuvabastus kinnisvaraturul ostjate-müüjate eelistusi oluliselt ei oluliselt muuda, kuid samas on üheks väikeseks teguriks paljude seas, mis ostuotsust pigem positiivset paneb langetama.
Maksuvabastuse kaotamine olgu ajutine
Tulumaksuvabastus on kui kindlalt etteennustatult saabuv jõuluvana, kelle kingikoti sisu me siiski päris lõpuni ette ei tea. Siiski peab arvestama, et kui jõuluvana on lubatud saata ehk maksusoodustus teha, siis on seda ebaõiglane ära võtta. Vastasel korral on tuba jonni täis ja pidu rikutud.
Seetõttu tundub õiglane olevat ettepanek kaotada maksusoodustus nendelt inimestelt, kes teevad kinnisvaraostu tulevikus ette teadaolevast kuupäevast hilisemalt. Sellisel juhul on elamispinna ostjatel võimalik arvestada, kas tulumaksusoodustus on oluline kriteerium ostuotsuse langetamisel või mitte.
Maksusoodustuste kaotamise juures peab riik arvestama, et Eesti elamispinnad kaotavad kvaliteeti ning riiklikud meetmed nõudluse-pakkumise stimuleerimiseks on Eesti inimeste elukvaliteeti parandavad. Nii võiks maksuvabastuse kaotamine jääda vaid ajutiseks ning eluasemelaenude intresside maksuvabastus tuleks selle ajutisel kaotamisel taastada võimalikult ruttu.
