Käesoleva aasta esimene kvartal jätkas tõusulainel, mida vedasid nii aktiivne korteriturg Harjumaal ja Tartus kui ka aina hoogustuv põllu- ja maatulundusmaade müük.
Maa-ameti statistika kohaselt teostati I kvartalis kogu riigis 8751 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaliseks mahuks kujunes 423,77 miljonit eurot. Võrreldes möödunud aasta neljanda kvartaliga, langes tehingute hulk 10,1% ja rahaline kogumaht 17,4%. Aastaga kasvasid samad näitajad aga vastavalt 14 ,8% ja 18,7%.
Numbreid vaadates on kõik igati loogiline – aasta algus on alati olnud vaiksem ja seetõttu toimus möödunud aasta neljanda kvartaliga võrreldes langus. Aastaga on tehingute hulk tõusnud, sest hoogustunud on nii uusarendusteturg, väikeste investeerimiskorterite ostmine erinevates linnades kui ka hoonestamata maatulundusmaade soetamine.
Samas oli märtsis näha tehinguaktiivsuse tugevat aeglustumist, mis varasemate aastate aegridu vaadates oli üsna ootamatu. Seega seisame huvitava küsimuse ees – kas tegu oli lihtsalt mitmete sündmuste kokkulangemisega või olemegi jõudnud ennustatud ja oodatud stabiilsuseni, kus tehingute hulgad enam hoogsalt ei kasva ning edaspidi näeme igakuiselt nii tõuse kui languseid.
Tallinnas tegutsevad investorid ja noored pered
Esimeses kvartalis toimus pealinnas 2462 kinnisvara ostu-müügitehingut. Võrreldes eelneva kvartaliga, langes tehinguaktiivsus 6,3%, kuid aastaga kerkis 11%. Sarnase mustriga oli ka korteriturg – I kvartalis müüdi 1679 korteriomandit, mis on 2012. aasta IV kvartaliga võrreldes 9,1% vähem, kuid mulluse I kvartaliga kõrvutades 8,9% enam.
Hoopis teisiti on aga liikunud korterite ruutmeetri keskmine mediaanhind. Kui esimeses kvartalis kujunes selleks 1048 eurot, siis tõus võrreldes möödunud aasta neljanda kvartaliga on 3,7% ning aastaga 10,7%.
Tõusu peamiseks põhjuseks on juba kaks aastat olnud uusarendused, kvaliteetsed renoveeritud korterid miljööaladel ning üha enam ka väikekorterid erinevates linnaosades (sh magalates). Just viimaste puhul on hinnatõus olnud märkimisväärseim ning on üsna tavaline, et nende ruutmeetrihind ületab juba tugevalt 1000 euro piiri.
Äärelinna ja magalate järelturukorterite vaikselt ülespoole tiksuvat tehinguhinnataset mõjutab ka see, et Tallinn on Eesti peamine sisemigratsiooni sihtkoht ning ränne, mis tähendab pidevat nõudlust, on olnud aktiivne. Samuti on neis linnaosades ostjaskonnaks noored pered, kes rajavad sinna oma esimese kodu. Tegelikult on magalate maine ka üha paranenud ning varasemate lammutamisjuttude asemel on hakatud rääkima elukeskkonna parandamisest ja investeeringutest parendustöödesse.
Tartus aktiivne, Pärnus vaiksem
Ka Tartus on kinnisvaraturul aina enam mõju avaldanud just uued arendusprojektid ning peamiselt kodumaised väikeinvestorid, kes üürimise eesmärgil väiksemaid kortereid soetavad. Seetõttu on ka tehingute hulk ja korterite keskmine hinnatase kasvanud.
Maa-ameti statistika kohaselt toimus käesoleva aasta I kvartalis Tartus 477 kinnisvara ostu-müügitehingut. Kui möödunud aasta neljanda kvartaliga võrreldes langes tehinguaktiivsus 1,2%, siis aasta lõikes on müüdud kinnisvara hulk kasvanud 24,9%. Korterite ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes esimeses kvartalis 901 eurot. Kvartaliga kerkis hinnatase 2,6% ja aastaga 9,9%.
Pärnu kinnisvaraturg on suhteliselt palju mõjutatud suvekorterite ostjatest ning on seetõttu ka üsnagi “lainetav”. Kuigi linnas on pakkumisel ka suur hulk buumiajast pärinevaid uusi kortereid, pole nendega toimuvate tehingute hulk ja mõju üldise hinnataseme kujundamisel kuigi suur, sest nii kohalike kui ka suvitajate seas on nõutud pigem järelturukorterid rannapiirkonnast äärelinnani.
Tehinguarvu dünaamika on Pärnus olnud kogu Eesti ja ka teiste suuremate linnadega sarnane. Esimeses kvartalis toimus 206 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis tähendab, et 2012. aasta IV kvartaliga võrreldes toimus 13,8 protsendiline langus, kuid aastaga tõusis tehinguaktiivsus 20,5%. Korterite ruutmeetri mediaankeskmine hinnatase langes kvartaliga 6,1%, 699 eurole. Aastaga aga kerkis see 20,1%.
Maatulundusmaad ostetakse üha enam
Maade- ja majadeturul paistab üha rohkem silma maatulundus-, põllu- ja metsamaade ostmine ning see on mõjutanud ka kinnisvaraturu mahtude kasvu. Näiteks, ainuüksi hoonestamata maatulundusmaa osatähtsus kogu kinnisvaraturust on kasvanud 23,2 protsendini.
Käesoleva aasta I kvartalis teostati hoonestamata maatulundusmaadega kokku 2021 ostu-müügitehingut. Aastaga on tehingute hulk kasvanud 9,3% ja ruutmeetri keskmine mediaanhind 23,1%, 0,16 eurole. Hoonestatud maatulundusmaadega toimus esimeses kvartalis 202 müügitehingut, mille keskmiseks mediaanhinnaks tuli 24 202 eurot. Aastaga on vastavad väärtused kasvanud 24,7% ja 21%.
Haritava maa müük on aastaga kasvanud 34% ja selle keskmine pinnaühikuhind 36,4%. Metsamaa müük on olnud stabiilsem, aastaga langes müük 0,3%, kuid keskmine ruutmeetri mediaanhind kerkis 26,1%.
Põllumajandus- ja maatulunduslike maade tehingute hulga kasvu taga on enamasti investorid nii Eestist kui ka välismaalt, kes ostavad maid kokku perspektiivse tuluteenimise eesmärgil.
Näiteks üüritakse põllumaad talunikele ja suurematele tööstustele. Samuti ostetakse maad kokku ka lihtsalt rahapaigutusena ning PRIA toetuste najal neid ka hooldatakse. On ka strateegilisi välisinvestoreid, kes teavad, et tulevikus, toiduainete pideva kallinemise taustal, on põllumajandusmaad väga hinnas ning teravilja ja muude põllusaaduste kasvatamine üha kasumlikum.
Aasta jätkub stabiilselt
Juba pikemat aega on kinnisvaraturgu käsitlevates analüüsides ennustatud, et jõuame stabiilsusse, kus tehingutehulga kasv pigem aeglustub.Kuigi märtsikuise languse taustal ei ole mõtet veel põhjapanevaid järeldusi teha, on siiski üsna tõenäoline, et käesolev aasta kulgeb juba mullusest stabiilsemalt ning tõusude kõrval saavad tavapärasemaks ka väikesed langused.
Korterite hinnatase näitab lähikvartaliteks pigem kasvutrendi, kuid see ei jaotu ühtlaselt üle kogu Eesti. Tallinnas ning teistes tähtsamates tõmbekeskustes ning neid ümbritsevates omavalitsustes on kinnisvaraturg mõjutatud kohalikest elanikest ning pealinnas ja suvituspiirkondades ka välismaalastest ja investoritest, mis viib hinnataset pigem üles.
Teistes linnades-valdades, kus tööstus kiratseb ning rändesaldo on juba tugevalt negatiivne, on näha hindade jätkuvat kukkumist.Eramuturg jätkab aktiivse korterituru taustal vaikset taastumist.
Enam kasvab suvilate ja merelähedaste maamajade müük ning nõudlus on suurenemas ning logistiliselt heas asukohas ja korraliku infrastruktuuriga uusarenduste järele.
Artikli autor:
Risto Vähi
Uus Maa
| Artikli allikas on Uus Maa |
 |
