Hepsor: Hepsor ASi 2022. aasta III kvartali ja 9 kuu konsolideeritud auditeerimata vahearuanne

Hepsori 2022. aasta üheksa kuu konsolideeritud müügitulu ulatus 5,6 miljoni euroni (sh 1,7 miljonit eurot 2022. aasta kolmandas kvartalis) ja puhaskahjumiks kujunes 0,1 miljonit eurot (sh puhaskasum 0,1 miljonit eurot 2022. aasta kolmandas kvartalis).

Kontserni müügitulu ja kasum sõltuvad otseselt projektide arendustsüklist, mis kestab ligikaudu 24–36 kuud. Müügitulu tekib alles tsükli lõpus. Arendustsükli pikkusest ja arenduse algusest sõltuvalt võib ühes kvartalis lõppeda rohkem projekte kui teises ja kvartalid võivad nii kasumi kui ka müügitulu poolest üksteisest olulisel määral erineda. Seetõttu võib nii majandusaasta lõikes tervikuna kui ka kvartalite lõikes olla mõni aasta või kvartal nõrgem ja teine oluliselt tugevam. Hindamaks kinnisvaraarendusega tegeleva ettevõtte jätkusuutlikkust ja majandustulemusi tervikpildis, on kontserni tulemuste paremaks hindamiskriteeriumiks ettevõtte arendusprojektide portfell ning kolme aasta keskmised majandusaasta tulemused.

Üheksa kuu müügitulu on tekkinud peamiselt lõppenud elukondlike arendusprojektide müügist. Kvartali lõpu seisuga oleme müünud valminud projektidest Lätis 39 korterit, sh 20 korterit Strēlnieku 4b, 18 korterit Baložu 9 ning 1 korter Āgenskalna 24 arendusprojektis. Kolmandas kvartalis sõlmisime asjaõiguslepingud kõigile Priisle Kodu arendusprojekti 76 korterile. Kontsern omab Priisle Kodu arendusettevõttes Hepsor N170 25% osalust ning seetõttu ei kajastu projekti müügid konsolideeritud müügitulus. Priisle Kodu arendusprojekti kasumiosa kajastub kontserni 2022. aasta kolmanda ja neljanda kvartali tulemustes.

Hepsoril on Eestis ja Lätis ehituses neli elukondlikku arendusprojekti, milles on kokku 405 uut korterit. Seisuga 14. oktoober 2022 on Mārupes Dārzsi (92 korterit) arendusprojektis Riia lähistel võlaõigus- ja broneerimislepingud sõlmitud 55 korterile (60%). Teises arendusprojektis Riias, Kuldīgas Parks (116 korterit), on lepinguid sõlmitud 78 korterile (67%). Mõlemad projektid valmivad 2023 aastal. Eestis jätkame Paevälja Hoovimajade arendusprojekti ehitusega, mille raames rajame kaks kortermaja kokku 96 korteriga. Seisuga 14. oktoober 2022 on võlaõiguslepingud sõlmitud 79 korterile (82%). Projekti esimene etapp 48 korteriga valmib käesoleva aasta lõpuks ning teine etapp 2023. aasta esimeses kvartalis. Uutest arendusprojektidest alustasime kolmandas kvartalis Ojakalda Kodude ehitusega, kuhu rajame 101 uut avarat perekorterit.

Lisaks juba ehituses ja müügis olevatele elukondlikele arendusprojektidele kavatseb Hepsor alustada 2022. aasta neljandas kvartalis  218 uue korteri ehitusega sh Lilleküla Kodud (26 korterit) ja Manufaktuuri 7 (154 korterit) Tallinnas ning Nameja Rezidence (38 korterit) Riias.

Ärikinnisvara arendusprojektidest on käesoleval aastal Tallinnas ja Riias valminud või kohe valmimas neli projekti, mis kõik on tänaseks täielikult üürilepingutega kaetud. Priisle 1 asuvale äripinnale rajasime kaubanduspinna, kus täna tegutseb Selver (üüritav pind ca 1500 m²). Kinnistu müügi asjaõiguslepingu sõlmimine on planeeritud käesoleva aasta neljandasse kvartalisse. Rohelise mõtteviisi Grüne Maja büroohoone on suures osas aktiivses kasutuses ja viimased üürnikud kolivad uutele pindadele hiljemalt 2023. aasta teises kvartalis. Aasta lõpus anname üle 100% ulatuses üürilepingutega kaetud Büroo113 ärihoone, mille ankurrentnikuks saab kaasaegne ja uudse kontseptsiooniga kliinik. Büroo113 puhul on rohelise mõtteviisi lahendusi (maa-kütab-maa-jahutab, vihmavee kasutamine, energiatõhus arhitektuur, väga hea sisekliima, päikeseenergia jne) esmakordselt kasutatud ka kesklinna kõrghoones. Riias valmis 2022. aasta neljandas kvartalis Ulbrokas 30 stock-office’i tüüpi ärihoone.

Kokku on kontsern kolmandas kvartalis lisanud oma arendusportfelli ligikaudu 156 korterit, sh 40 Riias ja 116 Tallinnas.  Manufaktuuri kvartalis asuvale Manufaktuuri 12 kinnistule rajatakse koos pikaajalise koostööpartneri Tolaram Grupiga ligikaudu 45 uut korterit. Lilleküla Kodude arendusprojekti 26 korteri ehitusega kavatseb kontsern alustada juba käesoleva aastal. Aadressidel Alvari 1a ja Alvari 5 ostetud kinnistustele saab ehitada kuni 45 korterit. Lätis lisandus Jūrmala Gatve tänaval kinnistu, kuhu planeeritakse kolmekorruseline A-energiaklassi eluhoone 40 korteriga.

Kevadel 2020 mõjutas Covid-19 ning sellele järgnenud ühiskonna sulgemine kinnisvaraturu aktiivsust pigem lühidalt ning tehingute arv ja turu aktiivsus taastus mõne kvartaliga. Samuti oli 24. veebruaril 2022 alanud Venemaa sõjalisest sissetungist Ukrainasse tingitud mõju Eesti kinnisvaraturule esialgu tagasihoidlik.

Tänaseks on selge, et sõda Euroopas, hoogustunud energiakriis, tugev inflatsioon ja intressimäärade tõus ei võimalda objektiivselt hinnata, kui pikalt eelnevad tegurid kokku mõjutavad Hepsori koduturge ja tarbijate kindlustunnet ning millal võiks kinnisvaraturu aktiivsus taastuda.

Prognooside muutmine

Kontserni juhtkond on otsustanud muuta varem esitatud finantsprognoose majandusaastateks 2022–2024.

Prognooside korrigeerimise peamised põhjused on majanduskeskkonna muutumine (kinnisvaraturu jahtumine) ja ehituslubade väljastamistähtaegade pikenemine (probleemid riiklikus ehitusregistris, omavalitsuse ametnike ülekoormatusest tingitud viivitused).

Muutused majanduskeskkonnas väljenduvad kinnisvaraturul oluliselt langenud tehinguaktiivsusena ning survena marginaalidele. Prognoosime, et elukondliku turu tehinguaktiivsus ei hakka taastuma enne 2023. aasta teise kvartali lõppu. See, kas näeme 2023. aasta kolmandas kvartalis elukondliku turu tehinguaktiivsuse taastumist ning milliseks kujuneb taastumise kiirus ja -ulatus, sõltub sellest, kui raskelt mõjub leibkondade eelarvetele talvine kütteperiood (energiahinnad) ning kuidas muutub olukord Ukrainas (mõjutab tarbija üldist kindlustunnet).

Hepsori korrigeeritud prognoosi aluseeldus on, et elukondliku kinnisvaraturu tehinguaktiivsus jõuab nii Eestis kui ka Lätis  2021. aasta lõpuga sarnasele tasemele 2024. aasta teises pooles.

Ärikinnisvara turu tehinguaktiivsuse taastumise tempot Hepsor hetkel täpsemalt ei ennusta, vaid teeb eelduse, et valminud ärihooned renditakse välja ja hoitakse oma bilansis seni, kuni turg võimaldab neid müüa arendaja jaoks atraktiivsetelt tasemetelt.

2022. majandusaasta finantsprognoos muutub enim seoses alljärgnevaga.

• Hepsori juhtkond otsustas, et ei müü 2022. majandusaastal ära ühtegi kolmest valmivast ärihoonetest (Büroo113, Grüne Maja, Ulbrokas 30). Kaalume ärihoonete müüki vaid atraktiivse pakkumise korral. Valmivad hooned on kõik 100% üürilepingutega kaetud, Hepsor peab sõlmitud rendilepingute kvaliteeti väga heaks, hooned on ehitatud tugeva tulevikku suunatud kontseptsiooni alusel (rohelise mõtteviisi majad) ja arendaja ei näe põhjust maju turu langusfaasis müüa. Pigem teenime renditulu ja müüme majad, kui turg on taastunud. Otsus mõjutab oluliselt 2022. aasta käivet ja kasumlikkust.
• Kuna elukondliku turu tehinguaktiivsus on langenud, siis prognoosime, et Strēlnieku 4b kõiki kortereid ei õnnestu aasta lõpuks realiseerida. Samas on selles projektis kõik müümata korterid välja üüritud ning teenivad üüritulu. Otsus omab mõningast mõju 2022. aasta käibele ja kasumlikkusele.
• 2022. aasta uue prognoosi eelduseks on, et Paevälja Hoovimajade projektis suudetakse aasta lõpuks asjaõiguslepingud sõlmida 48 korterile (s.o. 50% kogu projekti müügimahust). Kuna asjaõiguslepingute sõlmimine toimub valdavalt detsembris, siis on võrdselt suur võimalus, et neid jõutakse sõlmida rohkem (võlaõiguslepingutega on kaetud kokku 79 korterit) või siis vähem, kui prognoosis arvestatud. Juhul kui detsembris ei jõuta asjaõigustehingutesse viia kõiki prognoosis nimetatud kortereid, siis liigub nende korterite müügitulu ajas paar-kolm nädalat edasi 2023. aasta jaanuarisse.

2023. ja 2024. aasta prognooside korrigeerimise peamine põhjus, lisaks aeglustunud kinnisvaraturule, on asjaolu, et suuremate arendusprojektide ehituslubade menetlus on võtnud oluliselt kauem aega, kui varem eeldatud. Kuna ehituste algus on nihkunud, siis liigub ajas edasi ka hoonete valmimine ning sellega seotud müügitulu tekkimine.

Konservatiivsuse printsiipi silmas pidades oleme eeldanud, et tehinguaktiivsuse taastumine elukondlikul turul ei ole kiire (taastumine toimub 2024. aasta teises pooles) ning see mõjutab omakorda negatiivselt meie korterite müügiperioode ja ka kasumlikkust (surve marginaalidele).

Oleme oma prognoosides küll konservatiivsed, kuid samas leiame, et keerulised ajad ning majandustsüklite vaheldumine võib tuua uusi võimalusi ning huvitavaid ostukohti arendusportfelli kasvatamiseks.

Konsolideeritud finantsseisundi aruanne

Konsolideeritud koondkasumi aruanne

Hepsor3Q_2022_vahearuanne