2008. a. II kvartalis väljastati eluasemelaene 7,2 miljardi krooni väärtuses. See on samal tasemel, mis 2005. aasta teises pooles. Eluasemelaenude mahu drastilise vähenemise põhjuseks on oluliselt vähenenud kinnisvaratehingute hulk. Samuti on pangad tõstnud laenuvõtmiseks vajaliku sissetuleku piire ning kitsendanud laenude väljastamist läbi kõrgema omafinantseerimise määra.
Eluasemelaenude jääk siiski veel kasvab
Vaatamata asjaolule, et elamispindade hinnad langevad ning kinnisvaratehinguid tehakse kolmandiku eelmise aasta näitajast vähem, on väljastatud eluasemelaenude jääk endisel jõudsalt kasvamas. 2008. a. teise kvartali eluasemelaenude jääk oli aastatagusest 19% kõrgemal jõudes 94 miljardi krooni.
Eluasemelaenude maht hakkas kahanema 2007. aasta suvest, mil kinnisvaratehingute arv oli juba pool aastat langenud. Sel ajal olid laenuvõtjateks peamiselt inimesed, kes olid varem kodud ostnud, mis 2007. aasta jooksul valmisid ja finantseerimist nõudsid.
Kvartalite lõikes oli suurim langus väljastatud eluasemelaenude mahus 2007. aasta IV kvartalis, mil laenude väljastamine kukkus 36%. 2008. a. esimeses ja teises kvartalis väljastati eluasemelaene aastatagusest ajast veerandi võrra vähem.
Laenamine on muutunud keerulisemaks
Kasvav laenujääk tähendab seda, et pangad endiselt finantseerivad aktiivselt uute kodude otsijaid. Tõsi – finantseerimine on muutunud tarbija jaoks keerulisemaks. Enam ei tasu unistada 10-protsendilise omafinantseeringuga uue kodu soetamisest, oma raha peab koduostuks olemas olema kolmandiku jagu.
Suurenenud on nõutav sissetulekute määr. Laenuandjate jaoks on oluline laenuvõtja võime laenu korrapäraselt ja tähtaegselt tagasi maksta. Enda võimekust laenu tähtaegselt tagastada peaks vägagi kriitiliselt hindama ka laenuvõtjad.
Kui laenu tagastamisega peaks tekima probleeme, siis paneb laenuandja laenutagatiseks oleva kodu enampakkumisele. Tänase ülimalt ebalikviidse kinnisvaraturu puhul on vähetõenäoline, et enampakkumisel on võimalik saada müügisoleva korteri või maja eest mõistlikku hinda.
Laenuvõtmist teeb omakorda veelgi raksemaks tõusev intressimäär. Intressimäära tõstab intressimäära baasiks olev tõusev Euribor. Samuti hindavad pangad riske konservatiivsemalt, mis väljendub Euriborile liidetava riskimarginaali tõusus.
Optimistid ootavad paremat elu järgmiselt aastalt
Keerulisemaks muutuv laenamine ning väiksem kinnisvaraturule jõudev raha mass on ühed olulised tegurid, mis on eluasemeturu tehingutemahu ja hinnad langusesse viinud. Endiselt igakuiselt kolmandiku võrra langev kinnisvaratehingute maht lubab eeldada, et laenumahud kahanevad veelgi. Väljastatavate eluasemelaenude mahud hakkavad tõusma siis kui kinnisvaratehingute hulk ja hinnad stabiliseeruvad. Optimistid usuvad, et see võiks toimuda järgmisel aastal.
Samas tõenäoliselt ei taga kiire kinnisvarahindade langus veel seda, et taastuks tehingute maht. Kui kinnisvarahinnad kiiresti kukuksid, siis hirmutaks see veelgi enam kinnisvaraturu niigi habrast sentimenti ja peletaks viimasedki ostjad veelgi odavamat ostuvõimalust ootama.
Olulisim tegur kinnisvara- ja laenuturu taastumiseks on hetk, millal üldine maailma majanduskeskkond taastumist soosib ning millal muutub Eesti tarbijate meelestatus kinnisvaraturu suhtes üldisest negatiivsest pigem positiivseks.
Eluasemelaenude jääk ja käive, mld kr
Eluasemelaenude intressimäär ja Euribor
