Harjumaa elamuturu ülevaade
Harjumaal tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid pealinna väliselt kõige enam Tallinna lähedastes piirkondades, kus on ühtlasi ka kõige enam elurajoone. Tehinguaktiivsuselt paistavad iga-aastaselt silma ennekõike Viimsi ning Harku vald. Ostjate eelistused on kõrgeimad kuni 20 kilomeetri kauguseni Tallinna linnast, mida võib ühtlasi pidada ka Tallinnas tööl käimise tsooniks. Väljaspool Tallinna linna lähivaldasid ning maakonna suuremate keskuste lähipiirkondi on ostjate huvi jäänud endiselt tagasihoidlikuks. Erinevalt Tallinna linnas tehtavatest tehingutest on pealinna lähipiirkondades tehtavate tehingute lõikes tegemist suures osas uusehitistega.
Hinna- ning tehingaktiivsuse kasvu vedasid III kvartalis uusehitised
Kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt aktiviseerus kinnisvaraturg Eesti suuremates piirkondades III kvartalis nii augustis kui septembris. Elamuturg on aga võrrelduna korteriturgudega valdavalt väheaktiivne ning tehinguaktiivsuse ega hinnatasemete kasvu tavapäraselt kuigi märkimisväärselt ei teki. Elamuturul on nii müüjate hinnasoovid kui ostjate eelistused jäänud võrrelduna juba möödunud kvartalitega suures osas sarnaseks. Ennekõike on kasvanud uueshitiste pakkujate hinnasoovid ning nõudlus uusehitiste järele. Arco Vara hinnangul on turul nõudluse rahuldamiseks piisaval hulgal sobilikke pakkumisi.
2016. aasta III kvartalis tehti hoonestatud elamumaaga Harjumaal tervikuna 3,9% rohkem tehinguid kui käesoleva aasta eelmises kvartalis. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes 131 000 eurot ning mediaanhinnaks 85 000 eurot. Aritmeetiline keskmine kasvas sealjuures 2,1% ning mediaanhind 6,3%. Võrrelduna möödunud aasta sama ajaga kasvas tehinguaktiivsus 14%, aritmeetiline keskmine tehinguhind kasvas aga 11% ning mediaanhind 2,4%. Elamuturuga seotud näitajad on püsinud suures osas muutumatud, nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete kasv on valdavalt aset leidnud pealinnas ning selle lähedastes piirkondades, kus tehingutealusteks elamuteks on suures osas uusehitised.
Oktoobris tehti Harjumaal tervikuna 121 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli võrrelduna septembriga kui ka möödunud aasta oktoobriga koguni 18% vähem. Aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes tehtud tehingute lõikes 135 000 eurot ning mediaanhinnaks 104 000 eurot. Aritmeetiline keskmine oli võrrelduna septembriga kasvanud 4,9% ning võrrelduna mulluse aasta sama kuuga 11%. Mediaanhind oli seevastu võrrelduna septembriga kasvanud koguni 36% ning võrrelduna möödunud aasta sama kuuga 34%. Tehingute arv oli küll võrrelduna möödunud perioodidega vähenenud, kuid hinnatase on nii kallimate järelturu kui ka uusehitiste arvelt tugevalt kasvanud.
Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Harjumaal ja Tallinna linnas
* 2016. aasta andmed on 31. oktoobri seisuga
Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
Harjumaa elamuturg valdade lõikes
Harjumaa elamuturu moodustavad ennekõike kinnisvaraturu mõistes aktiivseimad piirkonnad, milledest oluliseima osa moodustavad linnad eesotsas Tallinnaga ning seejärel pealinnalähedased vallad. Erinevalt Harjumaa korteriturust on elamuturg pealinnast kaugenedes mõnevõrra aktiivsem, piirkondades kus kortereid enam reeglina ei otsita, on elamutele endiselt võimalik ostjat leida. Valdade osas on eelistatuimad piirkonnad pealinnast väljuvate suuremate magistraalteede ning vallakeskuste läheduses.
Harjumaa valdade piirkondlik tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2016. a. III kvartalis
| Vald * | Mediaan tehinguhind | Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise kvartaliga | Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga | Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga | Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga |
| Anija | 20 000 | -47,0% | -28,6% | 0,0% | 71,4% |
| Harku | 70 000 | 29,6% | -15,2% | 1,8% | 50,0% |
| Jõelähtme | 57 500 | -23,3% | -26,3% | 38,5% | 38,5% |
| Keila | 43 450 | 24,1% | 12,9% | -9,7% | 64,7% |
| Kernu | 19 950 | -20,2% | 33,0% | -43,6% | -18,5% |
| Kiili | 54 500 | -17,4% | 11,2% | 31,3% | 40,0% |
| Kose | 32 130 | – ** | -41,6% | – ** | 12,5% |
| Kuusalu | 39 500 | -54,6% | -21,0% | 0,0% | 100,0% |
| Raasiku | 120 000 | -7,7% | 41,2% | 88,9% | 142,9% |
| Rae | 177 000 | -22,2% | -9,2% | 33,3% | 4,3% |
| Saku | 75 000 | 25,0% | 13,6% | -12,1% | -6,5% |
| Saue | 105 000 | -32,2% | 8,8% | -40,0% | -40,0% |
| Viimsi | 120 000 | -29,4% | 76,2% | 46,4% | 0,0% |
* Vallad, milledes ei teostatud ühtegi hoonestatud elamumaaga seotud tehingut, ei ole tabelis kajastatud
** Piirkonnas teostati statistika avaldamiseks liialt vähe tehinguid, mistõttu andmeid ei ole siinkohal kajastatud
Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
Harjumaal paiknevate valdade lõikes on elamuturu mõistes kõige aktiivsemad piirkonnad ennekõike Tallinna linna vahetus läheduses asuvad vallad. Sellisteks valdadeks on Harku, Viimsi, Rae ning Saue vald, mida kõiki iseloomustab Tallinna linna lähedusest tulenev linnastumine ning ehitustegevuse kõrge aktiivsus. Vastavates piirkondades on tehingualusteks elamuteks suures osas uusehitised. Tallinna linnast vähehaaval kaugenedes on elamuturul aktiivsemad piirkonnad veel Saku, Kernu, Keila, Kiili ning Jõelähtme vald.
Valdade lõikes tehtud tehingute arvu ega mediaanhinna osas ei saa erinevalt eelnimetatud aktiivseimatest piirkondadest põhjalikemaid järeldusi kinnisvaraturul toimuvast teha, sest piirkondlik tehinguaktiivsus on kujunevate trendide kajastamiseks liialt madal.
Harjumaa elamuturg linnade lõikes
Harjumaal paiknevate linnade lõikes on elamuturu poolest sarnaselt korteriturule lisaks Tallinna linnale enimaktiivne Maardu linn, mis tuleneb ennekõike linna suurusest ning Tallinna vahetust lähedusest. Teistes Harjumaa linnades on nii üleüldine kinnisvaraturg kui elamuturg spetsiifilisemalt võrreldes Tallinna linnaga ning selle lähipiirkondadega võrdlemisi väheaktiivne. Valdavalt moodustavad Harjumaa väikelinnade elamuturu 1940.-1990. aastatel ehitatud elamud, tehingutealused uusehitised on üle maakonna valdavalt aastatest 2011-2016.
Harjumaa linnade piirkondlik tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2016. a. III kvartalis
| Linn * | Mediaan tehinguhind | Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise kvartaliga (%) | Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga (%) | Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga (%) | Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga (%) |
| Keila linn | 129 229 | 8,6% | – ** | 140,0% | – ** |
| Maardu linn | 58 750 | -22,7% | 48,7% | -20,0% | -39,4% |
| Saue linn | 147 000 | – ** | 25,6% | 25,0% | 0,0% |
| Tallinn | 181 000 | -4,7% | 1,5% | 12,4% | 17,6% |
* Linnades, milledes ei teostatud ühtegi hoonestatud elamumaaga seotud tehingut, ei ole tabelis kajastatud
** Piirkonnas teostati statistika avaldamiseks liialt vähe tehinguid, mistõttu andmeid ei ole siinkohal kajastatud
Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
2016. aasta III kvartalis püsisid Harjumaa väikelinnade elamuturul nii tehinguaktiivsus kui hinnatasemed võrreldes varasemate perioodidega olulisemate muutusteta. Harjumaa väikelinnade osas ei saa paraku lühiajalisest statistikast tulenevalt teha põhjalikemaid järeldusi, sest piirkondlik tehinguaktiivsus on kujunevate trendide kajastamiseks liialt madal.
Elamuturu piirkondlikud iseärasused ning tarbijate eelistused
Harjumaa lõikes on ostjate poolt soovituimad piirkonnad Tallinna linna väliselt ennekõike looduskaunites ning privaatsetes asukohtades. Eelistatuimad piirkonnad on Harku ning Viimsi vallas, millest tulenevalt eelistatakse ennekõike mere ning Tallinna linna vahetut lähedust. Tallinna linna lähedaste ning samaaegselt looduskaunite piirkondade hinnatasemed on Tallinna linna ning selle lähiümbruse elamute hindadega võrdlemisi samaväärsed.
Hoonestamata elamumaade ja renoveerimist vajavate elamute ostmise kõrghooaeg on ennekõike kevadeti ning suviti. Kevadeti otsitakse rohkem juba valmis ning renoveerimist vajaminevaid elamuid, et koheselt sisse kolida või viia ehitustööd lõpule suvise perioodi jooksul. Hoonestamata elamumaade ostu osas kaalutakse ostmist pigem sügisesel perioodil, sest ehitustöödega alustamiseks läheb tihtipeale ehitusega seotud dokumentatsiooniga võrdlemisi kaua aega, mille järgselt saab kevadel koheselt ehitustöödega alustada.
Elamu või hoonestamata elamumaa ostjate jaoks on tähtis ennekõike piirkonna elukeskkondlik ülesehitus ning teede- ja tänavatevõrgu seisukord. Piirkondades, kus puudub terviklik infrastruktuur, on krundid kunagise buumiaegse perioodi järgselt endiselt madala likviidsusega. Sarnaselt on valmis ning sissekolimiseks sobilike elamute pakkumiste kõrge hulga tõttu vähenenud tarbijate huvi poolikute ehitiste vastu. Kõrgemat hinda on koduotsijad nõus tasuma vaid kõrgema ehituskvaliteedi, heas seisukorras siseviimistluse ning avara planeeringu eest.
Nii Tallinna linnas kui ka selle lähivaldades otsitakse pigem kivikonstruktsioonis ning võimalusel kaasaegsete küttelahendustega elamuid (elektri- ning vedelküte on madalaimalt väärtustatud), mille suletud netopind jääb eelistuste kohapealt enamasti vahemikku 150-200 m2. Olukorras, kus elanikkonna sissetulekud on stabiilselt kasvanud ning üleüldine heaolutase on kõrge, otsitakse pigem heas seisukorras ning koheselt sissekolimiseks sobilikke elamuid. Eelistatud on uusehitised, mida iseloomustab avar ruumiplaanering, funktsionaalsus ning madalad kommunaalkulud.
Renoveerimist vajavate elamute hinnad algavad Harjumaal tavaliselt ligikaudu 50 000 eurost. Heas seisukorras elamute müügipakkumised ja tehingud toimuvad üldjuhul vahemikus 80 000 – 130 000 eurot, Väga heas seisukorras elamute hinnatase jääb 130 000 – 200 000 euro vahele. Tallinna lähedal asuvate suvilate hinnatase jääb olenevalt hoone asukohast ja seisukorrast ligikaudu 25 000 – 50 000 euro vahele. Suvilate hinda mõjutavad eeskätt läheduses asuvad veekogud ning elamiskõlblikkus.
Arco Vara hinnangul on tüüpiliseks Tallinna linna või selle lähiümbruse majaostjaks ühe kuni kolme lapsega noorpere. Sobilike pakkumiste osas sõltub tarbijate valik kõige enam leibkonna sissetulekust ning seeläbi nende laenuvõimekusest. Elamute hinnatasemed on kõige kõrgemad Tallinnas ning selle lähistel asuvates mereäärsetes piirkondades, pealinnast maismaa poole kaugenedes on aga elamute hinnad tulenevalt linna kaugusest odavnemas.
Pakkumise ja nõudluse dünaamika
Harjumaa elamuturul on hinnatasemed viimastel aastatel stabiilselt kasvanud. Erinevalt korteriturust on elamuturul pakkumiste arv püsinud 2014. aastast võrdlemisi muutumatuna. Käesoleval aastal on Harjumaal elamute pakkumiskuulutuste arv perioodil augustist oktoobrini pidevalt mõnevõrra langenud. Lühiajalisele statistikale tuginevalt on pakkumiste arvu vähenemise juures kasvanud pakkumispõhised hinnatasemed, tegelikud tehinguhinnad on võrrelduna möödunud perioodidega aga valdavalt kasvanud ainult Tallinna linna lähipiirkondades. Elamuturule on sealjuures iseloomulik pakkumiste arvu hooajaline langus just sügisel ning kevadel.
Tarbijad on eelistamas uusehitisi ning elamu soetamisel alustatakse sobilikke maju valima esialgu kõrgemate pakkumishindadega varade hulgast, ostjate kindlustunne ning nõuded eluasemele püsivad kõrged. Harjumaa lõikes püstitatakse uusehitisi valdavalt kõige enam Tallinna vahetus läheduses asuvatesse piirkondadesse. Sellisteks piirkondadeks on põhiliselt Viimsi, Harku, Saue, Saku ning Rae vallas paiknevad alevikud ning külad, mida iseloomustab pidev elanikkonna kasv. Elamurajoonide rajamiseks kerkib uusi arendusalasid aina enam esile Tallinnast kaugenedes, sest linnalähedastes piirkondades on eelistatuimates asukohtades sobilikud krundid otsa lõppemas.
Harjumaa elamuturu pakkumis- ning ehitusdünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)
Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
* 2016. aasta andmed on III kvartali seisuga
Individuaalelamu ehitamiseks kulub püsiva ehitustegevuse tulemusena enamasti üks aasta. Suur erinevus ehitus- ja kasutuslubade arvus võib tuleneda sellest, et kasutusloa puudumine ei takista mitte elamu kasutuselevõttu, vaid selle müüki (juhul, kui ostja soovib ostu finantseerida pangalaenuga). Kuna üksikelamuid ehitatakse reeglina endale, mitte müügiks, saavad paljud elamud kasutusloa teatud ajalise nihkega.
Prognoosid
Elamuturg on võrrelduna korterituruga võrdlemisi väheaktiivne, mistõttu ainuüksi lühiajalisele statistikale tuginevalt ei saa siinkohal teha pikemaks perspektiiviks olulisemaid järeldusi. Kohatised statistilised hinnakõikumised on tingitud üksikute väga kõrgete või madalate tehinguhindadega tehtud tehingutest. Ühtlasi on elamuturul tegemist hinnatasemetega, mille osas tehinguhinnani jõudmiseks on müüjad nõus tegema hinnas järeleandmisi, mistõttu reaalse tehinguni jõudes erinevad pakkumis- ning tehinguhinnad tavapäraselt kuni 10%.
Pärast 2015. aasta 1. juulist kehtima hakanud ehitusseadustikku on Eesti kinnisvaraturu lõikes muutunud keerulisemaks ennekõike elamuturg. Elamute ostmisel pangalaenuga nõuavad eluasemelaene väljastavad krediidiasutused, et elamuga seotud dokumentatsioon oleks korras (sh ehitus- ning kasutusload, ehitusprojekt ning lisaks väiksemate muudatuste tegemise korral ehitusteatis/kasutusteatis). Seadustamist vajavad ennekõike nö ebaseaduslikud ehitised, mida esineb suurel osal vanemate kinnistute puhul, kus hoovi on lisaks elamule ehitatud ka mitmeid abihooneid.
Lisaks dokumentatsiooni olemasolule ning tähtsusele on oluline ka kinnistutele ligipääs avalikult kasutatavatelt teedelt. Kinnisvarahindajatel tuleb ette hulgaliselt varasid, mille korral kinnistule ei ole juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt tagatud. Kuniks ligipääsu seaduslikult servituudi läbi aga ei ole, ei ole enamasti pangad nõus elamu ostu finantseerima.
Jättes kõrvale kommertspankade poolsed piirangud elamuturu kohatiseks täiendavaks elavnemiseks, ei ole lähitulevikus oodata Harjumaa elamuturul olulisemaid muutusi. Elamuid jäävad otsima ning ostma enamasti üle keskmist palka teenivad leibkonnad, kelle nii sotsiaalne- kui majanduslik heaolu püsib prognooside kohaselt lähiaastatel positiivne. Olukorras, kus ehitushinnad ning elamute müügipakkumiste arv püsivad kõrged, ei ole majade müügiperioodide lühenemist ega hinnatasemete märkimisväärset kasvu oodata. Arco Vara hinnangul võivad siiski eelistatuimates asukohtades nõutuima suuruse ning planeeringuga elamute hinnad lähitulevikus pisut tõusta, kuid keskmisest kallimate elamute müügiperioodide lühenemist ei ole kindlasti oodata.
Harjumaa korterituru ülevaade (2016. a. oktoobri lõpu seisuga)
Harju maakonna korteriturul tehtavatest tehingutest moodustavad valdava osa Tallinna linnas ning selle lähipiirkondades tehtavad tehinguid. Tallinnast väljaspool tehakse enim tehinguid linnaäärsetes valdades – Rae, Saue, Viimsi, Harku kui ka Saku vallas. Lisaks linnaäärsetele valdadele tehakse lõviosa tehingutest ka Tallinna lähedastes satelliitasumites, milledeks on Harjumaal paiknevad linnad – Maardu, Kehra, Keila, Saue, Loksa ning Paldiski linn. Kinnisvarahinnad on maakonnas tugevalt mõjutatud Tallinna linna või selle suuremate satelliitasumite kaugusest ning olulisemate linnast väljuvate magistraalteede lähedusest.
Tehinguaktiivsus ning hinnakasv püsis III kvartalis stabiilne
Käesoleva aasta III kvartalis teostati Harjumaal 2,5% rohkem tehinguid kui 2016. aasta II kvartalis, kusjuures mediaan- ning aritmeetiline keskmine kasvasid vastavalt 4,0% ning 5,5%. Võrrelduna möödunud aasta sama ajaga teostati 8,0% rohkem tehinguid, sealjuures kasvas mediaanhind 8,0% ning aritmeetiline keskmine 8,4%. Tervikuna on Harjumaa korteriturul nii tehinguaktiivsus kui hinnatasemete muutused otseses seoses Tallinna linna kinnisvaraturul toimuvaga, keskuses aset leidvad muutused kanduvad mõne aja jooksul edasi väiksema asustustihedusega piirkondadesse.
Oktoobris tehti Harjumaa korteriturul tervikuna 959 tehingut, mida oli 1,7% rohkem kui septembris ning 2,3% rohkem kui möödunud aasta samas kuus. Oktoobris kujunes korteritehingute mediaanhinnaks 1 467 €/m2 ning aritmeetiliseks keskmiseks 1 511 €/m2. Mediaanhind oli võrrelduna septembriga erinevalt tehingute arvu kasvust langenud 4,1% ning aritmeetiline keskmine 3,5%, võrrelduna möödunud aasta sama ajaga olid hinnatasemed aga kasvanud vastavalt 5,3% ning 6,0%. Maakonna andmetele tuginevalt on mediaanhind keskmisest hinnast madalam, sest nii Tallinnas kui Tallinna lähipiirkondades teostatakse olulises mahus tehinguid uusarendustega, mis hoiavad hindu kõrgema hinnalise kaalu tõttu üleval.
Harjumaa ning Tallinna linna tehinguaktiivsus ning hinnadünaamika perioodil 2006-2016
* 2016. a. on toodud 31. oktoobri seisuga
Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
Harjumaa korteriturg valdade lõikes
Harjumaa korterituru moodustavad ennekõike kinnisvaraturu mõistes aktiivseimad piirkonnad, milledest oluliseima osa moodustavad linnad eesotsas Tallinnaga ning seejärel Harjumaa vallad. Järgnevalt on Harjumaa korterituru kirjeldamiseks jagatud Harjumaa kinnisvaraturg erinevatesse eraldiseisvatesse osadessee – Harjumaa vallad ning Harjumaa linnad.
Harjumaa valdade korterituru tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2016. a. III kvartalis
| Vald * | Mediaan (€/m2) | Mediaani muutus võrreldes eelmise kvartaliga | Mediaani muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga | Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga | Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga |
| Anija | 395 | -10,5% | 0,6% | -38,9% | -26,7% |
| Harku | 1 275 | -1,4% | 1,8% | -17,6% | -9,7% |
| Jõelähtme | 1 305 | 22,6% | 38,0% | -16,7% | 25,0% |
| Keila | 506 | -0,3% | 3,9% | 25,0% | 36,4% |
| Kose | 245 | 15,7% | -39,1% | -31,8% | -16,7% |
| Kuusalu | 563 | 10,2% | 56,5% | -28,6% | 100,0% |
| Nissi | 212 | 17,4% | 34,7% | 7,7% | 16,7% |
| Raasiku | 1 149 | 17,6% | 78,8% | 30,0% | -13,3% |
| Rae | 1 451 | 0,3% | 2,8% | 11,7% | 22,1% |
| Saku | 1 533 | 62,8% | 25,7% | 281,8% | 40,0% |
| Saue | 1 449 | -0,2% | 3,5% | -6,3% | -13,5% |
| Vasalemma | 76 | -51,1% | -19,7% | 28,6% | 28,6% |
| Viimsi | 1 482 | 1,9% | 5,3% | -14,5% | 0,0% |
* Valdades, mida ei ole tabelis kajastatud, teostati vaadeldava perioodi jooksul andmete avaldamiseks liialt vähe tehinguid
Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
Harjumaal paiknevate valdade lõikes on korterituru mõistes kõige aktiivsemad piirkonnad ennekõike Tallinna linna vahetus läheduses asuvad vallad. Sellisteks valdadeks on Harku, Viimsi, Rae ning Saue vald, mida kõiki iseloomustab Tallinna linna lähedune valglinnastumine ning ehitustegevuse aktiivsus. Vastavates valdades paikneb Tallinna välistel aladel Harjumaal elamufondi kohta kõige enam uusarendusi, teisi Harjumaa valdasid iseloomustavad korterituru poolest enamjaolt perioodil 1940.-1990. aastatel ehitatud korterelamud.
Valdade lõikes teostatud tehingute arvu ega mediaanhinna osas ei saa erinevalt Harku, Rae, Viimsi ning Saue valla osas põhjalikemaid järeldusi kinnisvaraturul toimuvast teha, sest piirkondlik tehinguaktiivsus on kujunevate trendide kajastamiseks liialt madal.
Harjumaa korteriturg linnade lõikes
Harjumaal paiknevate linnade lõikes on korterituru poolest lisaks Tallinna linnale enimaktiivne Maardu linn, mis tuleneb ennekõike linna suurusest ning Tallinna vahetust lähedusest. Teistes Harjumaa linnades on nii üleüldine kinnisvaraturg kui korteriturg spetsiifilisemalt võrreldes Tallinna linnaga ning selle lähipiirkondadega võrdlemisi väheaktiivne. Valdavalt moodustavad Harjumaa väikelinnade korterituru 1940.-1990. aastatel ehitatud korterelamutes paiknevad korterid, üksikuid uusarendusi on märgata Keila, Maardu ning Saue linnas, kuid nendega tehakse võrdlemisi vähe tehinguid.
Harjumaa linnade korterituru tehingute arvu- ja hinnadünaamika 2016. a. III kvartalis
| Linn | Mediaan (€/m2) | Mediaani muutus võrreldes eelmise kvartaliga | Mediaani muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga | Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga | Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga |
| Kehra | 532 | 24,2% | 38,4% | -36,4% | -41,7% |
| Keila | 1 099 | -7,6% | 8,2% | 5,3% | 8,1% |
| Loksa | 260 | 51,0% | 55,4% | -8,3% | -21,4% |
| Maardu | 857 | 3,9% | 6,8% | -14,7% | 26,1% |
| Paldiski | 351 | 4,5% | 5,1% | 28,6% | 0,0% |
| Saue | 1 067 | -33,2% | -7,3% | -12,5% | 27,3% |
| Tallinn | 1 582 | 4,3% | 8,4% | 3,0% | 8,3% |
Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
2016. Aasta III kvartalis püsisid Harjumaa väikelinnade korteriturul nii tehinguaktiivsus kui hinnatasemed võrreldes varasemate perioodidega olulisemate muutusteta, hinnataseme kasv on püsinud kuid kohati on aset leidnud tehinguaktiivsuse langus. Harjumaa väikelinnade osas saab lühiajalisest statistikast tulenevalt teha põhjalikemaid järeldusi ainult Maardu linna kohta, sest piirkondlik tehinguaktiivsus on kujunevate trendide kajastamiseks liialt madal.
Pakkumise ja nõudluse dünaamika
Kinnisvarahinnad on viimastel aastatel olulises mahus kasvanud. Elamispindu soetavad tarbijad on pakkumiste laialdasest valikust tulenevalt muutunud ostuotsuste langetamisel kaaluvamaks, kuid korterite müügiperioodide pikenemist ei ole sealjuures täheldada. Tallinna linna väliselt on ennekõike kasvanud heas seisukorras korterite hinnad, kusjuures tarbijate huvi on kasvanud just renoveeritud kortermajade osas. Halvas seisukorras ning remonti vajavate korterite puhul on ostjate huvi madalam ning hinnatõus on olnud aeglasem. Arco Vara hinnangul on turul piisavalt pakkumisi, et rahuldada olemasolevat nõudlust.
Tallinna linna ning selle lähipiirkondi ümbritsevate asulate puhul püsib nõudlus ennekõike pealinnale lähemal paiknevate ning hea ühistranspordiühendusega piirkondades. Tallinnast väljaspoole otsivad kortereid ennekõike nooremapoolsed elanikud, kellel on tarvis Tallinnas tööl käia kuid ei suuda sinna omale elamispinda osta. Erinevalt Tallinna linna ning selle lähipiirkondade kõrgetest kinnisvarahindadest saavad kaugemale maakonda kolivad inimesed omale suures osas sama raha eest osta suuremaid kortereid.
Maakonnasiseselt kaugemates piirkondades mõjutab nõudlust aga eelkõige kohaliku keskuse jätkusuutlikkus ning ülesehitus. Piirkondades, kuhu noored elama lähevad, peab kindlasti olema kauplus, lasteaed ja kool. Loksa, Kehra, Paldiski, Kose ning ka Kuusalu puhul võib täheldada, et neisse asumeisse on jäämas pigem vanem elanikkond. Noored lahkuvad Tallinna kauguse ning pideva edasi-tagasi sõitmisega kaasnevate kulude kasvu tõttu. Väikeasumite korterite puhul võivad oluliseks ostuvõime piirajaks saada ka Tallinna tasemest kõrgemad keskküttekulud.
Uusarenduse osas on viimastel aastatel hakatud eelistama piirkondi, kus elukoha soetamisel on tegemist rohkemaga kui pelgalt elukohaga. Eelistatakse projekte, mis lisaks üldisele ehituskvaliteedile ning vastuvõtlikule hinnale suudavad samaaegselt pakkuda terviklikku sotsiaalmajanduslikku kui looduslähedast elukeskkonda. Uusarendusi on valdade lõikes ehitatud ennekõike Rae valda kuid lisaks ka Viimsi, Harku, Saue, Saku ning Jõelähtme valda. Valdavalt jäävad Harjumaa uusarenduste pinnaühikupõhised pakkumishinnad vahemikku 1300-1900 eurot. Tarbijate huvi maakonnasiseste uusarenduse vastu on võrdlemisi kõrge, kuid piirkondlike hinnatasemete madalast seisust ei näe kinnisvaraarendajad mõtet väiksematele turgudele sisenemiseks.
Viimastel aastatel trendiks saanud hinna- ning tehinguaktiivsuse kasvu on saatnud ka kasvav pakkumiste arv. 2016. aasta III kvartali lõikes oli kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel korterite pakkumiste arvu kasv Harjumaal jäänud pidama. Nii septembris kui oktoobris langes hooajalisusest tulenevalt müügipakkumiste arv võrrelduna möödunud kuudega ligikaudu 2% kuus. Olenemata, et pakkumiste arv on aastate lõikes pidevalt kasvanud, ei ole hinnatasemete muutustes siiski olulisi langusmomente täheldada, kuid pakkumiste arvu tase on kindlasti hinnatasemete kasvu peatamas.
Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumis- ja ehitusdünaamika Harjumaal
* 2016. aasta on III kvartali seisuga
Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee
Prognoosid
Sarnaselt Tallinna linnale on Harjumaal pärast 2008. aasta majanduskriisiga seotud sündmusi eluotstarbeliste kinnisvarade hinnad olnud alates 2009. aasta teisest poolest pidevas kasvutempos. Käesolevaks ajaks on aga Tallinna ning selle lähipiirkondade hinnatasemed jõudnud taas aastataguste tippatasemeteni. Pakkumiste kõrge arvu ning sellest tuleneva konkurentsi tõttu on hinnatasemete kasv mitmetes Tallinna lähedastes piirkondades aeglustunud ega oma hetkelistes turutingimustes enam märkimisväärset kasvuruumi. Tallinna väliselt on Harjumaal korterite hinnad võrreldes Tallinnaga kasvanud küll oluliselt vähemal määral, kuid kinnisvaraturu elavnemine on olnud sarnane terves maakonnas.
Tallinna linnas on lähitulevikus põhiprobleemiks saamas ennekõike kõrge uusarenduste hulk ning nende pakkumiste arv. Harjumaal kui hajaasustusliku piirkonnana on aga uusarenduste osakaal kogu korteriturust marginaalne, mistõttu Harjumaa väikelinnades ning valdades püsivad hinnatasemed stabiilsed ega reageeri koheselt Tallinna linna korterituru tehingu- ning hinnadünaamikas toimuvatele võimalikele muutustele. Seniks, kuni Harjumaa elanikkonna sissetulekud ning üldine heaolutase on kasvamas, töötus on madal ning kommertspangad on madalate intresside keskkonnas eluasemelaene endiselt väljastamas, ei ole Harjumaa korteriturul lähiajal oodata märkimisväärseid muutusi.
