2001. a. leidis kogu Eesti kinnisvaraturul aset märkimisväärne hinnatõus, mis küündis 40-50 protsendini. Peamine hinnatõus puudutas Tallinna magalarajoone. Siiski ei tohiks hinnatõusust, mis Eesti tulul on üleafisheeritud, vaimustusse sattuda, sest tegemata on realiseerimata kasumiga, mis turuolukorra muutudes võib veel kahjumiks pöörata. Eesti väikelinnade protsentuaalne hinnatõus võib pealinna ületada, kuid reaalse turu puudumine ei anna väikelinnades võimalust tulutootvate kinnisvarainvesteeringutega tegelemiseks.
Hinnatõusu olulisim tegur oli pankade aktiivne laenupoliitika – 2001. a. jooksul kasvas pankade väljastatud eluasemelaenude jääk 1,5 miljardit krooni. Laenude väljastamise suurt mahtu toetas laenuintresside langemine kroonilaenudel 8,6 protsendini. Euro ja DEM-I põhistel laenudel vastavalt 7,8 ja 10,3%. Jooksev hinnatõus oli ka iseennast toitev, st jutud pidevast hinnatõusust viisid potentsiaalseid kliente ostuotsustega kiirustama, et jõuda turule uut elamispinda soetama veel madalama hinnaga. Kokkuvõttes oli tegemist märkimisväärse nõudlusepoolse hinnasurvega.
Kuigi 2001. a. alguses anti hoiatusi turu ülekuumenemise kohta, siis hinnatõusu see siiski ei pidurdanud.
ERI Kinnisvara webilehel avaldatud analüüs annab soovituse 2002. aastal kinnisvaraturule tagasihoidlikumaid ootusi panema.
Kinnisvara hinnatõus on fundamentaalselt seotud esmajoones majanduskasvuga. 2002. aastal majanduskasvu ootusi on maailmamajanduse ootuste valguses langetanud kõik seda prognoosivad institutsioonid. See on esimene hoiatav märk optimismimeeleolude ülevaatamiseks. Hinnatõusu sunnib pidurduma ka uusehitiste alumine hinnapiir, sest valikuvõimaluse puhul otsustab klient moraalselt vananenud elamispinna asemel uusehitise kasuks. Ehitushinnaindeksi stabiilne juurdekasv ei anna alust seda alumist piiri endisaegses tempos ülespoole viia.
On kindel, et lähiaastatel on Eesti kinnisvaraturul muutustetuuli, mis nõrgemad kinnisvaraprojektid kummuli keeravad. Ellujäämisstsenaarium nõuab siin konservatiivset hoiakut ja valmisolekut turusituatsiooni kardinaalseks teisenemiseks. Eraisikutel tuleb ostuotsused kainelt kaalutledes teha ning mitte laskuda tehingutesse, kus soetatava kodu laenumakse laenuandjate aktsepteeritud suuruse piirimaile kisub. Emotsioonid tuleb kinnisvara ostmise korral kõrvale jätta. Kinnisvara arendajad peavad arvestama, et võimaliku turuaktiivsuse kahanemisega, st. tehingute arvu vähenemisega kahaneb ostuvalmidus uute, st. kallite objektide puhul. Arendusprojektid peavad olema tõsiselt läbi mõeldud ning konkreetsele sihtgrupile suunatud.
Kogu ERI Kinnisvara analüüsi võib leida aadressilt:
http://www.eri.ee/index.php?lang=est&show=ylevaated&sub=kvturuylev&id=5
Tõnu Toompark
ERI Kinnisvara analüütik
tonu@adaur.ee
056-983 603
