Büroopindade turg on faasis, kus pakutava pinna suur hulk nõuab maakleritelt märkimisväärset professionaalsust, et õige üürileandja leiaks õige üürilevõtja ja et nende vahel saaks tekkida pikaajaline äriline suhe.
Professionaalsus tähendab maaklerite jaoks selles kontekstis klientide (üürileandja ja üürilevõtja) vajaduste hoomamist ja valmidust neid täpsustada.
Maaklerite professionaalsus tähendab ka seda, et üüripinna otsija peab maakleri abil leidma asukoha, kus klient arvab teda olevat ning kus kliendi soove parimal võimalikul viisil rahuldada saab. Üürileandjad peavad pakkumisel olevate pindade puhul ilmutama paindlikkust, et konkurentsis püsida.
Kontoriruumide üürihinnad püsivad suhteliselt stabiilsed. Suuri muutusi ühes või teises suunas ei ole. Siiski mõjutab iga valmiv või isegi alles planeeritav büroohoone turu tasakaalu ning annab tugevaid trumpe üürilevõtjate kätte. Võimalikud väikesemastaabilised hinna- ja vakantsuse määra muutused puudutavad peamiselt A+ ja A kvaliteediklassi jäävaid büroohooneid. Oluline edutegur büroohoone väljaüürimisel on piisav arv parkimiskohti nii hoone üürilevõtjate kui ka klientide jaoks. Parkimiskohtade puudumine jätab kontoriruumid tühjaks.
Perspektiivne ühinemine Euroopa Liiduga ei tähenda hinnahüpet üürimääradele ja büroode ostu-müügihindadele. Kinnisvaraäri jääb endiselt lokaalseks ja siinsed hinnad sõltuvad eelkõige Eesti riigi majanduse jätkusuutlikkusest. EL loodetavasti annab jätkusuutlikkusele oma toe. Seega võib arvata, et praegused kinnisvarahinnad, kuhu on ELiga ühinemine sisse programmeeritud, saavad tugevama baasi, millele toetuda. Prognoosida võib ka enamate klientide pöördumist esmalt maaklerite poole. Siin on eeskätt tegemist üürilevõtjatega, kes ei ole veel teadvustanud, et äripindade üürivahendusteenuse eest maksab üürileandja. Teisest küljest aitab maakler anda üürikonsultatsiooni hinnatasemete, turutrendide ja asukohavaliku kohta, mis võivad luua üürilevõtja äri edukuse vundamendi.
Pealinna büroopindade turg püsib stabiilne
Maido Kalviste, Ober-Haus Kinnisvara äripindade maakler
Vakantsus Tallinna kesklinna A ja A+ kvaliteediklassi kuuluvates büroohoonetes on langenud 4%ni. Jätkuva nõudluse kasvu taga büroopindade turul on tugev majanduskasv (SKP reaalkasv võrreldes aastaga 2001 oli 2002. a 5,8%) ja ettevõtete laienemine. Kuid järgmise aasta lõpuks ca 15 000 m² büroopindade juurdetulek võib põhjustada vakantsuse tõusu.
Alates 1995. aastast on Tallinnas ehitatud või renoveeritud kaasaegseid büroopindu üle 190 000 m². Sellest 92 000 m² neljateistkümnes erinevas hoones on A ja A+ kvaliteediklassi kuuluvad. Tihenevas konkurentsis saab määravaks positsioneerimine.
Üürihinnad kesklinna A- klassi büroohoonetes langesid veidi 2000. aastal, kuid nõudluse kasv on tõstnud üürihinnad 12-15 EUR/m² (190-230 kr/m²). Võrreldes 2002. aastaga pole kesklinnas asuvate A-klassi büroohoonete keskmine vakantsus oluliselt muutunud.
Ober-Hausile näib, et A-klassi büroopindade üürid jäävad stabiilseks või läbivad seoses uute hoonete valmimisega mõõduka languse. B-klassi büroopindade üürid äärelinnas on stabiilsed ning jäävad piiridesse 5,5-10 EUR/m² (80-150 kr/m²) ja kesklinnas 8,5-12 EUR/m² (130-180 kr/m²). Enamik madala kvaliteediga äärelinna büroodest on 90-95% hõivatud.
Kümne aastaga kuni neljakordne hinnalangus
Arno Kannike, Tallinna Ärikeskuse tegevdirektor
Tallinna, nagu iga pealinna renditurg on muutuvate suurustega. Need ei muutu päevade, isegi mitte kuude lõikes, kuid pidevalt on võimalik arenguid jälgida.
Arvan, et rendihinnad vanalinnas ja kesklinnas on oma dünaamikas jõudnud pakkumise-nõudluse normaalsele tasemele ja vaatamata sellele, et ikkagi ehitatakse juurde uusi büroo- ja ärihooneid, hinnad enam ei lange. Konkurentsis püsimiseks tuleb seda kindlalt järgida ning maja haldamisel teha uuendusi oma ja tulevase rendipartneri kinnistamiseks.
Kui rääkida rendihindade laest, siis rõhutan, et meil on mõistlikud hinnad. Need aga on Tallinna Ärikeskuse 1994.-1996. aasta tasemest 3-4 korda madalamad! Seega ei saa kuidagi rääkida “laest”.
Meie strateegia renditurul on olnud suhteliselt ühene – mitte aktsepteerida juhuslikke rentnikke. Seda oleme järginud eeskätt seetõttu, et majas on välisriikide suursaatkonnad ja rahvusvaheliselt tuntud firmad. Eelistame oma potentsiaalsete rentnike leidmisel rahvusvahelisi infokanaleid.
Meie asukohal ei ole miinuseid, ka klientide autode parkimise küsimus on tänu Vabaduse väljaku parklale lahendatud. Mõningane probleem on see, kui linn annab Vabaduse väljaku sageli 3-5 päevaks suurürituste korraldamiseks, mis tõeliselt häirib normaalset tööd. Siinjuures võiks lausa uurida, kas linn tõesti sellelt teenib või on kasumirõõmus Falck Eesti AS?
Äsja oma 10. aastapäeva tähistanud Tallinna Ärikeskusele olid kõige raskemad ajad renoveerimise ehituslike tööde finantseerimised 1993. aasta lõpus. Vaatamata sellele, et 31. juulil 1993. aastal avati ärikeskus ametlikult, oli 1993. aasta novembrikuu seisuga välja ehitamata umbes 60% ruumidest. Ehitustööde jätkamise osas oli tekkinud lausa katastroofiline olukord hankijatega, sest ehitus-renoveerimistööde tegemise eest ei saanud neile tasuda. Tallinna Pank, olles 50 protsendiga operaatorfirmas TBC AS osanik, andis laenu 36% suuruse intressiga.
Järgmine tõsine kriisiperiood algas 1996. aastal, kuna vaatamata suurepärasele tegevuskasumi tasemele sai arvestuste alusel selgeks, et sellise laenukoormuse juures ei suuda operaatorfirma täita oma kohustusi linna ees rendi tasumisel ega investorite ees laenude ning intresside tagasimaksmisel. Linna rendileping nägi ette iga-aastase renditasu tõusu 4% ulatuses, laenulepingud aga veelgi karmimalt 20% kumulatiivse intressimäära.
Artikkel on avaldatud 04.08.2003 väljaandes Äripäev –
