Haldusasjas nr 3-3-1-9-14 andis Riigikohus hinnangu detailplaneeringu kehtimajäämisega seotud isiku õiguspärasele ootusele ja kahjunõude alustele olukorras, kus kehtiv detailplaneering tühistati kohaliku omavalitsuse algatusel.
Tallinna linnavolikogu kehtestas 1999. aastal Viru väljaku detailplaneeringu I etapi, mis muu hulgas nägi ette Viru hotelli juurde 17-korruselise hoone (Viru poeg) ehitamise. Ehitusloa taotluse Viru hotelli juurdeehituseks esitas AS Hotell Viru alles kuus aastat hiljem, so 2005. aastal.
Saanud ehitusloa taotluse, kohustas Tallinna linnavalitsus linnaplaneerimise ametit algatama detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise menetluse. Selle tulemusena tunnistati 2008. aastal Viru väljaku detailplaneering osas, mis näeb ette Viru väljaku kinnistu täiendava hoonestamise 17-korruselise juurdeehitisega, kehtetuks. Detailplaneeringu tühistamise otsust põhjendas Tallinna Linnavolikogu selliselt:
i) Viru väljaku detailplaneering ei ole kooskõlas muutunud avaliku huviga. Avalik huvi kaalub üles kinnistu omanike usalduse detailplaneeringu kehtima jäämise vastu;
ii) Viru hotelli juurdeehitus on muinsuskaitseliselt, samuti keskkonna- ja linnaehituslikult sobimatu;
iii) Planeeringu kehtestamisest on möödunud enam kui kuus aastat. Selline planeering ei saa olla enam lähiaastate ehitustegevuse aluseks.
AS Hotell Viru nõudis Tallinna linnalt detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega tekitatud kahju hüvitamist.
Riigikohus leidis, et planeerimisseadus rõhutab isiku õigust ootusele, et detailplaneering on ehitustegevuse aluseks lähiaastateks ning et kohalikul omavalitsusel on õigus ka realiseerimata detailplaneering vähemalt neli aastat pärast kehtestamist ümber vaadata. Isik peab arvestama, et realiseerimata planeering võidakse ülevaatamise tulemusena kehtetuks tunnistada. Samas ei saa igal juhul järeldada, et pärast nelja aasta möödumist ei saaks isik enam usaldada detailplaneeringu kehtimajäämist. Kohalikel omavalitsustel ja vajaduse korral kohtutel tuleb igal üksikjuhtumil hinnata, millise ajani isik võis loota, et tal õnnestub planeering ellu viia. Seejuures tuleb muu hulgas arvestada detailplaneeringu kehtestamisest möödunud aega, planeeringu senist elluviimist takistanud asjaolusid ja isiku seost detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise põhjustega.
Kolleegiumi hinnangul ei saa isik enam loota detailplaneeringu kehtimajäämisele pärast seda, kui kohalik omavalitsus on teda teavitanud, et ta asub detailplaneeringut ümber vaatama (kaalub selle kehtetuks tunnistamist). Pärast teavitamist ei ole enam tegemist pelgalt seaduses sätestatud abstraktse võimalusega planeering kehtetuks tunnistada, vaid kohaliku omavalitsuse konkreetse tegevusega, mis võib tuua kaasa planeeringu kehtivuse lõppemise.
Varaliseks kahjuks, mida tuleb isikule hüvitada seoses detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega, pidas Riigikohus selliseid kulutusi, mida isik on teinud detailplaneeringu kehtestamise otsust usaldades. Samuti kuuluvad hüvitamisele kulutused, mis on tehtud detailplaneeringu kehtestamise otsusest tuleneva õiguse realiseerimiseks ja mis kehtetuks tunnistamise tõttu on kaotanud oma väärtuse investeeringuna. Sellisteks kulutusteks on:
(i) detailplaneeringu realiseerimiseks vajalike uuringute ja ehitusprojektide koostamine;
(ii) projekteerimisega seotud konsultatsioonid inseneride ja arhitektidega;
Kohalikul omavalitsusel ei ole aga kohustust hüvitada:
i) vigase ehitusprojekti puudustest tingitud lisakulutusi;
ii) kulutusi, mis on seotud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega võimaliku tekkiva kahju ärahoidmise ja vähendamisega, kui nende kulutuste tegemise ajaks oli isiku õiguspärane ootus haldusakti kehtima jäämise osas lõppenud.
Pille Pettai
Vandeadvokaat, partner
Glikman Alvin & Partnerid
| Artikli allikas Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid |
 |
