Laenuturg ehk finantseerimisvõimaluste pakkumine on üks olulisemaid kinnisvaraturgu mõjutavaid tegureid. Enamus kinnisvaraostudest tehakse kaasates laenuraha. Kui laenu ei anta või antakse ebamõistlikult karmidel tingimustel, siis kinnisvaraturg kärbub. Kui laenu antakse liiga lihtsalt, siis tekkib kinnisvaramull, mis varem või hiljem puruneb.
Eesti elamispindade turu liikumisi suunav eluasemelaenude turg oli 2010. aastal liikumas elavnemise poole. Numbritele pilku heites me siiski ei näe kindlat suundumust, et laenuturg oleks eelmise 2009. aastaga avanenud.
Arvestama peab asjaolu, et tänased kinnisvarahinnad on põhjast läbi käinud ja 2010. a. jooksul pisut tõusnud, kuid siiski on need tipust 30-40-50% allpool. See tähendab, et tänaselt laenuturult ei saagi oodata selliste rahamasside pööritamist nagu toimus näiteks 2006. või 2007. aasta jooksul. Nii olemegi täna eluasemelaenude käibe osas tagasi kusagil 2003. ja 2004. aasta vahel.
Eluasemelaenude käive langes aastaga 6,2%
2010. aasta jooksul väljastasid Eesti pangad uusi eluasemelaene 419 miljoni euro väärtuses. Mida aasta lõpu poole seda enam räägiti laenuturu avanemisest ning kord isegi kvartaalsest tõusust. Aasta baasilt kokkuvõtet tehes tuleb siiski tõdeda, et eluasemelaenude väljastamine vähenes 2010. aastal varasema aastaga võrreldes 6,2%.
Tõele au andes tuleb siiski seejuures tunnistada, et 2010. a. viimases kahes kvartalis väljastati peale kolme aasta pikkust languseperioodi eluasemelaene aastataguse kvartaliga võrreldes rohkem. 2010. a. III kvartali tõusunumbriks oli 9,3 ja IV kvartalis 4,9%.
Kahanev laenujääk väheneb laenukoormust
Aasta baasil languses olev eluasemelaenude käive on loomulikult langusesse viinud tagasimaksmisel olevate laenude summa ehk laenujäägi. Eluasemelaenude jääk kahanes 2010. aasta lõpuks 5 973 miljoni euroni ehk aastaseks languseks oli 2,2%.
Laenujäägi kahanemine tähendab sisuliselt seda, et pangad on viimase kahe aasta jooksul uusi laenusid vähem väljastanud, kui vanasid osamaksete haaval kokku korjatud. Raha on küll majanduse vereringeks, kuid majanduslanguse ja palgalanguse tingimustes on positiivne tegur see, et inimeste laenukoormus on rasketel aegadel pisutki kahanenud.
Intressimarginaalid vähenevad
Eluasemelaenude intressimäär on viimase viie kvartali jooksul püsinud vägagi stabiilselt 3,2 ja 3,4% vahemikus.
Tarbijale antava eluasemelaenu intressimäära kujunemise üheks oluliseks komponendiks on euribor. Euribor oli 2010. a. alguse 1% lähistelt, tänaseks on see tõusnud 1,25-1,28% suurusjärku. 2010. a. detsembris oli euriboriks 1,251%.
Stabiilse intressimäära ja tõusnud euribori alusel saame järeldada, et tõusva euribori kõrval on langenud teine intressimäära komponent ehk intressimarginaal. Lihtsa lahutustehte abil jõuame tõdemuseni, et keskmine marginaal oli meil 2010. a. lõpus suurusjärgus 2%. Veel 2009. a. lõpus oli keskmiseks intressimarginaaliks 2,4%.
Pool rahast omavahenditest
Võrreldes elamispindade tehingute käivet laenukäibega ei saa möödunud 2010. aasta kohta muud rõõmustavat tõdeda peale selle, et see aasta on meil nüüd õnneks möödas. 2010. aastal anti eluasemelaene 51% ulatuses elamispindade kogukäibest. Võrdlusena olgu toodud, et näiteks 2004. kuni 2006. aastal kõikus laenukäive elamispindade käibest suurusjärgus 90-95%.
Toodud number tähendab, et 2010. aastal finantseeriti pool elamispindade ostudest ilma pangalaenu kasutamata ehk omavahenditest.
Laenuturul perspektiiv laieneda
Kokkuvõtlikult on numbritele tuginedes raske öelda, et eluasemelaenude turg oleks 2010. aastal elavnenud. Siiski võime tõdeda, et aasta lõpus hakkas turg vaikselt, kuid siiski positiivsemas suunas liikuma.
Võrreldes eluasemetega tehtavaid tehinguid ja uute väljastatud laenude käivet näeme, et laenuturul on oluliselt kasvuruumi. Vaevalt peaks laenumaht moodustama taas 90% elamispindade käibest, kuid suurusjärku 70-80% võiks see ikka jõuda.
Langenud intressimarginaal annab tunnustust selles, et pangad on kinnisvarasektori riske vaikselt allahindamas. Alanevad riskid ja üldiselt positiivsed suundumused kinnisvaraturul võiksid tähendada laenuturu laienemist ehk uute laenude mahu kasvu.
