Eesti pangandusturg on arenenud lausa silmnähtavalt. Kui veel mõned aastad tagasi oli see justkui pangapoolne isiklik teene, et laenu üldse väljastati, siis täna pakuvad pangad erinevaid laenutooteid üliaktiivselt ise. Kinnisvara puhul on alati tegemist suurte rahasummadega. Seetõttu kaasatakse kinnisvara ostmiseks laenuraha. ERI Kinnisvara hinnangul ostetakse 80-85% elukondlikus kinnisvarast (korterid, elamud, elamukrundid) võõrkapitali ehk eluasemelaenu abil.
Eluasemelaenude prioriteetsust pankade jaoks tõestab muuhulgas fakt, et eluasemelaenude osakaal kõigist eraisikulaenudest on viimased kolm aastat pidevas tõusutrendis olnud.
Kasvava tehingute arvuga aktiivse kinnisvaraturu tingimustes on eluasemelaenude väljastamine järjest kasvanud. 2002. aastal väljastati eluasemelaene 4,8 miljardi krooni väärtuses. See on rohke kui 2000. ja 2001. aasta jooksul kokku. Võrreldes 2001. aastaga suurenes eelmisel aastal eluasemelaenude väljastamine 75%. Eluasemelaenude jääk ehk summa, mida laenuvõtjad jooksvalt pankadele tagasi maksavad, suurenes eelmisel aastal 9,3 miljardi kroonini. Suhteliseks kasvuks teeb see 53%.
Kolmas oluline parameeter eluasemelaenude jäägi ja käibe kõrval on intressimäär. 1998. a. lõpus väljastasid Eesti pangad Saksa margal põhinevaid eluasemelaene keskmise intressimääraga 12,8%, mis täna tundub suisa röövellik. 2001. aasta lõpuks oli keskmine intressimäär langenud juba 8,8 protsendi peale. Siis lõpetas Saksa mark kehtivuse ning käibele tuli euro. Eurol põhinevate eluasemelaenude keskmine intressimäär oli Eesti Panga andmetel 2003. aasta jaanuaris juba 6,6 protsenti.
Paistab, et intressi langus ei ole veel peatunud. Märtsis tuli Nordea pank välja kampaaniaga, kus pakuti eluasemelaenu intressimäära alla 5 protsendi. Samas suurusjärgus intressi küsib ka Ühispank ning ka Sampo Panga kodulehel leiab viite eluasemelaenu 4,9 protsendisele intressimäärale.
Arvata on, et Eesti eluasemelaenu intressimäära aluseks oleva Euribori langus ei ole lõppenud. See tähendab omakorda, et kodu soetamiseks võib tulevikus veelgi soodsamat laenu saada. Viimast toetavad ka pankade langetatud marginaalid, mis viimased kampaaniad ongi ellu kutsunud.
Eluasemelaenude intressimäära juures on laenuvõtja jaoks oluline veel maksusoodustusest tulenev positiivne efekt. Teatavasti on eluasemelaenu intressid tulumaksuvabad. See on taas tegur, mis aitab ühest küljest laenukoormust vähendada või teisest küljest kallima ja parema kodu soetamist kaaluda. Tulumaks tuleb algul siiski tasuda, kuid järgmisel aastal saab selle tuludeklaratsiooni esitamise järel maksuametilt tagasi taotleda.
Laenumahtude kasv on suurendanud tarbijatepoolset nõudlust elukondliku kinnisvara järgi märkimisväärselt. Samas ei ole pakkumine nõudlusele samas tempos järele tulnud. Nii ei ole kogetud kinnisvara meeletud hinnahüpped sugugi imekspandavad.
Suured kasvunumbrid panis 2002. aasta sügisel Eesti Panga muretsema võimaliku turu ülekuumenemise pärast. Mure puudutas toona peamiselt kaubanduspindu, kuid paljus ka elukondlikku kinnisvara. Sügisesed soovitused pankadele olid omafinantseeringu taseme tõstmine ning tihedam sõel klientide valikul. Statistikast hoiatussõnade mõju ei näe, küll aga on hoiatustel positiivne efekt liigse ja põhjendamatu optimismi pärssimisel.
Ehitustegevus on 2002. aastal suure hoo sisse saanud. Siiski on 2003. aastalt oodata kinnisvaraturu väiksemamastaabilist kasvu. See tähendab ka väiksemat laenuturu kasvu. Laenude väljastamist reguleerivad otseselt pangad. Nemad on käesoleva aasta laenuturu keskmiseks kasvuks prognoosinud ligi 20%. Arvata on, et eluasemelaenude turg kasvab sellest tempost siiski kiiremini.
Laenuturu jätkuvat kiiret kasvu ka käesoleval aastal toetab ühest küljest aktiivne elamuehitus. Juba visuaalselt on Tallinna linnapildis igal sammul näha kraanasid ja tellinguid, kus peamiselt kesklinnas on valmimas uued korterelamud ning Pirita ja Kakumäe suunal uued elamurajoonid. Teisest küljest jälle inimeste sissetulekud ei suurene sellisel määral, et olemasolevaid laenukohustusi (sh. tarbimislaenud) märkimisväärselt suurendada.
Tänastel laenuvõtjatel on oluline vaadata suuremat pilti. Intressimäär on küll aastast aastasse ja isegi kuust kuusse langenud. Siiski ei ole intressilangus pidev protsess ning üsna kindel on, et langusele järgneb kunagi tõus. See tähendab, et tänased madala intressiga eluasemelaenu võtjad peavad kindlasti xarvestama asjaoluga, et intressimäära tõustes võib nende laenukoormus kasvada.
Kokkuvõtvalt võib eluasemelaenude turu kohta öelda, et turg on endiselt kasvusuunas, kuid üsna tõenäoliselt sai tipp 2002. aastal läbitud. Tipu läbimine ei tähenda veel languseteele pöördumist. Tegemist on eeskätt turu korrastumise ja stabiliseerumisega, kus mitmekümneprotsendilised kasvunumbrid möödanikuks saavad.
