Tallinna ja kesklinna kinnisvaraturg
- Laenuturg soosib kinnisvaraturul tehingute tegemist. Tuge pakuvad nii kasvav laenukäive kui soodne intressimäär
- Tarbijakindlus on teinud tagasilöögi, kuid kinnisvaraturgu ei ole see mõjutanud
- Korteritehingute arv püsib kõrgel, hinnad on püsinud stabiilsena viimased viis kvartalit
- Uute korterite müüki lisandumine ei ole tekitanud ülepakkumist, kõik müüki tulnud korterid leiavad ostja
Laenuturg
Laenude käive
Eesti panga andmetel oli 2016 I kvartali eluasemelaenude käive 200 miljonit eurot. Eluasemelaenude käive jätkab tõusu, kuid seda aeglustuvas tempos. 2016 I kvartali eluasemelaenude käive oli aastatagusest 5,3% enam, mis on viimase viie aasta madalaim kasvunumber. Varasemalt on laenukäibe suurenemine olnud aasta baasil 10-34%.
Laenukäibe senise kiire tõusu taga on olnud jätkuv tehingute arvu suurenemine, samuti kinnisvara kallinemine. Oma osa on aktiivsel uusarendusel, kus keskmisest kallimate tehingute finantseerimiseks kulub enam laenuressurssi.
Laenude väljastamise juures võime täheldada teatavat vastukäivust. Ühest küljest soovivad pangad laene välja anda. Teisalt baseerub laenude menetlemine järjest konservatiivsematel printsiipidel, kus nii laenuvõtjat kui tagatisvara hinnatakse järjest karmimate kriteeriumide alusel. Näitena olgu siin toodud tõsiasi, et Swedbank on hakanud uusarenduste korterite ostjatelt küsima vara väärtuse eksperthinnangut. Üsna tõenäoliselt on teisedki pangad selle nõudega peatselt järgi tulemas.
Laenu taotlemise protseduur on seeläbi minemas küll pikemaks ja kallimaks, kuid eelkõige soodsast intressimäärast lähtuvalt võib öelda, et laenuturg pigem soosib kinnisvaratehingute tegemist.
Laenude jääk
Eesti eluasemelaenude jääk oli Eesti Panga andmetel 2016 I kvartali lõpu seisuga 6,36 miljardit eurot. See ületab juba 2008. aasta laenujäägi tippu, mis toona oli 6,21 miljardit eurot.
Aastataguse ajaga võrreldes on laenujääk kerkinud 4,4%. Võrreldes laenujäägi suurenemist majanduskasvuga näeme, et laenujääk kasvad kordades kiiremini. Kui aga laenujäägi muutust võrrelda palkade kogusumma muutusega, on tegemist võrreldavas suurusjärgus oleva kasvuga.
Eraisikute laenujääk ehk laenukoormus on hakanud suurenema – mõõdame me seda sisemajanduse kogutoodangu või palkade kogusumma suhtes. Tänaste hinnangute alusel ei ole laenukoormus selline, mis annaks märku ülekuumenemisest ja peaks seeläbi muret tekitama. Seega võib öelda, et laenukoormuse poole pealt võetuna ei ole kinnisvaraturul olulisi piiranguid, mis takistaksid tehingute tegemist.
Euribor, intressimäärad ja riskimarginaalid
Eluasemelaenude intressimäär oli 2016 märtsis Eesti panga andmetel 2,24%. Intressimäär on samal ülimadalal tasemel nüüdseks püsinud juba üle kolme aasta. Madalate intressimäärade taga on miinusesse kukkunud euribor. 2016. a aprilli seisuga oli valdav baasintressimäärana kasutatav kuue kuu euribor -0,138%.
Eeldades, et intressimäära ja seega euribori tõusu eeldus on kiirem majanduskasv ja tekkiv inflatsioon, peab laenuraha kallinemist eeldades olema parandamatu optimist. Pigem on tänased intressimäärade muutuste prognoosid samad, mis viimase viie-kuue aasta jooksul – eeloleva paari aasta jooksul näeme ülimadalaid intressimäärasid ja selle järel paari aasta jooksul madalaid intressimäärasid.
Tarbijabaromeeter
Tarbijakindlus on konjunktuuriinstituudi andmetel 2016. aasta alguses teinud märgatava kukkumise, aprillis siiski on kindlustunne pisut paranenud. Kindlustunde vähenemise taga on tarbijate suurenenud kartus töötuks jääda. Tallinnas-Harjumaal on siiski tööpuuduse näitaja madal ja praktikas on tegemist pigem tööjõu puudusega kui tööpuudusega.
Siiani ei ole tarbijakindlust, ammugi tarbija käitumist kinnisvaraturul mõjutanud n-ö suur pilt. Maailma majandusest ja poliitilisest olukorrast tulenevalt on hulk riskitegureid, mis näitavad järjest enam pingestumist. Paraku ei paista kusagilt positiivseid lahendusi, mis võiksid võtta maha riske, mis tulenevad näiteks Venemaa agressiivsest käitumisest, Kreeka majandusprobleemidest või Suur-Britannia Euroliidust lahkumise plaanidest.
Korterite ostu-müügitehingud
Korteriturg üldiselt
Maa-ameti andmetel tehti 2016 I kvartalis Tallinnas 2059 korteritehingut. Vaatamata makromajanduslikele riskidele on korteritehingute arv järjest kasvamas. 2016 I kvartali tehingute arv ületas aastatagust 6,6% võrra, mis näitab siiski kasvu aeglustumist.
Tehingute arvule analoogselt on hoo maha võtnud korteritehingute keskmine hind. Viimase viie kvartali jooksul on Tallinna korteritehingute keskmine ruutmeetrihind olnud 1550 +/-10 eurot. Tallinna korteritehingute keskmine hind oli 2016 I kvartalis 1555 €/m², mis on aastatagusest napi 0,7% võrra enam. Sisuliselt võime öelda, et korteritehingute keskmine hind on jäänud paigale püsima.
Kuigi Tallinna korteritehingute hind on viimase aasta jooksul püsinud praktiliselt muutumatuna, on linnaosades siiski aset leidnud suuremaid muutuseid nii tõusu kui languse suunas.
Korteriturul annavad tooni uusarendused. Enamasti toob uus korter turule ostja endise eluaseme, mis suurendab kogupakkumist. 2014. aasta esimeses pooles müüjaturust ostjaturuks pöördunud Tallinna korteriturg on samas olukorras tänaseni. Konkurents on tihe ja iga tehingu nimel tuleb kinnisvaramüüjatel võidelda.
Kesklinna korteriturg
Tallinna kui terviku stabiilse korterituru kõrval leiavad kesklinnas aset suuremad muutused. Tallinna kesklinna korteritehingute arv oli 2016 I kvartalis 343, mis on eelmise aasta analoogsest näitajast koguni 26% vähem. See on sama tehingute arvu tase, mis neli aastat tagasi ehk 2012 I kvartalis.
Raske on välja tuua põhjust, miks on tehingute arv vähenenud. Osalt võib tehingute arvu kukkumise taga olla mullune kõrge võrdlusbaas, mil sõlmiti mitme suure kesklinna luksusprojekti asjaõiguslepinguid.
Teisalt tõstatubki siin korterituru kui terviku oluline riskikoht: kas senine korteritehingute järjepidev kasv on jätkusuutlik ja kas on tegureid, mis võivad tehingute arvu vähendada?
Üldjuhul liiguvad korterite hinnad tehinguarvu muutuste järel. Tallinna kesklinna 2016 I kvartali keskmine korteritehingu hind oli maa-ameti andmetel 2121 €/m², mis on eelmisest aastast 1,7% vähem.
Viidates veel korra aastatagusele kallite korterite asjaõiguslepingute sõlmimisele ei pea paariprotsendilises hinnalanguses veel tonti nägema. Pigem on tegemist statistilise korrektuuriga, mis on tingitud tehingute struktuuri muutusest.
Uusarendused
Tallinna uusarenduste turg on vägagi aktiivne ja seda nii pakkumise kui nõudluse poole pealt. Uusi korteriprojekte tuleb järjest juurde. Seejuures on lisanduvate projektide näol paljus tegemist keskmisest suuremate ehk üle 20 korteriga projektidega.
Aprilli lõpu seisuga oli Tallinnas pakkumisel kokku 2287 uusarenduse korterit, millest 902 asusid kesklinnas. Aastataguse ajaga võrreldes on korteripakkumine kasvanud 5% võrra. Uute korterite keskmised pakkumishinnad püsivad aastatagusel tasemel. Aprillikuine uute korterite keskmine pakkumishind oli 2375 €/m².
Vaatamata kasvanud pakkumiste arvule ei ole pakkumishindades otsest langust näha. Küll on suurenenud klientidele pakutavate soodustuste hulk. Küll pakutakse uute korterite ostjatele rahalist soodustust, kommunaalkulude tasumise võimalust, nelja aasta peale pikenenud garantiid, tasuta kööke või panipaika-parkimiskohta kauba peale.
Lai pakkumiste hulk erinevates piirkondades ja hinnaklassides ning kinnisvaraarendajate aktiivne turunduskommunikatsioon aitavad tehingute arvu hoida kõrgel. Mõningase liialdusega võime üldistavalt öelda, et kõik uued projektid müüakse ära ja n-ö seisvaid projekte pakkumises praktiliselt pole.
Kuigi müügitempod on kasvanud käsikäes pakkumiste arvuga tuleb kõikidel kinnisvaraarendajatel iga müügitehingu nimel võidelda, sest konkurents on tihe.
Prognoosid
- Laenuturul näeme lähemate aastate jooksul soodsat intressimäära ja pankade jätkuvat valmidust uusi laene välja anda
- Korteriturul väheneb tehingute arv, kuid seda tagasihoidlikul määral, korterite hinnad jäävad püsima tänasel tasemel, kui just ei toimu olulist muutust tehingute struktuuris
- Uusarendusi tuleb turule jätkuvalt juurde, hinnad püsivad tänasel tasemel, kuid tiheda konkurentsi tõttu suureneb klientidele pakutavate soodustuste hulk
Üüriturg
- Üürikorterite pakkumine kasvab, see pikendab väljaüürimisele kuluvat aega
- Üürihindadel tõusuruumi ei ole, sest konkurents hoiab hinnatõusu maas
- Konkurents on tihenenud eelkõige kallimate ja parema kvaliteediga korterite sektoris
Tallinna üürikorterite pakkumiste arv püsib aastatagusel tasemel. Aprillis 2016 pakuti portaali KV.EE andmetel Tallinnas üürile 2194 korterit, mis on vaid 4 korteri võrra enam kui aasta tagasi.
Pakkumiste arv siiski ei peegelda päris hästi tunnetuslikku üüripakkumise tihenemist. Juba 2015. aasta lõpust paistab üüripakkumise konkurentsi tihenemine ja ülepakkumine mõningates sektorites. Näiteks on kesklinna ja kesklinna lähistel asuvate kahetoaliste korterite pakkumine suhteliselt lai. See on omakorda kaasa toonud väljaüürimise perioodi pikenemise ja nii omakorda surve hindadele.
Pakkumise laienemise taga on taas aktiveerunud üüriinvestorid, kes soetavad väljaüürimiseks valdavalt ühe- ja kahetoalisi kortereid, mis seni on olnud parima likviidsusega. Olukorras, kus uusarendus on vägagi aktiivne ja seda eriti kesklinna piirkonnas, on üüriinvestorid raha paigutamas kesklinna uutesse korteritesse.
Üürihindade tõusulootust on üsnagi riskantne prognoosida. Pigem on tänases pakkumiste arvu kasvu olukorras mõistlik prognoosida stabiilseid hindu. Vaadates, kuidas korterite ostu-müügihinnad ja üürihinnad on käinud käsikäes, ja kuidas ostu-müügihinnad on stabiliseerunud, ei ole veel põhjust peljata üürihindade langust.
Üürihinnad võivad siiski langeda, kuid seda üksikjuhtumite puhul, kus vara on näiteks läbi amortiseerumise väärtust kaotanud või on minevikus õnnestunud sõlmida üürileping turutasemest kõrgema hinnaga.
Prognoosid
- Üüriturul konkurents tiheneb, sest väikeinvestorid toovad järjepanu pakkumist juurde
- Üürihinnad liiguvad paralleelselt ostu-müügihindadega ja püsivad tänasel tasemel
- N-ö tavapärasele ühe-kahetoalise korteri väljaüürimise turule sisenemine ei pruugi pakkumise kõrge arvu tõttu olla kõige mõistlikum
Prognoos
Eluasemelaenude turg on aktiivne. Riskid n-ö suure pildi juures on küll märgatavad ja järjest kasvamas, kuid Eesti sisemajanduslike tegurite baasilt ei ole laenuturg tegur, mis peaks kinnisvaraturgu pidurdama. Õigem on öelda, et laenuturg soosib tehingute tegemist, kuid kriteeriumid laenude väljastamiseks on sellised, mis hoiavad olukorra ülekuumenemisest kaugel.
Tarbijakindlus on heal tasemel, kuid viimase poole aasta jooksul siiski vähenenud. Tarbijakindluse langusele vaatamata on kinnisvaratehingute arv kõrge. Olukorras, kus ettevõtete vähenenud investeeringute tingimustes on pigem oodata tööpuuduse mõningat suurenemist ja omakorda selle tõttu mõningat palgakasvu aeglustumist, või prognoosida tarbijakindluse halvenemist.
Korteriturg on aktiivne ehk tehingute arv on kõrgel tasemel. Kõrge tehingute arv ei ole tavapärasel moel hindu ülespoole ajanud. Olukorras, kus pakkumine on väga lai ja konkurents leiab aset paljus hindade tasemel, on jätkuvat hinnatõusu alusetu oodata. Pigem poleks ime, kui näeksime üksikute projektide puhul hindade alandamist, kuid seda esmalt projektide juures, kus esmane hinnaootus on olnud reaalsusega mittevastav. Kogu turule tänastes tingimustes, kus ostjad on turul ehk tehingute arv kõrge, ei peaks langust ootama.
Üüriturg jätkab aktiivsena ja seda nii pakkumise kui nõudluse poole pealt. Üürileandjad toovad väikeses mahus, kuid pideva voona turule uusi kortereid. Üüriinvesteeringute teravik on vanemate korterite turult suundunud rohkem uuema ehk kallimate ja parema kvaliteediga pakkumise loomisse.
Üüriinvesteeringute tegemise üks kaalutlus on sageli madalad intressimäärad ja kinnisvarainvesteeringu hoiusele alternatiiviks olemine. Samas on Eesti üüriäri ajast-aega põhinenud paljus mitte üürirahavool, vaid vara väärtuse kasvul. Olukorras, kus vara väärtuse kasvuprognoosid on tagasihoidlikud, seab see kahtluse alla üüriärisse sisenemise otstarbekuse.
Üüriturul on märke ülepakkumisest. Massiivsest liigpakkumisest ja olulisest hinnasurvest täna veel rääkida ei saa. Kas midagi sellist peaks tulema, sõltub juba üüriinvestorite järgnevast käitumisest, kas pakkumist tuuakse inertsist turule juurde või jäädakse ootama olemasoleva absorbeerumist.
Makromajanduslikud tegurid ja mõjurid väljastpoolt Eestit pole sugugi sedavõrd rõõmsates toonides, kui Eesti näitajad, mis viitavad pigem aktiivsele ja vägagi aktiivsele kinnisvaraturule. Turg on küll aktiivne, st tehingute arv on kõrge, kuid ülekuumenemisest siiski rääkida ei saa. Just maailma majanduslikke ja poliitilisi tegureid silmas pidades tuleb nentida, et määramatust on palju ja see teeb prognoosimise äärmiselt keeruliseks. Lähtudes püsivast väliskeskkonnast ja Eesti siseriiklikest teguritest võib ennustada kinnisvaraturu mõningat jahtumist, kus tehingute arv tõmbub pisut tagasi ja hinnad püsivad paigal.
