Kinnisvara ostmise asemel on täna saamas kasvavaks trendiks eluaseme üürimine. Samas ei ole paljud üürileandjad ja üürnikud päris teadlikud oma õigustest ja kohustustest, mis eluruumi üürile andmisega kaasnevad.
Tihti unustatakse ära, et üüritud eluase on üürniku kodu ja kodu puutumatus on igaühe põhiseadusest tulenev põhiõigus. Seetõttu sätestab võlaõigusseadus eluruumi üürniku kaitseks kohustuslikud sätted, millest üürniku kahjuks kõrvalekalduvad kokkulepped on tühised.
Praktikas on eluruumi üürilepingute sõlmimisel on üsna levinud, et üürniku kanda jäetakse kõik kulud, mida näiteks korteriühistu või haldaja eluruumi osas üürileandjale esitab. Võlaõigusseadus küll võimaldab lisaks üürile üürniku kohustusena kokku leppida ka kõrvalkulude tasumises, kuid eluruumi üürilepingu puhul saavad sellised kulud seonduda otseselt vaid eluruumi kasutamisega, nagu näiteks vesi, küte, elekter jms.
Kindlasti ei ole eluruumi kasutamisega seotud mistahes halduskulud, korteriühistu remondifondi makstavad summad või muu sarnane. Kokkulepe, millega eluruumi üürniku kohustuseks jäetakse eluruumi kasutamisega mitteseotud kulud, on tühine. Samuti, kui üürilepingus kõrvalkulude osas kokkulepe üldse puudub, kannab kõrvalkulud seadusest tulenevalt üürileandja.
Tähtajalise eluruumi üürilepingu puhul tuleb arvestada, et üürniku kahjuks ei saa kokku leppida muid erakorralise ülesütlemise aluseid peale nende, mis on toodud võlaõigusseaduses. Tähtajalise eluruumi üürilepingu mõte seisnebki selles, et üürnikul oleks kindlus, et leping kehtib kokkulepitud tähtaja jooksul ning et üürileandja ei saaks üürilepingut ootamatult lõpetada.
Tähtajalist üürilepingut on võimalik üles öelda ka mõjuval põhjusel, mida ei ole seaduses eraldi ülesütlemise alusena sätestatud, kuid siinjuures tuleb arvestada, et kui üürileandja ütleb üürilepingu üles asjaolul, mis tuleneb temast endast ja ei ole tingitud üürnikust, võib tegemist olla lepingu rikkumisega ning üürnik võib üürileandjalt nõuda kahju hüvitamist.
Kui eluruumi üürileping sõlmitakse ainult müügiperioodi ajaks, st seniks, kuni üürileandja leiab eluruumile ostja, saab üürilepingu sõlmida selle tingimusega. Nimelt näeb võlaõigusseadus ette võimaluse, et kui eluruumi üürilepingu pooled on üürilepingu sõlminud teatud tingimusega, siis selle tingimuse saabumisel muutub üürileping tähtajatuks.
See tähendab, et eluruumile ostja leidmisega ei kaasne automaatselt üürilepingu lõppemine vaid üürileping muutub sellisel juhul tähtajatuks. Tähtajatu üürilepingu saab igal ajal olenemata põhjusest üles öelda 3 kuulise etteteatamisega. Müügiperioodiks võib üürilepingu sõlmida ka kohe tähtajatuna, millisel juhul ei pea eraldi tingimust seoses asja müügiga lepingus sätestama.
Artikli autor on Pille Pettai. Pille Pettai on advokaadibüroo Glikman & Partnerid advokaat. Artikkel on ilmunud ka portaalis Ehitusuudised.net.
