Eesti kinnisvaraturg on kogu maialma majanduse äkiliste ja ootamatute muutuste taustal elamas sama põnevat elu. Põnevus paraku ei tähenda, et turuosalistel oleks kerge. Olulisemad kinnisvaraturu näitajad on käitunud järgmiselt.
- Töötuse määr on hakanud tõusma. Viimaste kvartalite jooksul on töötus püsinud madal ja tööhõive kõrge. Aasta kolmandas kvartalis aga suurenes tööpuudus hüppeliselt 6,2 protsendile. Peame ka tunnistama, et kuulda on paljudest koondamistest. Oleks liialt optimistlik arvata, et töötuse tase lähima aasta perspektiivis ei kahekordistu.
- Palgakasv aeglustub. Keskmine palk on viimastel aastatel tõusnud kiiresti – palgatõus on küüsdinud isegi üle 20%. Tulenevalt majanduse jahtumisest ja tööpuuduse kasvust on palgatõus aeglustumas. Kõrge inflatsiooni tõttu on reaalpalk langemas. 2008. a. II kvartalis oli Eesti keskmine palk 13 306 krooni.
- Ehitustööde maht väheneb. Tulenevalt sisemaise nõudluse kahanemisest ning käimasolevate ehitusprojektide lõpetamisest on vähenemas ehitustööde maht. 2008. a. II kvartalis vähenes ehitustööde maht aastataguse ajaga võrreldes 2,3%.
- Põhivarainvesteeringute maht on kahanemas. Siiski püsivad hoonete ja rajatiste soetamise ja rekonstrueerimise kulutused veel stabiilsed. 2008. a. II kvartalis kulutasid Eesti ettevõtted hoonete ja rajatiste ehitamisele ja rekonstrueerimisele 3,6 ning soetamisele 1,2 miljardit krooni.
- Tõusvad intressimäärad ei soodusta laenamist. 2008. a. oktoobri seisuga on eluasemelaenude intressimäär jõudnud samale tasemele, mis see oli 2002. aastal. Eluasemelaenude intressimäära aluseks olev euribor on küll pisut langenud, kuid siiski on tegemist viimase 7 aasta kõrgeima näitajaga, mis septembri lõpus oli 5,4%.
- Eraisikulaenude jääk endiselt kasvab. Kuigi väljastatavate laenude mahud vähenevad, siis kogu laenujääk veel endiselt kasvab. Siiski on laenu jäägi kasv märkimisväärselt aeglustunud. 2008. a. III kvartali lõpuks oli väljastatud eraisikulaenude maht 120 ja eluasemelaenude jääk 97 miljardit krooni.
- Laenukäibe on buumi alguse tasemel. Võrreldes aastataguse ajaga väheneb eraisikulaenude ja eluasemelaenude käive kümnetes protsentides. Samas on laenude käive buumi algusaja tasemel ehk samal tasemel, mis 2005. aastal. 2008. a. III kvartalis väljastati Eestis eraisikulaenusid 7,2, sealhulgas eluasemelaenusid 5,0 miljardi krooni väärtuses.
- Äriühingutele väljastavate laenude käive kukub. Äriühingutele väljastatavate laenude käive on võrreldes aastataguse tippajaga vähenenud kolmandiku võrra. 2008. a. III kvartalis väljastati äriühingutele laene 12,6 miljardi krooni väärtuses. Äriühingutele väljastatud laenude jääk oli samal ajal 119 miljardit krooni.
- Eraisikulaenude osakaal SKPst suureneb. Eraisikulaenude osakaal SKPst on kiirelt suurenenud jõudes 2008. a. II kvartali lõpuks 47% tasemele. Aasta kolmanda kvartali majanduslangus -3,3% suurendab seda näitajat veelgi.
- Valminud eluruumide hulk väheneb. Tulenevalt kahanevast turu nõudlusest on valminud elamispindade arv sirgjooneliselt langemas. 2008. a. III kvartalis sai kasutusloa 1024 uut elamispinda pindalaga 85 500m².
- Äripindade ehitus on stabiilne. Äripindade ehituse tippajad olid 2003.-2004. aastad. 2008. a. III kvartalis sai kasutusloa 232 uut äripinda.
- Kinnisvaratehingute väärtus kahaneb. Kinnisvaratehingute arv ja koguväärtus on võrreldes tippaegadega langenud lausa kordades. 2008. a. III kvartalis tehti Eestis 12 390 kinnisvaratehingut koguväärtusega 9,7 miljardit krooni.
Kinnisvaraturu suurimad mõjutajad on üleilmne ähvardav finants- ja majanduskriis, mis on sedanud karmid tõkked raha ringlemisele majandussüsteemis. Raha laenata on raske ning see pärsib kogu majandussüsteemi, sh kinnisvaraturgu.
Eesti kinnisvaraturu suurim lokaalne mure on samuti laenutingimuste karmistumine. Keerulisemaks muutuv raha laenamine ning tõusvad intressimäärad on langusespiraali viinud kinnisvarahinnad ja tehingute arvu. See langus saab peatuda, mitte varem, kui laene hakatakse taas vabamalt väljastama.
Tegemist on kommentaariga kinnisvaraportaal KV.EE ja Adaur Grupp OÜ koostöös valminud kinnisvaraturuülevaatele.
Vaata ka
Pressiteade: Uus ülevaade kirjeldab kiretult kinnisvaraturgu
KV.EE kinnisvaraturu ülevaade (III kvartal 2008)
