Eesti eraisikute laenude jääk oli 2018. aasta lõpu seisuga 8,8 miljardit eurot. Neist laenudest 7,6 miljardit olid eluasemelaenud. Aktiivne kinnisvaraturg ja laenuvõtmine panevad küsima, kas laenukoormus on kasvanud tempoga, kus laenuvõtjad saavad otsa? Ega laenusummad ei ole üle jõu käivad? Kas liigne laenukoormus võib saada jätkusuutlikult toimiva kinnisvaraturu pudelikaelaks?
Eraisikulaenude jääk kasvab tempokalt
Eesti eraisikute eluasemelaenude jääk 7,6 miljardit eurot 2018. a lõpus oli aastatagusest 7% kõrgemal. Eluasemelaenude jääk on alates 2013. aastast järjepidevalt kasvanud ja kasvutempo on järjest kiirenenud. Seitsmeprotsendilist laenujäägi kasvu võib pidada pigem kiireks.
Laenujäägi suurenemise taust on eelkõige aktiivne elamispindade turg. Elamispindade turu aktiivsuse mootor on omakorda olnud peaasjalikult korterite arendustegevus. Arendustegevus on puudutanud eelkõige Tallinnat ja teisi suuremaid tõmbekeskusi. Siiski on elamispindade turu aktiivsus ehk tehingute tegemine laienenud pea kõikjale üle Eesti.
Kinnisvaraturu ahjus on tuld aidanud hoida inimeste alaline soov parandada oma eluasemetingimusi. Praegune majanduskeskkond on selleks andnud head võimalused. Seda eriti läbi soodsate tööturu tingimuste, kus tööhõive on kõrge, tööpuudus on madal ja palgad kasvavad kiiresti.
Siit kaarega kinnisvaraturu ja finantseerimisturu juurde tagasi jõudes – oma oluline roll on kinnisvaraturu aktiivsuse juures laenuturul. Pankade valmidus uusi eluasemelaenusid väljastada on olnud hea. Laenude võtmist on soosinud soodsad intressimäärad. Keskpanga või kommertspankade eneste piirangud laenuvõtmisele ei ole tegelikkuses piiravaks osutunud ja laenude käive ehk uute laenude väljastamine on kasvanud kvartal kvartali järel.
Arvestades avarat eluasemete pakkumist ehk koduostjate laia valikuvõimalust, kindlustunnet pakkuvat tööjõuturgu ja tehingu tegemist soosivat laenupakkumist, ei ole kõrge aktiivsusega elamispindade turg mingi ime. Millal siis veel kodu osta, kui mitte sellises väga soodsas keskkonnas?
Aktiivne turg sunnib otsima varjukülgi
Optimistlikud kinnisvaraturu hinnangud panevad analüütiku mõtte otsima varjukülgi. Aktiivne kinnisvaratehingute tegemine ja laenuvõtmine kasvatavad eluasemelaenude jääki ehk eraisikute laenukoormust. Kas laenuvõtmist soosivad pangad kasvatavad ehk laenujääki tempos, mis muutub kinnisvaraturu osalistele peatselt üle jõu käivaks?
Polegi ju nii kauge aeg 2009. aasta, mil laenuvõlglastest ja sundtäitmistest pidi kahetsusväärselt palju kõnelema. Pidades eluasemelaenude jäägi 7-protsendilist kasvu kiireks võiks esitada küsimuse, kas laenukoormus on kasvanud määral, mis võiks inimeste igapäevase hakkamasaamise küsimärgi alla panna? Kas laenukoormus on kõrge, mis ei võimalda enam kinnisvaraturul tehinguid teha? Kas eluasemelaenude võtjad „laenavad end lõhki“?
Laenukoormus SKT vastu õhkõrnas languses
Eluasemelaenude eurodes mõõtmine ei pruugi eraisikute laenukoormusele anda kõige paremat hinnangut. Seetõttu kasutatakse laenukoormuse hindamisel sageli võimalust võrrelda ühiskonna laenujääki sisemajanduse kogutoodanguga.
Laenukoormust sisemajanduse kogutoodangu vastu mõõtes näeme, et laenukoormus oli tipus 2009. aastal, mil majandus oli languses. Toona moodustas eluasemelaenude jääk sisemajanduse kogutoodangust 43%. Viimase viie aasta jooksul on tagasimaksmisel olevate eluasemelaenude jääk väga stabiilselt olnud 30-31% sisemajanduse mahust. Seega suhtarvuna püsib laenukoormus stabiilsena ja isegi õhkõrnas languses.
Palgakasv on laenujäägi kasvust kiirem
Teine võimalus laenukoormuse mõõtmiseks on võrrelda tagasimaksmisel olevate eluasemelaenude jääki palkade kogusummaga. Maksavad ju eraisikud eluasemelaenusid laenuandjale tagasi valdavalt palkade arvelt.
Laenukoormus palkade kogusumma suhtes oli tipus 2010. aastal. Toona ületas eluasemelaenude jääk Eesti inimeste summaarset aastast palgasummat 67% võrra. Tänaseks on sellisel moel mõõdetud laenukoormus kukkunud 13% peale. Ehk eluasemelaenude jääk on 113% Eesti inimeste aastasest palkade kogusummast. Arvestades tugevat tööjõuturgu ehk kõrget tööhõivet ja kasvanud keskmist palka on siis laenukoormus viimaste aastate jooksul isegi üsna tempokalt vähenenud.
Laenude arv ja keskmine jääk näitavad samuti soodsaid arenguid
Eraisikute laenukoormusele hinnangute andmisel on võimalus veel vaadata n-ö suure pildi näitajaid. 2018. a lõpu seisuga oli väljastatud eluasemelaenude arv 180 200. See on 20 000 laenu võrra enam kui 10 aastat tagasi. Teisisõnu on märksa enam inimesi saanud võimaluse oma eluasemetingimuste parandamiseks.
Laenukoormuse seisukohast võttes tähendab see, et laenukoormus jaguneb enamate ühiskonna liikmete vahel. Laiem laenuvõtjate baas tähendab omakorda laenuturu riskide suuremat hajumist enamate inimeste vahel.
Täiendavalt paistab silma, et näiteks 2009. aastal oli keskmine eluasemelaenu jääk 38 900 eurot ehk ligikaudu 5 aasta keskmine netopalk. 2018. aasta lõpu seisuga on keskmine eluasemelaenu jääk kasvanud 42 200 eurole. Seejuures on see kiire keskmise palga kasvu tõttu ainult 3,4 aastast keskmist aastast netopalka.
Laenukoormus kinnisvaraturgu ei pidurda
Laenukoormuse uurimise baasilt võiks teha mõned olulised järeldused. Laenude jääk kasvab küll üsna kiiresti, kuid seda on toetanud tugev tööjõuturg, kõrge tööhõive ja kasvavad palgad. Kui sellistes tingimustes mitte laenu võtta, siis millal veel? Nii võib öelda, et tänane kõrge elamispindade tehingute arv ei viita kinnisvaraturu tasakaalustamatusele.
Kui buumide ja kriiside üks oluline põhjus on liigne raha mass kinnisvaraturul, siis täna sellist olukorda Eesti kinnisvaraturul ei ole. Laenuvõtjad „ei ole hulluks läinud“. See tähendab, et laenusummad on mõõdukad. Suur osa kinnisvaraturul ja laenuturul päitsete peas hoidmisel on pankadel-laenuandjatel enestel, kes ei ole lasknud tekkida kinnisvarasektori ülefinantseerimisel ehk hinnamullil.
Täiendav järeldus laenuturu mõõdukatest arengutest võiks olla see, et vaatamata senisele aktiivsele laenuvõtmisele on tänagi turul jätkuvalt hulk potentsiaalseid laenuvõtjaid, kel on jätkuv võimalus ja võimekus laenu võtta, et oma eluasemetingimusi parandada.
Vaatamata positiivsetele hinnangutele võiks mõelda ka riskiteguritele. Laenuturu ja kinnisvaraturu üks oluline tänane vundamendikivi on tugev tööjõuturg. Laenukoormuse kriitiliseks muutumiseks peaks tööjõuturul toimuma olulised tagasiminekud – tööpuudus peaks oluliselt kasvama, palgatõus peaks pidurduma. Need aga ei ole stsenaariumid, mida ühegi Eesti majandust prognoosiva institutsiooni arvamused ette näeks.
Arvestades pankade mõõdukust ja vastutustundlikkust laenude väljastamisel ei ole meil sel kümnendil elamispindade turul hinnamulli tekkinud. Seniste arengute jätkumine lubab eeldada jätkuvalt aktiivset kinnisvaraturgu mõõdukalt aeglase hinnatõusuga.
