Uue kodu ostutehing rahastatakse enamasti eluasemelaenu abil. See tähendab, et elamispindade turg nagu muugi kinnisvaraturg on äärmiselt sõltuv finantseerimistingimustest. Laenude intressimäärade, käivete ja nõutava omafinantseeringu kõrval on laenuturu suure pildi kujunemisel oluline tegur laenukoormus. Arvestades majanduskasvu pidurdumist võib prognoosida, et laenukoormus sisemajanduse kogutoodangu ja palkade kogusumma suhtes hakkab kerkima.
Laenukoormust saame riigi tasemel mõõta tagasimaksmisel olevate laenude jäägi suhtena sisemajanduse kogutoodangusse (SKT) või palkade kogusummasse. Neist viimane näitaja võiks olla pisut etem laenukoormuse mõõdik, sest eraisikud maksavad laene enamasti just palkade arvelt.
Majandus kasvab laenukoormusest aeglasemalt
Eraisikulaenude jääk, millest suurema osa moodustab eluasemelaenude jääk, oli SKT suhtes kõrgeimas punktis 2009. aasta lõpus – 2010. aasta alguses. Toona moodustas laenude jääk 53% SKTst.
Tegemist oli ajaga, mil laenujääk langes, kuid majandus langes veelgi kiiremini. 2008. aastast alguse saanud koondamised olid tekitanud märgatava tööpuuduse, kõrge laenujääk oli paljudele – eriti töö kaotanutele suureks koormaks.
Alates 2010. aastast pöördus majandus tõusule, kuid laenujääk vähenes edasi kuni 2013. aasta keskpaigani. Sel perioodil kogusid pangad laenu tagasimakseid rohkem kokku, kui nad uusi laene väljastasid. Alates 2013. aasta keskelt see olukord muutus.
Nii oleme 2015 II kvartaliks jõudnud olukorda, kus tagasimaksmisel olevate eraisikulaenude jääk moodustab 35% sisemajanduse koguproduktist. Võime öelda, et see on mõõdukas näitaja, mis lubaks laenuvõtjatel laenukoormust tänaselt tasemelt kõrgemale tõsta.
Laenukoormus väheneb ka palkade suhtes
Sama keelt, et laenukoormus väheneb, räägib eraisikulaenude jäägi võrdlus palkade kogusummaga. 2010. aastal ületas eraisikulaenude jääk palkade aastast kogusummat kahekordselt. Järgnevatel aastatel on tööpuudus vähenenud ja hõivatute hulk kasvanud. See on suurendanud tööl käivate inimeste arvu ja nende inimeste summaarset teenitavat palgafondi.
Alates 2011. aastast on palkade kogusumma kasvanud 7-8% aasta baasil. See on 2015 II kvartalis laenukoormust palkade suhtes vähendanud tippaja 204% pealt 138 protsendile.
Laenukoormus hakkab kasvama
Alates 2013. aastast on eraisikulaenude jääk hakanud kasvama, kasvutempo on kvartalist-kvartalisse järjest kiirenenud. Laenujäägi taga on paljus eluasemelaenude aktiivne väljastamine ehk kiirelt kerkinud laenukäibed.
Üks kiireneva uute laenude väljastamise põhjus on uusarenduste kasvanud populaarsus. Aktiivne uute korterite turg nõuab ostu finantseerimiseks suuremaid laenusummasid ja see kasvatab laenujääki tempokamalt, kui elamispindade turu osalised oleks jäänud tehinguid tegema vanemate-odavamate korteritega.
Majanduskasvu prognoosid on seevastu nukrad. Äsja kärpis rahandusministeerium majanduskasvuootusi. Järgmistel lähemateks aastateks ootavad märgatavat kasvu vaid paadunud optimistid.
Palgafondilgi on kasvul pidurid ees. Töötuse määr on langenud tasemele, kus räägime juba ammu mitte enam tööpuudusest vaid töökäte puudusest. See tähendab, et tööga hõivatute arvu suurenemise arvelt palgafond kasvada ei saa.
Kerkida võiks keskmine palk ja tööjõu puuduse tõttu see tõenäoliselt aset leiabki. Aga viimase aasta jooksul 4-5% läheduses püsinud keskmise palga kasv ei ole samuti jätkusuutlik, sest see seab löögi alla Eesti eksportivate ettevõtete konkurentsivõime välisturgudel.
Nii hakkab laenukoormus nii SKT kui summaarse palgafondi suhtes kerkima. Teisisõnu hakkab laenude tagasimaksmine mängima inimeste rahakotis järjest suuremat rolli ehk nende elu järjest rohkem mõjutama.
Laenukoormuse kasvus pole ohtu
Arvestades praegust eraisikute laenukoormuse taset ei ole selle mõõdukas kasvus ohtu, et laenud muutuksid sedavõrd koormavaks, kui näiteks kõrge tööpuudusega 2009.-2010. aastatel.
Riskitegurina peab eelneva juures siiski silmas pidama Euroopa rahatrükki. Kui võlakirjade ostuprogramm peaks ühel hetkel lõpus ometi inflatsiooni tekitama, tõstab Euroopa keskpank intressimäärasid. See oma korda kergitab euribori ja nii suurenevad laenuvõtjate intressimaksed.
